Gestão do Condomínio - Fórum do Portal

13-1-2019 18:32

#1

FilipaBarbosa
Pouco Participativo

Condómino

Registo:13 Janeiro de 2019

Posts:5

Obras anteriores a aquisição

Antes de mais, peço desculpa se já existe um tópico que responda à minha dúvida.

A situação é a seguinte. Adquiri um imóvel no final do ano de 2017, sendo que na escritura está referido que o mesmo está livre de quaisquer encargos/ónus. Entretanto, sou contactada pela administração do meu condomínio a referir que teria que pagar uma dívida de 3000€, para obras, uma vez que nenhum dos antigos proprietários a pagou. Expliquei que, de acordo com o meu conhecimento, essa dívida não seria minha e enviei à referida administração um parecer jurídico a explicitar, com base na jurisprudência, a minha posição. Uma vez que não concordam com a mesma, a administração do condomínio decidiu intentar uma ação em tribunal contra mim (sem haver discussão de eventual resolução por qualquer outra via).

Os pormenores são os seguintes: a decisão de obras é muito anterior à minha aquisição (foi em 2015) e o pagamento das quotas extra para as mesmas também é anterior à minha compra, uma vez que deveria ter sido cumprido até meados do ano de 2017, sendo que adquiri o imóvel em final do referido ano. Mais se refere que a pessoa a quem adquiri o imóvel também não foi a pessoa que se comprometeu a cumprir o pagamento dos referidos valores.

Assim, tenho duas questões.
1’- estarei correcta quanto à minha avaliação de não ser responsável pelo pagamento das obras, apesar de as mesmas terem ocorrido já após a compra do apartamento?

2’ - não é suposto ser discutido e aprovado em assembleia geral de condóminos (ficando, naturalmente, explícito em acta) a decisão de intentar acção judicial (uma vez que poderá comportar custos extra que podem vir a ficar cargo dos condóminos?)

Obrigada, desde já, pelo auxílio.
Cumprimentos

13-1-2019 19:53

#2

zondap
Muito Participativo

Condómino

Registo:18 Novembro de 2008

Local: Coimbra

Posts:2478

Re: Obras anteriores a aquisição

Citação(FilipaBarbosa):

Assim, tenho duas questões.
1’- estarei correcta quanto à minha avaliação de não ser responsável pelo pagamento das obras, apesar de as mesmas terem ocorrido já após a compra do apartamento?

Cumprimentos

O problema está, precisamente, na circunstância de as obras terem sido efectuadas quando já era proprietária da sua fracção, em que é considerado ser o novo condómino o beneficiário de tais obras.
Foi pena de antes da aquisição, não se ter informado junto do administrador da real situação de dívidas e obras no condomínio e, perante isso negocial outro valor perante o vendedor.

O seguinte acordão esclarecerá a sua situação;

364/2006-6
Relator: PEREIRA RODRIGUES
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA
OBRIGAÇÃO REAL

Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 02-02-2006
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO

Sumário: I. A obrigação de contribuir para as despesas, devidas por obras de conservação e fruição das partes comuns do edifício em propriedade horizontal é uma obrigação que recai sobre aquele que for titular da facção integrada no condomínio no momento em que haja lugar ao pagamento da parte do preço que caiba efectuar para a realização das aludidas obras.
II. Poderá suceder, entre outras hipóteses que não interessa considerar, que entre a deliberação de realizar as obras e a conclusão da respectiva empreitada, mas antes de determinado condómino pagar a parte que lhe compete, proceda este condómino à transmissão da sua fracção.
III. Se assim suceder, e salvo acordo em contrário entre vendedor e comprador ou compromisso do vendedor, será o novo condómino o responsável pela liquidação da parte do preço imputado à fracção de que é titular. Isto porque se considera que esta obrigação “propter rem”, tem como característica a “ambulatoriedade”, no sentido de que a transmissão do direito real de cuja natureza a obrigação emerge implica automaticamente a transmissão desta para o novo titular

13-1-2019 20:36

#3

FilipaBarbosa
Pouco Participativo

Condómino

Registo:13 Janeiro de 2019

Posts:5

Re: Obras anteriores a aquisição

Citação(zondap):

Citação(FilipaBarbosa):

Assim, tenho duas questões.
1’- estarei correcta quanto à minha avaliação de não ser responsável pelo pagamento das obras, apesar de as mesmas terem ocorrido já após a compra do apartamento?

Cumprimentos

O problema está, precisamente, na circunstância de as obras terem sido efectuadas quando já era proprietária da sua fracção, em que é considerado ser o novo condómino o beneficiário de tais obras.
Foi pena de antes da aquisição, não se ter informado junto do administrador da real situação de dívidas e obras no condomínio e, perante isso negocial outro valor perante o vendedor.

O seguinte acordão esclarecerá a sua situação;

364/2006-6
Relator: PEREIRA RODRIGUES
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA
OBRIGAÇÃO REAL

Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 02-02-2006
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO

Sumário: I. A obrigação de contribuir para as despesas, devidas por obras de conservação e fruição das partes comuns do edifício em propriedade horizontal é uma obrigação que recai sobre aquele que for titular da facção integrada no condomínio no momento em que haja lugar ao pagamento da parte do preço que caiba efectuar para a realização das aludidas obras.
II. Poderá suceder, entre outras hipóteses que não interessa considerar, que entre a deliberação de realizar as obras e a conclusão da respectiva empreitada, mas antes de determinado condómino pagar a parte que lhe compete, proceda este condómino à transmissão da sua fracção.
III. Se assim suceder, e salvo acordo em contrário entre vendedor e comprador ou compromisso do vendedor, será o novo condómino o responsável pela liquidação da parte do preço imputado à fracção de que é titular. Isto porque se considera que esta obrigação “propter rem”, tem como característica a “ambulatoriedade”, no sentido de que a transmissão do direito real de cuja natureza a obrigação emerge implica automaticamente a transmissão desta para o novo titular

Obrigada pela resposta!
Compreendo o que me diz. No entanto, mesmo que me tivesse informado junto da administração (o que agora me faz todo o sentido mas, na altura, admito, nem sequer me passou pela cabeça tal coisa), não iria ser possível negociar o valor com o proprietário do imóvel porque não foi ele que ‘concordou’ com a dívida. Aquando da minha compra, o imóvel já pertencia a um ‘angariador’ de imóveis, digamos assim, nunca o habitou. Fez obras de remodelação e vendeu. Pelo que soube por vizinhos, a administração do condomínio também terá tentado saldar a dívida junto do mesmo que terá tido uma posição igual à minha. Penso que terá sido por isso que nunca me foi referida essa questão.

Sabe-me informar relativamente a segunda questão que coloquei?

Muito obrigada pelos esclarecimentos.
Cumprimentos

13-1-2019 21:15

#4

zondap
Muito Participativo

Condómino

Registo:18 Novembro de 2008

Local: Coimbra

Posts:2478

Re: Obras anteriores a aquisição

Teve o azar de as obras terem sido efectuadas quando já era proprietária da sua fração.

Quanto à 2ª questão;

Não se torna, absolutamente, necessário que o recurso do administrador ao Tribuna, para cobrar dividas dos condóminos, tenha que ser, previamente, aprovado em assembleia.

É uma obrigação do administrador, prevista na lei.

************
Dec. Lei 268/94

Artigo 6.° - Dívidas por encargos de condomínio

1- A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

2- O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior.

13-1-2019 21:18

#5

silent4
Membro Activo

Condómino

Registo:6 Abril de 2004

Posts:466

Re: Obras anteriores a aquisição

Citação:

FilipaBarbosa
Antes de mais, peço desculpa se já existe um tópico que responda à minha dúvida.

A situação é a seguinte. Adquiri um imóvel no final do ano de 2017, sendo que na escritura está referido que o mesmo está livre de quaisquer encargos/ónus. Entretanto, sou contactada pela administração do meu condomínio a referir que teria que pagar uma dívida de 3000€, para obras, uma vez que nenhum dos antigos proprietários a pagou. Expliquei que, de acordo com o meu conhecimento, essa dívida não seria minha e enviei à referida administração um parecer jurídico a explicitar, com base na jurisprudência, a minha posição. Uma vez que não concordam com a mesma, a administração do condomínio decidiu intentar uma ação em tribunal contra mim (sem haver discussão de eventual resolução por qualquer outra via).

Os pormenores são os seguintes: a decisão de obras é muito anterior à minha aquisição (foi em 2015) e o pagamento das quotas extra para as mesmas também é anterior à minha compra, uma vez que deveria ter sido cumprido até meados do ano de 2017, sendo que adquiri o imóvel em final do referido ano. Mais se refere que a pessoa a quem adquiri o imóvel também não foi a pessoa que se comprometeu a cumprir o pagamento dos referidos valores.

Assim, tenho duas questões.
1’- estarei correcta quanto à minha avaliação de não ser responsável pelo pagamento das obras, apesar de as mesmas terem ocorrido já após a compra do apartamento?

Pelo exposto diria que não é sua responsabilidade o pagamento da dívida uma vez são dívidas referentes a obras anteriores à sua compra.
Dívidas de quotas e obras levadas a cabo anteriores à venda são da responsabilidade do vendedor.
Apenas as obras que se prolonguem no tempo tendo lugar entre os dois proprietários, devem ser os dois a pagar e se as mesmas se efectuarem depois da compra será da responsabilidade do comprador.

Deve verificar a data de início e fim da obra e concluir (atendendo à situação de posse da fracção), que responsabilidade tem cada um dos intervenientes.

364/2006-6
Relator: PEREIRA RODRIGUES
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA
OBRIGAÇÃO REAL

Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 02-02-2006
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO

Sumário: I. A obrigação de contribuir para as despesas, devidas por obras de conservação e fruição das partes comuns do edifício em propriedade horizontal é uma obrigação que recai sobre aquele que for titular da facção integrada no condomínio no momento em que haja lugar ao pagamento da parte do preço que caiba efectuar para a realização das aludidas obras.
II. Poderá suceder, entre outras hipóteses que não interessa considerar, que entre a deliberação de realizar as obras e a conclusão da respectiva empreitada, mas antes de determinado condómino pagar a parte que lhe compete, proceda este condómino à transmissão da sua fracção.
III. Se assim suceder, e salvo acordo em contrário entre vendedor e comprador ou compromisso do vendedor, será o novo condómino o responsável pela liquidação da parte do preço imputado à fracção de que é titular. Isto porque se considera que esta obrigação “propter rem”, tem como característica a “ambulatoriedade”, no sentido de que a transmissão do direito real de cuja natureza a obrigação emerge implica automaticamente a transmissão desta para o novo titular

Citação:

2’ - não é suposto ser discutido e aprovado em assembleia geral de condóminos (ficando, naturalmente, explícito em acta) a decisão de intentar acção judicial (uma vez que poderá comportar custos extra que podem vir a ficar cargo dos condóminos?)

É uma responsabilidade da administração.
Não precisa de dupla autorização, a não ser que o RI preveja essa consulta.

__________________

Uma longa caminhada começa com o primeiro passo.

Lao-Tsé

13-1-2019 21:22

#6

FilipaBarbosa
Pouco Participativo

Condómino

Registo:13 Janeiro de 2019

Posts:5

Re: Obras anteriores a aquisição

Citação(zondap):

Teve o azar de as obras terem sido efectuadas quando já era proprietária da sua fração.

Quanto à 2ª questão;

Não se torna, absolutamente, necessário que o recurso do administrador ao Tribuna, para cobrar dividas dos condóminos, tenha que ser, previamente, aprovado em assembleia.

É uma obrigação do administrador, prevista na lei.

************
Dec. Lei 268/94

Artigo 6.° - Dívidas por encargos de condomínio

1- A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

2- O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior.

Mais uma vez, obrigada pela disponibilidade e esclarecimentos!
Cumprimentos

13-1-2019 21:42

#7

FilipaBarbosa
Pouco Participativo

Condómino

Registo:13 Janeiro de 2019

Posts:5

Re: Obras anteriores a aquisição

[quote=silent4][quote]FilipaBarbosa

Pelo exposto diria que não é sua responsabilidade o pagamento da dívida uma vez são dívidas referentes a obras anteriores à sua compra.
Dívidas de quotas e obras levadas a cabo anteriores à venda são da responsabilidade do vendedor.
Apenas as obras que se prolonguem no tempo tendo lugar entre os dois proprietários, devem ser os dois a pagar e se as mesmas se efectuarem depois da compra será da responsabilidade do comprador.

Deve verificar a data de início e fim da obra e concluir (atendendo à situação de posse da fracção), que responsabilidade tem cada um dos intervenientes.

[quote]2’ - não é suposto ser discutido e aprovado em assembleia geral de condóminos (ficando, naturalmente, explícito em acta) a decisão de intentar acção judicial (uma vez que poderá comportar custos extra que podem vir a ficar cargo dos condóminos?)
[/quote]

É uma responsabilidade da administração.
Não precisa de dupla autorização, a não ser que o RI preveja essa consulta.

[/quote]

Obrigada pelas respostas.
Relativamente à 1’ questão, esse também é o meu entendimento. Apesar de as obras terem começado apenas após a minha aquisição, estavam programas para antes e, acima de tudo, o acordo de pagamento por parte dos condóminos é anterior à minha aquisição. A última parcela de quota extra é, assim, anterior à data da minha aquisição.

Quanto à 2’ questão, mais uma vez, obrigada pelo esclarecimento.
Cumprimentos

14-1-2019 17:23

#8

amga
Membro Premium

Administrador de Condomínios

Registo:2 Outubro de 2001

Local: Lisboa

Posts:12955

Re: Obras anteriores a aquisição

Citação(FilipaBarbosa):

Antes de mais, peço desculpa se já existe um tópico que responda à minha dúvida.

A situação é a seguinte. Adquiri um imóvel no final do ano de 2017, sendo que na escritura está referido que o mesmo está livre de quaisquer encargos/ónus. Entretanto, sou contactada pela administração do meu condomínio a referir que teria que pagar uma dívida de 3000€, para obras, uma vez que nenhum dos antigos proprietários a pagou. Expliquei que, de acordo com o meu conhecimento, essa dívida não seria minha e enviei à referida administração um parecer jurídico a explicitar, com base na jurisprudência, a minha posição. Uma vez que não concordam com a mesma, a administração do condomínio decidiu intentar uma ação em tribunal contra mim (sem haver discussão de eventual resolução por qualquer outra via).

Os pormenores são os seguintes: a decisão de obras é muito anterior à minha aquisição (foi em 2015) e o pagamento das quotas extra para as mesmas também é anterior à minha compra, uma vez que deveria ter sido cumprido até meados do ano de 2017, sendo que adquiri o imóvel em final do referido ano. Mais se refere que a pessoa a quem adquiri o imóvel também não foi a pessoa que se comprometeu a cumprir o pagamento dos referidos valores.

Assim, tenho duas questões.
1’- estarei correcta quanto à minha avaliação de não ser responsável pelo pagamento das obras, apesar de as mesmas terem ocorrido já após a compra do apartamento?

2’ - não é suposto ser discutido e aprovado em assembleia geral de condóminos (ficando, naturalmente, explícito em acta) a decisão de intentar acção judicial (uma vez que poderá comportar custos extra que podem vir a ficar cargo dos condóminos?)

Obrigada, desde já, pelo auxílio.
Cumprimentos

É irrelevante a data em que a assembleia aprovou a obra e o plano de pagamentos

É relevante a data limite para pagamento das obras, se essa data limite foi posterior à aquisição, deve pagar, se foi anterior a dívida é do anterior proprietário

Deve pedir cópia da Ata onde consta a aprovação das obras e o plano de pagamentos (valores e data limite de pagamento).

__________________

_____________António A. ®______________
(opinião pessoal, sem valor juridico)™ ©

Hay dos cosas infinitas: el Universo y la estupidez humana. Y del Universo no estoy seguro. - Albert Einstein