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Créditos Bancários

Qual o regime fiscal aplicável ao Crédito à Habitação?
5-4-2001 09:58
Custos de um financiamento à Habitação

A aquisição de uma casa através do crédito bancário tem custos que vão para além dos juros do empréstimo. Com base na legislação em vigor, apresentamos em seguida um exemplo de um empréstimo, para mais facilmente atendermos aos vários encargos do crédito à habitação.

Consideremos um casal que pretende adquirir um imóvel no valor de 16.600.000$00 (dezasseis mil e seiscentos contos) e que para tal vai recorrer ao crédito, pedindo um empréstimo no valor total da casa para o prazo de 25 anos.

Habitualmente, a Instituição não financia o valor total da aquisição, pelo que vamos supor que a proposta de financiamento será de 15.000.000$00 contos, cerca de 90 por centos do valor do imóvel, e que o empréstimo será concedido ao abrigo do Regime Geral.

Comissões

Na altura do pedido do empréstimo, a Instituição financeira vai cobrar comissões.

Neste caso a comissão de avaliação do imóvel deverá ascender a 30.000$00 (trinta mil escudos).

Registos Provisórios

Uma vez aprovado o empréstimo, não basta liquidar as prestações relativas aos juros e ao reembolso do capital, de facto, antes mesmo da celebração do contrato definitivo vão ser necessários os registos provisórios da casa, que para a aquisição quer para a constituição da hipoteca que os Bancos exigem como garantia do empréstimo bancário.

O custo ( ou emolumentos como são normalmente designados pelos notários ) do registo provisório para aquisição depende do custo de aquisição da casa pretendida, devendo ascender a 60.300$00 ( Sessenta mil e trezentos escudos ).

Relativamente ao registo provisório de hipoteca, o custo é calculado a partir do montante máximo de capital e acessórios, isto é, o valor máximo que, no entender dos bancos, o mutuário poderá vir a pagar pelo empréstimo, tendo em conta os juros a pagar e eventuais penalizações se o contrato de crédito não for cumprido, devendo ascender a cerca de 72.226$00 ( setenta e dois mil duzentos e vinte e seis escudos ) neste exemplo.

Sisa

Dado que se vai efectuar uma transmissão onerosa de um imóvel destinado exclusivamente à habitação, será ainda necessário pagar a sisa. Se o montante do imóvel for inferior a 11.400.000$00, há isenção do seu pagamento. Neste exemplo, uma vez que o valor do imóvel ascende a 20.000.000$00 (vinte mil contos), o montante a pagar será de Esc.: 692.700$00 (20.000.000$00 X 11% - 1.507.300$00).

Escritura Pública ou Documento Particular

Para que o casal se possa tornar proprietário do imóvel, será, então, necessário assinar dois contratos definitivos: um para aquisição da casa e outro para o empréstimo ( Contrato mútuo com hipoteca ). Estes podem não ser feitos por escritura pública, mas através de documento particular, menos dispendioso. Se o casal optar por escritura pública, os custos notariais a suportar deverão ascender a 322.607$00 mais ou menos 2 % do valor da compra.

Após celebração de escritura pública ou do documento particular, o casal tem de converter os registos provisórios em definitivos, o que deverá custar aproximadamente 1.500$00 ( mil e quinhentos escudos ).

Ou seja, antes mesmo de iniciar a liquidação das prestações, os encargos deverão ascender as cerca de 833.000.$00, aproximadamente.

Seguros

Por exigência da lei será ainda necessário contratar um seguro de incêndio ou multiriscos que cobre também os sinistros que cobre também os sinistros resultantes de assaltos, cujo custo depende da localização da casa, podendo ascender, por exemplo, a 24.000$00 no primeiro ano.

Relativamente ao seguro de vida exigido pelo Banco, poderá atingir no primeiro ano cerca de 50.000$00.

Refira-se que não é obrigatório realizar qualquer destes seguros na Instituição Financeira que concedeu o empréstimo à habitação.

Contribuição Autárquica

Quanto à contribuição autárquica, nos primeiros 4 a 10 anos o casal deverá ser isento do seu pagamento, uma vez que a lei prevê isenção do seu pagamento se o valor da habitação for inferior a 31.940 contos.

Outros Encargos

Será ainda necessário contar com a contratação dos serviços essenciais: água, electricidade, gás (apenas nos casos de gás canalizado) e telefone, que poderá significar uma despesa próxima dos 100.000$00.

Plano de Amortização da Dívida

Depois de contratado o empréstimo será altura de iniciar a liquidação das prestações. Para este empréstimo será altura de iniciar a liquidação das prestações. Para este empréstimo de 15.000.000$00, na modalidade mais utilizada: prestações constantes mensais, com um prazo de 25 anos e considerando uma taxa nominal de 7.065 por cento resultante da indexação à LISBOR.

Taxa Anual Efectiva ( TAE )

Como referimos, a taxa nominal considerada neste exemplo deverá ser de 7,065 por cento. Esta taxa não reflecte, no entanto, o verdadeiro custo do crédito, que é dado pela Taxa Anual Efectiva, que deverá englobar, para além dos juros remuneratórios, os encargos obrigatórios: comissões do empréstimo, bem como o seguro de vida e multirisco. Sendo assim, a TAE desta operação deverá ascender a 7,9448 por cento conforme fórmula de cálculo apresentada no Decreto-Lei nº 220/94 de Agosto.

Adiantamentos por conta de sinal

O pagamento do sinal é considerado como princípio do pagamento da casa, pois o seu valor é abatido ao custo total do imóvel e funciona como cláusula penal no contrato-promessa, caso este não seja cumprido: se for o vendedor a não cumprir, terá de indemnizar o comprador no dobro do valor do sinal; se for este último a desistir, perde o montante que adiantou.

Para além do crédito para aquisição da casa, o Banco poderá conceder um adiantamento por conta desse empréstimo para financiar o pagamento do montante do sinal. Este tipo de empréstimo intercalar será amortizado na data de celebração do contrato de empréstimo, sendo os juros pagos mensalmente ou na data de vencimento, a uma taxa superior à do empréstimo à habitação.

Transferência do empréstimo

O crédito à habitação continua a ser um dos produtos bancários de maior concorrência no mercado financeiro.

Para além da redução das taxas para este tipo de crédito, os Bancos oferecem «condições especiais» inexistentes há alguns anos atrás. Isto implica que alguns mutuários com operações antigas de crédito à habitação se interroguem das vantagens de transferir o crédito para um banco que ofereça melhores condições.

A alternativa de transferência de crédito para um Banco que ofereça uma taxa de juro mais reduzida implica poupar dinheiro, mas acarreta também a realização de novos gastos resultantes, nomeadamente, de um novo pedido de hipoteca e nova avaliação da casa.

Os vários Regimes do Crédito à Habitação

O crédito à habitação encontra-se regulado pelo Regime Geral do Crédito à Habitação (D.L.n.º 137-B/99, de 22 de Abril e D.L. n.º 349/98, de 11 de Novembro) que refere a existência de vários regimes de acesso a este crédito, conforme a finalidade, o rendimento e a idade do agregado familiar: Regime Geral, Regime Bonificado, Regime Jovem Bonificado e aquisição de terreno para construção de habitação própria permanente.

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