Questões mais frequentes

Segundo estabelece o artigo 1436.º do Código Civil, na redacção que lhe foi dada pelo artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro, uma das funções do administrador é guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio (cfr. Artigo 1436.º, alínea m), do Código Civil). Por sua vez,

Dispõe o artigo 2.º, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro, sob a epígrafe Documentos e notificações relativas ao condomínio:
“1 – Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente.”.

No momento em que o construtor / vendedor entrega a administração do condomínio, na primeira reunião da assembleia de condóminos, deverá proceder à entrega de toda a documentação respeitante ao condomínio.

A entrega deve ser acompanhada de uma relação de documentos, bens e valores recebidos, a qual será assinada em duplicado, ficando um exemplar no dossier ou na pasta do condomínio, na posse do administrador do condomínio.

Documentação relativa ao condomínio que deverá ser entregue à administração do condomínio pelo construtor (vendedor):
 

• Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (escritura pública);
• Plantas de Pormenor do edifício (telas finais), de modo a que possa saber aonde passam os canos de esgoto, de água, electricidade, gás, etc.;
• Projecto do imóvel ou loteamento (incluindo alterações);
• Licença de Habitação (utilização ou habitabilidade);
• Comprovativo dos Serviços Municipalizados, de como as canalizações foram testadas, e efectuados "testes de pressão";
• Comprovativos de como os elevadores foram inspeccionados (deverá existir um autocolante dentro de cada elevador, a mencionar a inspecção);
• Projecto da electricidade;
• Projecto de abastecimento de águas;
• Projecto de esgotos;
• Projecto de águas pluviais;
• Projecto rede de gás;
• Projecto R.I.T.A.;
• Projecto instalações telefónicas;

Contratos celebrados com prestadores de serviços.

Nomes e moradas dos representantes de eventuais aparelhos, tais como os extractores de fumos existentes nos telhados, elevadores, vídeo-porta, antena parabólica, lareiras, etc..

"Após constatação de EVENTUAIS ou PRESUMÍVEIS irregularidades (Abuso de confiança, Negligência, Fraude, etc.) por parte da Administração"... Reúnam provas documentais e/ou testemunhais e apresentem a respectiva queixa crime (acção penal) e eventualmente uma acção indemnizatória cível.

Exoneração de administrador por prática de irregularidades ou por negligência:
Artigo 1485.º do Código de Processo Civil - (Exoneração do administrador na propriedade horizontal)
O processo do artigo anterior é aplicável à exoneração judicial do administrador das partes comuns de prédio sujeito a regime de propriedade horizontal, requerida por qualquer condómino com fundamento na prática de irregularidades ou em negligência.
(O administrador na propriedade horizontal pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções (artigo 1435.º N.º 3 do C.C.)).


EVENTUAL CRIME DE ABUSO DE CONFIANÇA
Artigo 205.º (Abuso de confiança) do Código Penal
1 - Quem ilegitimamente se apropriar de coisa móvel que lhe tenha sido entregue por título não translativo da propriedade é punido com pena de prisão até 3 anos ou com pena de multa.
2 - A tentativa é punível.
3 - O procedimento criminal depende de queixa.
4 - Se a coisa referida no n.º 1 for:
a) De valor elevado, o agente é punido com pena de prisão até 5 anos ou com pena de multa até 600 dias;
b) De valor consideravelmente elevado, o agente é punido com pena de prisão de 1 a 8 anos.
5 - Se o agente tiver recebido a coisa em depósito imposto por lei em razão de ofício, emprego ou profissão, ou na qualidade de tutor, curador ou depositário judicial é punido com pena de prisão de 1 a 8 anos.

OBRIGATORIEDADE DE ACTAS
Em conformidade com o disposto no artigo 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro, são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por que nelas tenha participado.
No caso vertente, aconselho especialmente a leitura atenta do supracitado Decreto-Lei, bem como do artigo 1432.º, n.º 6, do Código Civil.

REPRESENTAÇÃO SEM PODERES
ARTIGO 268º Código Civil - Representação sem poderes
1. O negócio que uma pessoa, sem poderes de representação, celebre em nome de outrem é ineficaz em relação a este, se não for por ele ratificado.
2. A ratificação está sujeita à forma exigida para a procuração e tem eficácia retroactiva, sem prejuízo dos direitos de terceiro.
3. Considera-se negada a ratificação, se não for feita dentro do prazo que a outra parte fixar para o efeito.
4. Enquanto o negócio não for ratificado, tem a outra parte a faculdade de o revogar ou rejeitar, salvo se, no momento da conclusão, conhecia a falta de poderes do representante.
ARTIGO 269º CódigoCivil
(Abuso da representação)
O disposto no artigo anterior é aplicável ao caso de o representante ter abusado dos seus poderes, se a outra parte conhecia ou devia conhecer o abuso.

 

Quanto à nomeação de administrador:
ADMINISTRADOR

O acto de nomeação / eleição do administrador do condomínio é uma das competências/atribuições da assembleia de condóminos (somente se a assembleia de condóminos não eleger administrador é que poderemos recorrer à figura do ADMINISTRADOR PROVISÓRIO (cf. Artigo 1435.º-A) ou, caso este recuse, poderá excepcionalmente recorrer-se à nomeação de administrador pela via judicial) (cf. Resulta da interpretação conjugada do artigo 1435.º, n.º 1, e 1435.º-A, n.º 1 e n.º 3, todos do Código Civil; artigos 1425.º e 1428.º do Código de Processo Civil).
Até porque, se a pessoa designada (mesmo que eleita pela assembleia e/ou designada pelo tribunal) não quiser aceitar desempenhar o cargo, praticar irregularidades ou agir com negligência (nada fazendo, por exemplo), aos condóminos resta-lhes exonerá-la (“revogando” a deliberação que a nomeou)(cf. Artigos 1435.º e 1435.º-A do Código Civil e artigo 1485.º do Código de Processo Civil), podendo ainda responsabiliza-la por eventual ABUSO DE CONFIANÇA (processo crime) ou por DANOS CAUSADOS AO CONDOMÌNIO através da sua conduta negligente (acção indemnizatória cível).
Código de Processo Civil

Código de Processo Civil
Nomeação de administrador de condomínio com recurso à via judicial:
ARTIGO 1428.º - Nomeação de administrador na propriedade horizontal
1. O condómino que pretenda a nomeação judicial de administrador da parte comum de edifício sujeito a propriedade horizontal indicará a pessoa que reputa idónea, justificando a escolha.
2. São citados para contestar os outros condóminos, os quais podem indicar pessoas diferentes, justificando a indicação.
3. Se houver contestação, observar-se-á o disposto nos nºs 2 e 3 do artigo 1425º; na falta de contestação, é nomeada a pessoa indicada pelo requerente.

Exoneração de administrador por prática de irregularidades ou por negligência:
Artigo 1485.º do Código de Processo Civil - Exoneração do administrador na propriedade horizontal
O processo do artigo anterior é aplicável à exoneração judicial do administrador das partes comuns de prédio sujeito a regime de propriedade horizontal, requerida por qualquer condómino com fundamento na prática de irregularidades ou em negligência.
(O administrador na propriedade horizontal pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções (artigo 1435.º N.º 3 do C.C.)).

Por outro lado:
As funções do administrador do condomínio nomeado são as expressamente constantes do artigo 1436.º, alíneas a) a m), podendo ainda a assembleia atribuir-lhe outras nos termos do primeiro parágrafo do mencionado art.º 1436.º. No exercício das suas funções o administrador tem ainda legitimidade para agir em juízo contra qualquer dos condóminos, quer CONTRA TERCEIRO, ou, noutras circunstâncias, quando expressamente autorizado pela assembleia (cf. Artigo 1437.º, n.º 1, do C. C.). Tem ainda os deveres constantes do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro (v. g. Artigos 1.º, n.º 3, e 2.º, n.º 1 e 2).

Mas, sobre outros assuntos, carece de autorização da assembleia, a menos que a função lhe tenha sido atribuida por via do regulamento do condominio.

Mais informação no Fórum:
ADMINISTRADOR ACÇÕES JUDICIAIS LEGITIMIDADE

As Actas devem ser lavradas no respectivo livro ou em folhas soltas, devidamente numeradas e rubricadas;

No livro ou nas folhas devem ser também consignadas, pela forma estabelecida na lei, as deliberações tomadas em reunião da assembleia de condóminos. Quando essas deliberações constem de escritura pública (título constitutivo da propriedade horizontal, por exemplo) ou de instrumento fora das notas (regulamento do condomínio, por exemplo), deve a administração, o administrador do condomínio, o presidente da reunião ou o secretário inscrever no livro ou nas folhas menção da sua existência.

O administrador do condomínio guarda o livro de actas e / ou todas as folhas; as folhas devem ser encadernadas depois de utilizadas e podem, decorridos 10 exercícios após aquele a que se reportam, ser substituídas por microfilmes ou por outra forma adequada de suporte (informático, digital, etc.).

Sempre que as actas sejam registadas em folhas soltas, deve a administração tomar as precauções e as medidas necessárias para impedir a sua falsificação. (cf. artigo 63.º, n.ºs 4, 5, 6 e 10, do Código das Sociedades Comerciais, conjugado com os artigos 1430.º, n.º 1 e 1436.º, alínea m), ambos do Código Civil, com o artigo 1.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, e com o artigo 24.º, n.º 4, do Decreto-Lei n.º 135/1999, de 22 de Abril).

O condómino que tenha tomado parte na Assembleia de Condóminos e, podendo fazê-lo (não estando impedido de assinar!), Recuse (injustificadamente) assinar a Acta, consignada no respectivo livro ou em folhas soltas, devidamente numeradas e rubricadas, deve ser judicialmente notificado para que assine a Acta em prazo não inferior a Oito (8) dias,  decorrido esse prazo, a Acta tem a força probatória referida no Artigo 1.º, n.º 2, do Decreto-Lei nº. 268/94, de 25 de Outubro, desde que esteja assinada pela maioria dos condóminos que tomaram parte na Assembleia de Condóminos.

O condómino (obstinado em não assinar) notificado judicialmente pode invocar (justificando e provando!) em juízo a falsidade da acta. (cf. artigo 63.º, n.º 3, do Código das Sociedades Comerciais, conjugado com o artigo 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).

A recusa injustificada da assinatura da Acta é punível com sanção de multa até 120 dias. (cf. art.º 521.º do Código Comercial).

Pode-se recusar assinar uma Acta da reunião da Assembleia de Condóminos (ou qualquer outra) que não reproduza fielmente (com sucinta verdade) o que efectivamente foi deliberado e/ou referido na reunião.

Enquadramento jurídico:

_____________

Nos termos do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro:

“Artigo 1.º - Deliberações da assembleia de condóminos
1- São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos, que nelas hajam participado.

2- As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.

3- Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.” Não obstante,

Este diploma (Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro), não estabelece sanções aplicáveis em caso de incumprimento (ausência de actas, recusa de assinatura, suporte material – livro, papel avulso, computador-, etc.), pelo que nos resta recorrermos à norma legal mais próxima que possa existir e / ou aos princípios gerais do Direito.

Com todo o devido respeito por opinião diversa, parece-me que, por analogia, devemos recorrer ao regime legal estabelecido no Código das Sociedades Comerciais. Com efeito, vejamos:

Código das Sociedades Comerciais

“Artigo 63.º - (Actas) (*)

1 - As deliberações dos sócios só podem ser provadas pelas actas das assembleias ou, quando sejam admitidas deliberações por escrito, pelos documentos donde elas constem.
2 - A acta deve conter, pelo menos:
a) A identificação da sociedade, o lugar, o dia e a hora da reunião;
b) O nome do presidente e, se os houver, dos secretários;
c) Os nomes dos sócios presentes ou representados e o valor nominal das partes sociais, quotas ou acções de cada um, salvo nos casos em que a lei mande organizar lista de presenças, que deve ser anexada a acta;
d) A ordem do dia constante da convocatória, salvo quanto esta seja anexada a acta;
e) Referência dos documentos e relatórios submetidos a assembleia;
f) O teor das deliberações tomadas;
g) Os resultados das votações;
h) O sentido das declarações dos sócios, se estes o requererem.
3 - Quando A ACTA DEVA SER ASSINADA POR TODOS os sócios que tomaram parte na assembleia e algum deles não o faça, podendo fazê-lo, deve a sociedade notificá-lo judicialmente para que, em prazo não inferior a oito dias, a assine; decorrido esse prazo, a acta tem a força probatória referida no n.º 1, desde que esteja assinada pela maioria dos sócios que tomaram parte na assembleia, sem prejuízo do direito dos que a não assinaram de invocarem em juízo a falsidade da acta.
4 – AS ACTAS DEVEM SER LAVRADAS NO RESPECTIVO LIVRO OU EM FOLHAS SOLTAS; no livro ou nas folhas devem ser também consignadas, pela forma estabelecida na lei, as deliberações tomadas em reunião da assembleia geral. Quando essas deliberações constem de escritura pública ou de instrumento fora das notas, deve a gerência, o conselho de administração ou a direcção inscrever no livro ou nas folhas menção da sua existência.
5 – Na sociedade são arquivadas todas as folhas; as folhas devem ser encadernadas depois de utilizadas e podem, decorridos 10 exercícios após aquele a que se reportam, ser substituídas por microfilmes ou por outra forma adequada de suporte.
6 – Sempre que as actas sejam registadas em folhas soltas, deve a gerência ou a administração, o presidente da mesa da assembleia geral e o secretário, quando os houver, tomar as precauções e as medidas necessárias para impedir a sua falsificação.
(...)
9 - As actas apenas constantes de documentos particulares avulsos constituem princípio de prova embora estejam assinadas por todos os sócios que participaram na assembleia.
10 – Nenhum sócio tem o dever de assinar as actas que não estejam consignadas no respectivo livro ou nas folhas soltas, devidamente numeradas e rubricadas.
(*) Redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 257/1996, 31 Dezembro.

Artigo 521.º - (Recusa ilícita de lavrar acta)
Aquele que, tendo o dever de redigir ou assinar acta de assembleia social, sem justificação o não fizer, ou agir de modo que outrem igualmente obrigado o não possa fazer, será punido, se pena mais grave não couber por força de outra disposição legal, com multa até 120 dias.

RESUMINDO:
O condómino que tenha tomado parte na assembleia de condóminos e, podendo fazê-lo (não estando impedido de assinar!), recuse assinar a acta, consignada no respectivo livro ou em folhas soltas, devidamente numeradas e rubricadas, deve ser judicialmente notificado para que assine a acta em prazo não inferior a oito ( dias; decorrido esse prazo, a acta tem a força probatória referida no artigo 1.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, desde que esteja assinada pela maioria dos condóminos que tomaram parte na assembleia de condóminos. O condómino (obstinado em não assinar) notificado judicialmente pode invocar (justificando e provando!) em juízo a falsidade da acta. (cf. artigo 63.º, n.º 3, do Código das Sociedades Comerciais, conjugado com o artigo 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro).
A recusa injustificada da assinatura da acta é punível com sanção de multa até 120 dias. (cf. art.º 521.º do Código Comercial).

As actas devem ser lavradas no respectivo livro ou em folhas soltas, devidamente numeradas e rubricadas; no livro ou nas folhas devem ser também consignadas, pela forma estabelecida na lei, as deliberações tomadas em reunião da assembleia de condóminos. Quando essas deliberações constem de escritura pública (título constitutivo da propriedade horizontal, por exemplo) ou de instrumento fora das notas (regulamento do condomínio, por exemplo), deve a administração, o administrador do condomínio, o presidente da reunião ou o secretário inscrever no livro ou nas folhas menção da sua existência. O administrador do condomínio guarda o livro de actas e / ou todas as folhas; as folhas devem ser encadernadas depois de utilizadas e podem, decorridos 10 exercícios após aquele a que se reportam, ser substituídas por microfilmes ou por outra forma adequada de suporte (informático, digital, etc.). Sempre que as actas sejam registadas em folhas soltas, deve a administração tomar as precauções e as medidas necessárias para impedir a sua falsificação. (cf. artigo 63.º, n.ºs 4, 5, 6 e 10, do Código das Sociedades Comerciais, conjugado com os artigos 1430.º, n.º 1 e 1436.º, alínea m), ambos do Código Civil, com o artigo 1.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, e com o artigo 24.º, n.º 4, do Decreto-Lei n.º 135/1999, de 22 de Abril).

Acordãos: Ver Acordão sobre a Assinatura de Actas.

- Condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital investido (isto é, 25 votos, em percentagem, ou 250 votos, em permilagem) (cfr. Art.º 1431.º, n.º 2, conjugado com o art.º 1418.º, n.º 1, e 1430.º, n.º 2, todos do Código Civil);

- Em determinadas circunstâncias, um único condómino, que pretenda recorrer dos actos do administrador (cfr. Art.º 1438.º, do Código Civil).

Transcrição da legislação enquadrante:

Código Civil

ARTIGO 1418.º - (Conteúdo do título constitutivo)

1. No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
(...)

ARTIGO 1430.º - (Órgãos administrativos)
(...)

2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418.º se refere.

ARTIGO 1431.º - (Assembleia dos condóminos)

1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.

2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
(...)

ARTIGO 1436.º - (Funções do administrador)

São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;

(...)

O AVISO CONVOCATÓRIO pode substituir a carta registada, desde que os condóminos notificados assinem um recibo de recepção (por exemplo, assinatura num livro de protocolo ou numa simples folha para esse efeito criada).

_______________________________________________
Modelo de recibo de recepção:

Para cumprimento do disposto no artigo 1432.º, n.º1, “in fine”, do Código Civil, DECLARO ter recebido em 04 / 01 / 2003, o AVISO CONVOCATÓRIO para a reunião da assembleia de condóminos a realizar no dia 15 / 01 / 2003, pelas 20.30 horas, na sala de condóminos.
O Condómino proprietário da fracção autónoma “letra”, correspondente ao ____ andar / piso, esquerdo / frente / direito / garagem / loja,

___________________________
(assinatura do condómino)

_____________________________________________

NOTEM BEM:
De forma alguma será suficiente, por exemplo, afixar somente o aviso convocatório numa parte comum do edifício, nem tão pouco introduzi-lo na caixa de correio de cada condómino! Para além de efectivamente poder nem ser lido, difícil será provarmos a sua efectiva leitura ou conhecimento por todos os condóminos, bem como termos observado o requisito legal da antecedência mínima de envio e / ou entrega (dez (10) dias). Este habitual, mas incorrecto, procedimento pode originar a invalidade das deliberações. Alias, quer a ausência ou irregularidade da convocação, quer a falta de envio da convocatória a todos os condóminos podem ser causa de anulação das deliberações que a assembleia vier a tomar.

NÃO ESQUEÇAM: CONVOCATÓRIA ENVIADA POR CARTA REGISTADA OU ENTREGUE PESSOALMENTE (com recibo de recepção) COM DEZ DIAS DE ANTECEDÊNCIA (na contagem do prazo descontem o dia do registo ou da entrega e o dia da reunião, cfr. Art.º 279.º, alínea b), do Código Civil).

Transcrição da legislação enquadrante:

Código Civil

ARTIGO 1432.º - Convocação e funcionamento da assembleia

1. A assembleia é convocada por meio de CARTA REGISTADA, enviada com 10 dias de antecedência, OU MEDIANTE AVISO CONVOCATÓRIO feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
(...)

ARTIGO 1433.º - Impugnação das deliberações

1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
(...)

ARTIGO 279.º - Cômputo do termo

À fixação do termo são aplicáveis, em caso de dúvida, as seguintes regras:

(...)

b) Na contagem de qualquer prazo não se inclui o dia, nem a hora, se o prazo for de horas, em que ocorrer o evento a partir do qual o prazo começa a correr;
(...)

Assim sendo, a título exemplificativo:

O aviso convocatório para uma reunião a realizar no dia 15 de Novembro de 2002, não poderá ser registado nos correios ou entregue pessoalmente pelo administrador depois do dia 4 de Novembro de 2002. O aviso convocatório para uma reunião a realizar no dia 14 de Janeiro de 2003, não poderá ser registado nos correios ou entregue pessoalmente pelo administrador depois do dia 3 de Janeiro de 2003.

Transcrição da legislação enquadrante:

Código Civil

ARTIGO 1432.º - Convocação e funcionamento da assembleia

1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, ENVIADA COM 10 DIAS DE ANTECEDÊNCIA, ou mediante aviso convocatório FEITO COM A MESMA ANTECEDÊNCIA, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
(...)

ARTIGO 1433.º - Impugnação das deliberações

1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
(...)

ARTIGO 279.º - Cômputo do termo

À fixação do termo são aplicáveis, em caso de dúvida, as seguintes regras:

(...)

b) Na contagem de qualquer prazo não se inclui o dia, nem a hora, se o prazo for de horas, em que ocorrer o evento a partir do qual o prazo começa a correr;
(...)

De acordo com o disposto no artigo 1432.º, n.º 2, do Código Civil:

• Dia da reunião;
• Hora da reunião;
• Local da reunião (portaria do prédio, casa ou escritório de um condómino ou do administrador, sala de condóminos, qualquer local privado / reservado dentro da localidade onde o prédio se situa);
• Ordem de trabalhos da reunião (assuntos ou matérias a tratar na reunião):

Enunciado sucinto, mas claro, das matérias a tratar na reunião, com a finalidade de permitir que cada condómino se prepare adequadamente para intervir na discussão e votação. Será seguido pelo condómino (presidente designado pela assembleia) que dirigir, orientar e disciplinar os trabalhos da assembleia (discussão, votação e redacção da acta).

• Assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos (v. g. alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, cfr. Art.º 1419.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil);

A indicação duma segunda data (dia, hora e local) para reunião em 2.ª convocatória, embora opcional, aconselha-se para a eventualidade de não comparecer o número de condóminos suficiente para reunir e / ou para deliberar (em 1.ª convocatória) sobre algum (uns) assunto(s) constantes da ordem de trabalhos. (cfr. artigo 1432.º, n.º 4, do Código Civil). Caso não seja desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.


Transcrição da legislação enquadrante:

Código Civil

ARTIGO 1432.º  - Convocação e funcionamento da assembleia

(...)
2. A convocatória deve indicar o DIA, HORA, LOCAL e ORDEM DE TRABALHOS da reunião e informar sobre os ASSUNTOS CUJAS DELIBERAÇÕES SÓ PODEM SER APROVADAS POR UNANIMIDADE DOS VOTOS.

(...)
4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

ARTIGO 1419.º  - Modificação do título

1. Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.

2. O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
(...)

_______________________
 

Modelo de Convocatória:

Administrador José Manel
Rua da Praça do Condomínio, 007, 1.º Esq.º
Urbanização XYZ
0000-000 CIDADE

Exm.º (ª) Senhor (a)

______________________________________
Condómino proprietário da fracção “____”
Rua da Praça do Condomínio, 007, 1.º Esq.º
Urbanização XYZ
0000-000 CIDADE

Cidade, 23 de Novembro de 2002

ASSUNTO: CONVOCATÓRIA PARA REUNIÃO DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
Referência:

Art.ºs 1432.º e 1436.º do Código Civil (C. C.).

Exm.º (a) Senhor (a)

Venho pela presente, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos em referência, convocá-lo (a) para a reunião ordinária da assembleia de condóminos do prédio sito na Rua da Praça do Condomínio, 007, 1.º Esq.º , Urbanização XYZ, 0000-000 CIDADE, a realizar na sala de reuniões do supracitado prédio, no dia 5 de Dezembro de 2002, Quarta-feira, pelas 20.30 horas, com a seguinte Ordem de Trabalhos:

1. Apresentação, discussão e aprovação das contas respeitante ao ano transacto (2002);
2. Apresentação, discussão e aprovação do orçamento das receitas e despesas para o ano corrente (2003);
3. Aprovar o Regulamento do Condomínio (cf. Art.º 1429.º-A do C. C.));
4. Publicitação das regras de segurança e utilização dos equipamentos de uso comum (nomeadamente parabólica, elevadores, instalação eléctrica) (cf. Art.º 8.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro);
5. Constituição de um Fundo Comum de Reserva (FCR)(cf. Art.º 4.º do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro);
6. Aprovar a abertura de uma Conta Condomínio e Poupança Condomínio em instituição bancária (cf. Art.º 4.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro);
7. Aprovar um valor de actualização do capital para o seguro obrigatório contra o risco de incêndio do edifício, de acordo com os preços de reconstrução fixados para 2003, em conformidade com a Portaria N.º 1369/2002, de 19 de Outubro (PTE 126.208$00 / € 629,53 por metro quadrado de área útil);
8. Registar eventuais defeitos de construção nas partes comuns, a denunciar ao construtor/vendedor, nos termos da garantia legal vigente aplicável (cf. Art.º 1221.º e 1225.º do C. C.);
9. Nomeação ou eleição de novo administrador e substituto, nos termos dos n.ºs 1 a 5, do art.º 1435.º do Código Civil (esta nomeação ou eleição pode recair em condóminos voluntários, que manifestem vontade de exercer o cargo, ou, em conformidade com anteriores deliberações, poderá continuar de acordo com a ordem sequencial das fracções autónomas (definida por ordem alfabética da letra utilizada na descrição das fracções constante no registo predial), sem prejuízo do disposto na legislação acima referida)), a quem deverão ser conferidos todos os poderes especiais necessários constantes na legislação aplicável (nomeadamente a constante nos artigos 1414º. a 1438.º-A, ambos inclusive, do Código Civil) e ainda os poderes especiais necessários para movimentarem as contas bancárias do Condomínio, praticando e assinando tudo o que seja necessário para os fins indicados;
10. Deliberar sobre outros assuntos de reconhecida urgência, designadamente propostas apresentadas por condóminos, por decisão de pelo menos dois terços dos condóminos presentes e / ou representados.

Não estando presentes ou representados o número de condóminos necessários para deliberar, isto é, que perfaçam a maioria dos votos representativos do capital investido (501 votos), fica, desde já, convocada nova reunião, no mesmo local e à mesma hora, com igual Ordem de Trabalhos, para o dia 22 de Janeiro de 2003, podendo neste caso a assembleia de condóminos deliberar, nos termos do n.º 4 do art.º 1432.º do Código Civil, por simples maioria de votos dos condóminos presentes e / ou representados, desde que representem pelo menos um quarto dos votos (250 votos).

Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na permilagem representativa do capital investido (constante no titulo constitutivo da propriedade horizontal) (cf. Art.º 1430.º, n.º 2 do C. C.).

Agradece-se a comparência.

Com os melhores cumprimentos

Atentamente,


(Administrador do Condomínio)

________________________

 

Todos os condóminos devem ser convocados, seja qual for a sua residência, no Pais ou no Estrangeiro.

Quer a ausência ou irregularidade da convocação, quer a falta de envio da convocatória a todos os condóminos podem ser causa de anulação das deliberações que a assembleia vier a tomar.

A convocatória deve ser remetida para o endereço postal conhecido (e/ou previamente comunicado ao administrador do condomínio).
A convocatória também poderá ser entregue pessoalmente pelo administrador no endereço postal conhecido (e/ou previamente comunicado ao administrador do condomínio).

Considera-se efectuada a convocatória, efectuada na forma e com a antecedência devida, que não seja recebida por culpa exclusiva do destinatário, como é o caso de este se ausentar para parte incerta, de não comunicar ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante, de se recusar a receber a carta ou de não a ir levantar aos correios.


Transcrição da legislação enquadrante:

Código Civil

ARTIGO 1432º - Convocação e funcionamento da assembleia

(...)
9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

Arrendamento de Partes Comns - MAIORIAS (Texto colocado no ponto "Quorum Deliberativo sobre Arrendamento das Partes Comuns")

Para que a assembleia de condóminos possa reunir deverão estar presentes um número suficiente de condóminos para perfazer QUORUM CONSTITUTIVO. Para poder deliberar sobre os assuntos constantes da ordem de trabalhos da reunião constante da convocatória, já será necessário verificar o QUORUM DELIBERATIVO (número de votos e maioria necessária para deliberar cada um dos assuntos).

Informação no Fórum:
Actos (i) legitimos da assembleia de condóminos - ADMINISTRAÇÃO - DISPOSIÇÃO

Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo: 1870/2005-6

Relator: MANUELA GOMES
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
DELIBERAÇÃO

Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 30-03-2006
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: RECURSO PROCEDENTE

Sumário:

1. Do estatuído na parte final do nº 1 do art. 1420º do CCivil conjugado com o disposto no nº 2 do art. 1024º do CCivil, tem derivado o entendimento de que o arrendamento de parte comuns dos prédios em propriedade horizontal só é válido desde que firmado com o acordo ou consentimento de todos os condóminos.
2. Estando em causa a deliberação da assembleia de condóminos no sentido de celebrar um concreto contrato de arrendamento, de duração limitada, nos termos do art. 98º, a faculdade de celebrar contratos de duração limitada, traduz-se em simples acto de administração ordinária.
3. A par com o direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção, ao carácter instável e precário da compropriedade das partes comuns contrapõe-se, no condomínio, uma afectação estável e essencial das coisas comum.
Desde que a coisa comum esteja afecta a uma determinada finalidade e que cada um dos condóminos possa dela usufruir directamente (ex. sala de condomínio, ginásio ou piscina privativos do condomínio), qualquer acto que tenha a susceptibilidade de perturbar ou retirar esse direito a cada um dos condóminos só pode validamente ser realizado com o acordo de todos os condóminos.
4. O mesmo já não pode afirmar-se relativamente às partes que, embora comuns, estejam afectas a finalidades específicas mas que não podem ser utilizadas directamente por cada um dos condóminos. É o caso da denominada “casa da porteira”, normalmente uma fracção autónoma, destinada à habitação de um terceiro, a contratar para a realização dos serviços de limpeza e controlo do prédio.


Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa.

1. H e Maria, intentaram acção declarativa, com processo comum, sob a forma sumária, contra todos os outros Condóminos do seu prédio, representados pelas suas administradoras C e A, pedindo o reconhecimento da nulidade ou anulabilidade as deliberações da Assembleia de Condóminos realizadas em 8 de Junho de 2000, 16 de Novembro de 2000 e 30 de Janeiro de 2001, respeitantes à aprovação de uma proposta, apresentada pelas administradoras, de arrendamento a terceira pessoa da "casa de porteira", parte comum do edifício.
Para tanto, invocaram os autores ser nula, ou pelo menos anulável, a deliberação da assembleia de condóminos, tomada na reunião de 30.01.2001 (acta n° 17), da qual consta que foi aprovada, com apenas o voto contra da autora Maria, condómina do 6° andar direito, fracção N, a proposta da administração no sentido de ser dada de arrendamento para habitação a "casa de porteira", tendo esta proposta sido acompanhada de minuta de contrato de arrendamento, deliberação essa que só seria válida se tivesse sido tomada por unanimidade.
Os réus contestaram. Confirmaram que, com a concordância de uma maioria qualificada de condóminos e apenas com voto contra da autora Maria, condómina do 6° andar direito, a fracção N, "casa de porteira", situada no 7° piso do prédio, parte comum do edifício, foi dada de arrendamento a Z, mediante a renda mensal de 40 000$00, pessoa que juntamente com a irmã, condómina do 5º andar direito, se comprometeu a colaborar na limpeza do prédio, o que se traduziu num aumento de receitas e diminuição das despesas do prédio.
Mais invocaram que sendo a fracção em causa destinada a habitação e sendo usada para tal, não houve qualquer alteração relativamente ao título constitutivo da propriedade horizontal.
Na réplica, os autores reafirmaram que destinando-se a fracção em causa, por virtude do respectivo título constitutivo a “casa da porteira”, a circunstância de ter sido arrendada para habitação, constitui na mesma modificação do título e que a empregada de limpeza é a irmã da arrendatária e não esta, já que é àquela que é paga uma remuneração e que está sob as ordens e fiscalização do condomínio.

Prosseguindo os autos os seus normais termos, em 30.07.2004 foi proferida sentença a julgar a acção procedente e a decretar a anulação da deliberação em causa (fls. 160)

Inconformados, apelaram os réus.
Alegaram e formularam as seguintes conclusões:
- De acordo com o título constitutivo foi eliminada a fracção “P” por não constituir uma fracção autónoma, pois, trata-se "da casa destinada à porteira", integrante das partes comuns do prédio
- Espaço que esteve livre e devoluto alguns anos antes de Junho de 2000;
- Assim, pelo título constitutivo, é dado àquela parte comum, o destino e fim de habitação;
- Destino e fim que se mantêm - a habitação;
- Assim, e por não haver alteração ao título constitutivo, a deliberação votada e aprovada por maioria qualificada de 2/3 do capital investido, não carecia nem carece de ser aprovada por unanimidade;
- Por, nomeadamente, a locação com prazo não superior a 6 (seis) anos ser um acto de administração ordinária;
- O presente contrato de arrendamento foi celebrado por prazo de 5 anos e de 3 anos, para as suas renovações;
- Assim, a decisão tomada pela Administração do Condomínio é um acto de administração ordinária;
- O presente arrendamento não é de um prédio indiviso, mas sim da casa destinada à porteira;
- Que é um espaço comum de todos os condóminos, na proporção do respectivo direito e que não é utilizável por qualquer dos condóminos, nem por todos, em conjunto, enquanto não for alterado o título constitutivo;
- O contrato de arrendamento em causa podia ser celebrado pela Administração do condomínio sem se submeter à aprovação da assembleia;
- Porque a sua função é regulamentar a uso da coisa comum, mantendo-a no seu destino, como era e é, habitação;
- E de forma a prestar um serviço de que resulte interesse comum;
- A Administração deve gerir a coisa comum, tendo em vista esse mesmo interesse comum;
Terminou pedindo a revogação da sentença recorrida e a sua absolvição do pedido.

Os recorridos contra alegaram pugnando pela manutenção do decidido, basicamente fundados na circunstância da deliberação em causa violar o direito de compropriedade dos condóminos sobre as partes comuns.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

Matéria de Facto.
2. A sentença recorrida deu como provados os seguintes factos:
a) Por escritura de 18.05.1971, foi constituído em regime de propriedade horizontal, o prédio urbano, lote n° 62, situado na Rua Luís de Camões, n° 27, Torre da Marinha, freguesia de Arrentela, concelho de Seixal, descrito na Conservatória do Registo Predial do Seixal sob o n° 18.273;
b) Por escritura de 26.02.1982 foi rectificada a escritura de 18.05.1971, ficando a constar que o prédio é constituído apenas por 14 fracções autónomas e não 15 como por lapso fora indicado na escritura anterior. Foi eliminada a fracção “P” por não constituir uma fracção autónoma, e tratar-se da "casa de porteira" integrante das partes comuns do prédio;
c) Conforme consta da certidão da Conservatória do Registo Predial do Seixal, o citado prédio, descrito sob o n° 18.273 é constituído pelas seguintes 14 fracções autónomas: A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, L, M, N, O;
d) Da referida certidão consta a descrição do prédio com a rectificação da primeira descrição que continha a fracção “P” e que foi eliminada por ap.02/94.07.20;
e) Na assembleia de condóminos reunida em 30.01.2001 foi tomada a deliberação, por maioria (acta n° 17) que aprovou a proposta da administração do condomínio no sentido de dar de arrendamento a terceira pessoa para habitação a "casa de porteira", situada no 7° piso e que é parte comum do edifício;
f) A referida "casa de porteira" é uma parte comum do edifício, como consta da escritura já mencionada de 26.02.1982;
g) Nas assembleias anteriores referidas na petição nada ficou deliberado definitivamente a este respeito de dar de arrendamento a "casa de porteira";
h) Na minuta do contrato de arrendamento para habitação da dita casa da porteira, que já se encontra concretizado, figura, em síntese, o seguinte: "acordam em dar de arrendamento a Z a parte comum do prédio em questão, situada no 7° piso que se destina a porteira, não existe porteira, mas existe necessidade de se obter rendimento para suportar as despesas do condomínio";
i) A autora M, condómina do 6° andar direito, votou contra a deliberação em questão, como consta da referida acta n° 17;
Para além destes, está ainda documentalmente provado que:
j) Da minuta do contrato de arrendamento dito em h), consta ainda que o contrato “ é feito por cinco anos, com início em 1.03.2001 e fim no último dia de Fevereiro de 2006, renovando-se sucessivamente por períodos de três anos, caso não seja denunciado por qualquer das partes” (cláusula 5ª).

O Direito.
3. Não obstante o teor das conclusões da alegação dos recorrentes, a questão central que cabe apreciar traduz-se em saber se a deliberação da assembleia do condomínio, tomada por maioria, respeitante ao arrendamento da casa da porteira, parte comum do prédio, é válida, não obstante o voto contra dos ora recorridos, condóminos do 6º direito.
Entendeu a sentença recorrida que a dita deliberação era anulável, não só por ser violadora do direito de compropriedade de cada condómino sobre as partes comuns, mas também por ser violadora do disposto no art. 1419º do C. C., na medida em que o título de constituição da propriedade horizontal só pode ser alterado com o acordo de todos os condóminos.
Argumentam os recorrentes que a deliberação em causa não carece do voto unânime dos condóminos, já que se traduz num acto de administração ordinária e que, contrariamente ao decidido a deliberação que se pretende ver anulada também não contende com o constante no título constitutivo da propriedade horizontal, no que respeita à parte comum destinada à casa da porteira.
Vejamos.
Deriva do disposto no art. 1433º nº 1 do C. Civil que as deliberações da assembleia de condóminos contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
Será que a deliberação em causa é contrária à lei, por violação do disposto nos artigos 1419º e 1424º nº 2 do C. Civil, como entendeu a sentença recorrida?
Nos termos do disposto no art. 1420º nº 1 do C. Civil, cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. E deriva do estatuído no nº 2 do art. 1024º que o “ , o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só se considera válido quando os restantes comproprietários manifestem, antes ou depois do contrato, o seu assentimento”
Do estatuído na parte final daquele preceito conjugado com o disposto no segmento normativo transcrito, tem derivado o entendimento doutrinário e jurisprudencial de que o arrendamento de parte comuns dos prédios em propriedade horizontal só é válido desde que firmado com o acordo ou consentimento de todos os condóminos (neste sentido, v. por exemplo, acórdãos desta Relação, de 25.06.1991 e de 3.07.2003, em www.dgsi.pt/jtrl).
Porém, salvo melhor entendimento, afigura-se-nos que o caso em apreciação contém particularidades que justificam e impõem o afastamento dessa doutrina.

Resulta dos factos provados que os ora recorridos votaram contra a deliberação da assembleia de condóminos do seu prédio de celebrar um concreto contrato de arrendamento, de duração limitada, nos termos do art. 98º do RAU - por 5 anos, renovável por períodos de três, se não fosse denunciado por qualquer das partes.
Ora a possibilidade legal de celebrar contratos de duração limitada, o que constitui uma ruptura com o anterior princípio da renovação automática dos contratos de arrendamento para habitação, faz com que estes possam traduzir-se em simples actos de administração ordinária e não em actos de disposição como era entendido.
Resulta do disposto no art. 1430º do C. Civil que a administração das partes comuns do edifício compete, em primeira linha, à assembleia dos condóminos, mediante deliberações, em princípio, tomadas por maioria simples do capital investido e a executar pelo administrador.
Cabe-lhe, portanto, deliberar relativamente a todos os actos de administração ordinária, encontrando-se entre eles a locação, excepto se esta for celebrada por prazo superior a seis anos (art. 1024º nº 1 do C. Civil), o que não foi caso.
Do exposto deriva que, em princípio, nada obsta à deliberação tomada.
É certo que, do disposto no nº 2 do preceito citado, já acima transcrito, deriva que, na compropriedade, o arrendamento do prédio comum só é válido, com o consentimento ou a aceitação de todos os comproprietários.
Subjacente a esta norma está seguramente a ideia de possibilitar ao comproprietário o uso e fruição da coisa comum; se esse seu direito se revelar incompatível com o dos restantes comproprietários, o instituto tem meios específicos para a resolução do conflito.
Ao contrário do que acontece na propriedade horizontal, em que os condóminos não gozam nem do direito de renúncia (art. 1420º nº 1 do C. Civil), nem do direito de preferência, nem do direito de pedir a divisão das partes comuns (art. 1423º), na compropriedade, o comproprietário pode servir-se da coisa comum (art. 1406º nº1) e, salvo excepção que não interessa considerar, nenhum condómino é obrigado a permanecer na indivisão (art. 1412º), podendo exigir a divisão da coisa comum.
Daí que a doutrina se venha questionando sobre a natureza jurídica do instituto da propriedade horizontal – propriedade limitada, para uns (cfr. Henrique Mesquita, RDES, ano XXIII, nºs 1 a 4, 1976, p. 79 e seguintes), direito real composto ou complexo, para outros (cfr. Oliveira Ascensão, Direitos Reais, 1978, p. 498 e Menezes Cordeiro, Direitos Reais, II, p.910) ou, mais recentemente como um tipo específico de direito real de gozo, como afirma Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 4ª ed, p. 380, por considerar de toda a conveniência autonomizar o condomínio da propriedade, seja ela singular ou colectiva, face ao cada vez maior número de diferenças de regime entre da propriedade horizontal e os dois outros institutos a que tem andado associado.
A par com o inquestionável direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção, ao carácter instável e precário da compropriedade das partes comuns contrapõe-se, cada vez mais, no condomínio, uma afectação estável e essencial das coisas comum. Desde que a coisa comum esteja afecta a uma determinada finalidade e que cada um dos condóminos possa dela usufruir directamente (ex. sala de condomínio, ginásio ou piscina privativos do condomínio, etc), qualquer acto que tenha a susceptibilidade de perturbar ou retirar esse direito a cada um dos condóminos só pode validamente ser realizado com o acordo de todos os condóminos. A assembleia de condóminos, ainda que por maioria qualificada, tanto como não pode despojar qualquer condómino da possibilidade deste usar ou fruir plenamente a sua fracção, também não pode privá-lo da possibilidade de usar directamente as partes comuns, desde que estas estejam especificamente destinadas a esse uso comum.
O mesmo já não pode, todavia, afirmar-se relativamente às partes que, embora comuns face aos título constitutivo ou às disposições legais, estejam afectas a finalidades específicas mas que não podem ser utilizadas directamente por cada um dos condóminos.
É o caso da denominada “casa da porteira”, normalmente uma fracção autónoma, destinada à habitação de um terceiro, a contratar para a realização dos serviços de limpeza e controlo do prédio. Relativamente a esta os condóminos não têm direito de a usar ou por qualquer forma fruir directamente, nem qualquer condómino (sozinho) tem poderes para a afectar ao seu uso específico.
Daí que, face ao ordenamento jurídico da propriedade horizontal, tal como está actualmente constituído, sobretudo após as alterações introduzidas no instituto em 1994, se nos afigure que, no caso em apreciação, tendo a deliberação, cuja anulação os recorridos visavam obter, incidido sobre um acto de administração ordinária da assembleia de condomínio, acto para o qual esta é competente (art.1430º nº 1), e não sendo esse acto susceptível de afectar qualquer direito de utilização directa dos autores, ora recorridos, sobre a dita parte comum, essa deliberação não ofende o disposto no art. 1024º nº 2, que não é aplicável ao caso, uma vez que o dito segmento normativo, embora integrado no Capítulo da Locação, do Código Civil, destina-se especificamente a regular o arrendamento de prédios indivisos, portanto em situação de propriedade comum ou compropriedade e não de espaços da propriedade horizontal, dadas as especificidades inerentes a esta última.
Por outro lado, a deliberação em causa também não ofende o estatuído no art. 1419º do C. Civil, uma vez que, para além da parte comum em causa se manter afecta à habitação e, portanto, em conformidade com o núcleo central da sua aptidão tal como definido no título constitutivo, o afastamento temporário do seu destino específico - albergar a porteira, quando exista-, a sua afectação temporária a outra finalidade, não desvirtua o fim que lhe foi atribuído no título constitutivo e que continua a ser o de servir para a habitação e, particularmente para a habitação da porteira, desde que o condomínio validamente delibere a sua contratação.
Procede, pelo exposto, no essencial, a argumentação dos recorrentes, impondo-se conceder provimento ao recurso e decidir em conformidade com a doutrina exposta, ou seja no sentido de que a deliberação impugnada, porque não padece dos vícios que lhe foram apontados, não é de anular e, consequentemente, a acção tem de improceder.

Decisão.
4. Termos em que acordam os juízes que compõem este Tribunal em:
- Conceder provimento ao presente recurso e revogar a sentença recorrida;
- Julgar a acção improcedente e absolver os réus do pedido.
- Condenar os autores/ recorridos nas custas, tanto da acção como do recurso.
Lisboa, 30 de Março de 2006
(Maria Manuela B.A.Santos G. Gomes)
(Olindo Geraldes)
(Fátima Galante)

Discussão no Fórum: http://www.gestaodocondominio.net/viewtopic.php?topic=21189&forum=3

Q: Os meus vizinhos têm um cão o qual é colocado durante o dia (+/- 14 horas diárias) na varanda e está constantemente a ladrar, como resolver a situação?
R: Vai ter de pedir o auxílio da Polícia e dos Tribunais se tal for necessário. O Administrador pouco pode fazer.

As despesas correntes de condomínio devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor (permilagem) das suas fracções.

Excepções à regra:
1. Se o título constitutivo determinar de outra forma;
2. Se o regulamento previr outras situações;
3. Se for aprovado em assembleia de condóminos por maioria de 2/3 a alteração da proporção da comparticipação (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra);

Normalmente o condómino paga uma quota mensal ou trimestral para garantir o pagamento de encargos com as partes comuns. O valor da quota deve ser calculado tendo em conta os gastos previstos para esse ano.

Cálculo:

Quota mensal=(Orçamento anual/12)*(Permilagem da fracção/1000)

Exemplo:
Orçamento anual= 6.485 Euros   (1.301.125 Esc. )
Permilagem da fracção autónoma=80
Quota mensal=(6485/12)*(80/1000) = 43,23 Euros por Mês (8667,50 Esc./Mês)

Tabela

Um dos deveres do administrador do condomínio, muitas vezes esquecido na prática, é o de verificar a existência do seguro obrigatório contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns, propondo à assembleia o montante do capital seguro. (cfr. artigo 1429.º, n.º 1, conjugado com o artigo 1436.º, alínea c), ambos do Código Civil). Este montante global do capital seguro, se correctamente calculado *, cobrirá não só os danos referentes às paredes de cada fracção autónoma, mas também a permilagem (ou percentagem) das partes comuns do edifício (paredes, telhado, terraços, escadas, etc.) que pertence a cada condómino/proprietário.

O supracitado seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia de condóminos; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.

Se todas ou somente algumas das fracções tiverem seguro próprio, que inclua as partes comuns do imóvel, mas de valor inferior ao montante fixado em assembleia de condóminos, de acordo com os critérios legais de cálculo, obviamente que o administrador do condomínio poderá adquirir uma apólice única de reforço subscrita pela administração, cujo capital seguro represente os complementos de capitais seguros sobre cada uma das diferente apólices existentes. Para tal deverá ser incluída a respectiva provisão no orçamento das despesas do condomínio, uma vez que tal despesa representará um encargo de conservação e fruição nos termos definidos no artigo 1424.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil.

DITO DE OUTRA FORMA:

1. O administrador propõe à assembleia de condóminos o montante global do capital a segurar obrigatoriamente contra o risco de incêndio no edifício, repartido os capitais a segurar proporcionalmente por cada fracção, de acordo com o respectivo valor (percentagem ou permilagem);

2. O montante global do capital a segurar, se correctamente calculado (ver exemplo infra *), já inclui o seguro obrigatório contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns;

3. Simultaneamente, deverá o administrador exigir a cada condómino a exibição do documento (apólice) comprovativo do capital seguro em cada fracção autónoma, bem como do recibo comprovativo do pagamento do respectivo prémio, verificando, uma a uma, se o capital seguro é suficiente ou está de acordo com o proposto proporcionalmente para a respectiva fracção autónoma;

4. Se o capital seguro em cada fracção autónoma for suficiente (ou superior), obviamente que o capital global a segurar também será suficiente (ou superior), bastando-lhe, por isso, arquivar fotocópias dos documentos comprovativos na documentação relativa à administração do condomínio;

5. Se o capital seguro em todas ou em algumas das fracções autónomas for insuficiente, escasso, obviamente que o capital global a segurar também será insuficiente, o administrador do condomínio deverá adquirir uma apólice única de reforço subscrita pela administração, cujo capital seguro represente os complementos de capitais seguros sobre cada uma das diferentes apólices existentes. Para tal deverá ser incluída a respectiva provisão no orçamento das despesas do condomínio, uma vez que tal despesa representará um encargo de conservação e fruição nos termos definidos no artigo 1424.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil. Verificada esta hipótese, nenhum dos condóminos se poderá eximir ao pagamento da sua quota-parte no prémio do contrato de seguro.

O cálculo da permilagem de cada fracção torna-se necessário para efeito de conhecer qual a comparticipação nas despesas comuns que compete ao proprietário de cada fracção imobiliária. Esse valor é expresso em percentagem ou permilagem do valor total do imóvel.
Regra geral, o valor da permilagem é obtido através do título constitutivo do regime da propriedade horizontal. Ou seja: se as fracções imobiliárias que integram o imóvel foram vendidas a proprietários diversos, houve que constituir previamente, no imóvel, o regime da propriedade horizontal, regime cuja constituição é feita por escritura pública após vistoria camarária.

Ora, o valor de cada fracção (valor relativo) imobiliária é obtido de acordo com a fórmula seguinte: VR = VF/T (VR = valor relativo; VF = valor convencional da fracção imobiliária; T = valor correspondente à soma dos valores convencionais de todas as fracções imobiliárias).
Para efeito do cálculo do valor relativo de cada fracção imobiliária, “o valor convencional da fracção imobiliária, (salvo se no título constitutivo estiver diferentemente estipulado) corresponde à área da fracção (ou do lote)

Este pode ser um exemplo de cálculo de permilagem: Imagine num Edifício com 4 fracções (1 a 4); A fracção 1 tem 250 m², a 2 tem 200 m², a 3 tem 250 e a 4 tem 100. Isto quer dizer que a UNIDADE das fracções é igual a 800 (some tudo).

Agora é fácil, para a fracção 2 por exemplo: 200/800= 0,25 = 25% = 250/1000 etc.

A fracção 4: 100/800= 0,125 = 12,5% = 125/1000.

No final tudo tem que dar 1000.

Solicitar Título Constitutivo da Propriedade Horizontal ao vendedor / construtor ou na Conservatória do Registo Predial ou no Cartório Notarial onde foi feita a escritura pública de constituição de propriedade horizontal. Este documento é de primordial importância, pois nele vêm identificadas as fracções, o valor relativo de cada uma delas, expresso em percentagem ou permilagem, face ao valor total do prédio e as partes comuns.

Documentação relativa ao condomínio que deverá ser entregue à administração do condomínio pelo construtor (vendedor):

- Fotocópia da acta onde consta a decisão de abertura da conta;
- Fotocópia da acta que formaliza a designação do administrador ou administradores;
- Cartão de identificação de entidade equiparada a pessoa colectiva;
- Fotocópia do bilhete de identidade do administrador ou administradores;
- Fotocópia do cartão de contribuinte do administrador ou administradores.

R: Claro que sim. A decisão para alterar fachadas compete à assembleia, por dois terços (2/3), de acordo com a Lei. Com efeito, deve ser de todos a deliberação de alterar esteticamente uma fachada.

Embora as deliberações da assembleia de condóminos sejam tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido (cf. artigo 1432.º, n.º 3, do Código Civil, vejamos alguns exemplos de quorum deliberativo (maiorias legais “especiais” ou qualificadas): art.ºs 1419.º (Modificação do título constitutivo - carece de acordo de todos os condóminos=UNANIMIDADE), 1422.º n.ºs 3 e 4 (obras que modifiquem a linha arquitectónica e alteração do fim de cada fracção autónoma - carece de aprovação por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, 1422.º-A n.º 3 (divisão de fracções autónomas em novas fracções - carece de aprovação sem qualquer oposição), 1425.º n.º 1 (obras que constituam inovações - carece de aprovação da maioria dos condóminos (metade + 1) e essa maioria terá que ser representativa de dois terços do valor total do prédio), 1428.º n.º 2 (reconstrução do edifício - carece de aprovação pela maioria do número de condóminos e do capital investido) todos do Código Civil.

Não obstante, dispõe o ARTIGO 1422.º do Código Civil (Limitações ao exercício dos direitos)

1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.

2. É especialmente vedado aos condóminos:

a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;

d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição (POR UNANIMIDADE!).

3. As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

(Redacção do Dec.-Lei 267/1994, de 25 de Outubro)

Dispõe ainda o ARTIGO 1425.º do mesmo Código Civil (Inovações)

1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.

2. Nas partes comuns do edifício NÃO são permitidas INOVAÇÕES CAPAZES DE PREJUDICAR A UTILIZAÇÃO, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.".

R: 1º) Reclamação junto da Câmara Municipal;

2º) O recurso, dado se falhe a reclamação, é alertar outras Entidades, nomeadamente o Ministério do Ambiente e o Governo Civil (embora este pouco possa fazer). Se não resultar, recorra aos Tribunais, solicitando uma providência cautelar para não arrastar por vários anos a decisão do processo. Claro que o Tribunal pode, se forem provados os factos, condenar os faltosos numa indemnização. Não é tarefa fácil, mas alguém tem de se impôr. Não deixe de consultar o Dec.-Lei 48/96 de 15 de Maio. 

Por vezes, existem “contratos de arrendamento” (instalação de antenas, instalação de painéis publicitários, "casa da porteira", etc.) considerados rendimentos prediais. “A divisão do valor total pago (recebido a título de renda pelos condóminos) para cada um inserir na sua declaração anual de IRS” deverá ser feita pelo administrador, conforme deliberações da assembleia de condóminos, mediante a emissão duma declaração individual por cada condómino proprietário das importâncias por eles individualmente recebidas (ou postas à disposição), e destinar-se-á a documentar o preenchimento do anexo F da declaração modelo 3 do IRS de cada condómino / proprietário / beneficiário das rendas.

Como tal, devem:
- Contribuir para todas as despesas com as áreas comuns, excepto as respeitantes a áreas e equipamentos dos quais não façam ou possam vir a fazer uso (elevadores, parqueamentos, etc).
- Ter seguro contra o risco de incêndio.
- Ser convocados para todas as assembleias de condóminos.
 

As fracções comerciais deveriam também contribuir para o Fundo Comum de Reserva, mas sobre este assunto existem, outras opiniões ( consultar o Fórum do Portal).
 

Por exemplo: Se num prédio quisessem colocar um espaço publicitário no telhado e, como este, serve todas as fracções e como tal qualquer despesa ou eventual receita deverá ser repartida por todas as fracções (comerciais e habitacionais) com base no seu valor relativo (permilagem).

Formalidades:

1- O interessado deverá dirigir-se às finanças da sua área de residência onde deverá solicitar, preencher e entregar uma declaração em triplicado (€ 0,20 x 3) de início de actividade.

2- Desde logo, será necessário que indique se pretende optar pela contabilidade organizada ou pelo regime simplificado.
À partida os contribuintes ficam abrangidos pelo regime simplificado, só se declararem no início de actividade que prevêem obter resultados superiores ao limite estabelecido é que serão obrigados a optar pelo regime de contabilidade organizada.
O limite legal estabelecido é de € 99 759,58.

3- De seguida, deverá adquirir um livro de recibos verdes (mod. 6) nas finanças ou tesourarias da fazenda pública. Deverá emitir sempre um recibo que discriminará todas as importâncias recebidas pelos serviços que vier a prestar.

4- Ainda nas finanças, dever-se-á informar se tem ou não que cobrar IVA.
Ficará isento de cobrar iva nas suas operações se declarar que não vai obter rendimentos brutos superiores ao limite legal estabelecido, que é de € 9 975,96.

5- Terá ainda que adquirir um livro de registos de serviços prestados (mod. 8) € 3,69.
Neste livro serão discriminados cronologicamente todos os recibos verdes emitidos, de Janeiro a Novembro têm um prazo de 30 dias e em Dezembro têm um prazo de 15 dias para lançarem neste livro as receitas obtidas.
O preenchimento deste livro é obrigatório, sendo a infracção de € 150 a € 1 500.
Este livro e os recibos deverão ser conservados durante 10 anos.

6- Não ficando enquadrado no regime de isenção de IVA, deverá também adquirir um livro de registo de despesas (mod. 9) € 3,04.
Este livro só é obrigatório para quem ficar no regime normal de IVA.

7- Por fim, deverá deslocar-se à delegação regional da segurança social da respectiva área para declarar o início de actividade. Se já for trabalhador por conta de outrém, deverá solicitar a isenção de pagamento de contribuição.

8- Será de toda a utilidade, que subscreva um seguro de acidentes profissionais e porque não, um seguro de responsabilidade civil profissional.

9- Relativamente aos pagamentos por conta, só se deverão preocupar com este assunto a partir do terceiro ano de actividade. O cálculo será efectuado nessa altura e automáticamente pelo fisco com base nos rendimentos obtidos durante o penultimo ano considerado.

10- Enquanto obtiver rendimentos brutos inferiores a € 9 975,96, está dispensado de efectuar retenções na fonte, contudo, mesmo não efectuando qualquer retenção na fonte, terá que entregar na mesma a respectiva declaração de rendimentos.
A declaração de rendimentos deverá ser efectuada e entregue entre o dia 16 de Março e o dia 30 de Abril, em qualquer repartição de finanças ou outros locais fixados pela DGI. Conjuntamente com a declaração de rendimentos e respectivos anexos devidamente preeenchidos, deverá apresentar o cartão de contribuinte e BI.
A declaração pode ainda ser enviada por carta registada com aviso de recepção para a direcção distrital de finanças da respectiva área de residência com fotocópias do cartão de contribuinte e BI, ou através da internet (www.dgci.min-financas.pt).

11- Enquanto estiver abrangido pelo regime simplificado não poderá deduzir quaisquer despesas aos seus rendimentos, desta forma, despesas com transporte, refeições, livros, material informático, renda, electricidade, água, telefone, etc., só serão amortizados e deduzidos se possuir contabilidade organizada.

12- Se decidir optar pelo regime de contabilidade organizada (que é obrigatória para quem tem um volume de negócio superior a € 149 639,37), deverá recorrer a um técnico oficial de contas.

13- Para finalizar, a famogerada colecta mínima que será aplicada qualquer que seja o montante anual obtido. Este mínimo sujeito a imposto corresponde a metade do valor anual do salário mínimo nacional mais elevado (€ 334,194 x 14 : 2 = 2 339,36). O fisco considerará como rendimento sujeito a imposto 65 % do montante obtido. Ao total será aplicado uma taxa de imposto que irá variar entre os 12 e os 40 %.
Para evitar injustiças o fisco dividiu os contribuintes que só têm rendimentos enquanto independentes dos que para além destes rendimentos obtêm ganhos de outras categorias (trabalhador por contra de outrém, etc.).

Os dados facultados são apenas informativos, não tendo consequentemente, qualquer vinculativo, pelo que, não dispensam a devida consulta às pertinentes entidades.

Fonte: Resposta dada no Fórum do Portal (Membro AdrianoAVC)

A venda de prédio urbano com defeitos de construção, por quem não o ergueu nem foi empreiteiro de obras de construção, está sujeita à regulamentação de coisas defeituosas e venda de bens onerados (cf. artigos 905.º a 922.º do Código Civil (C. C.)).

Presumo que o comprador, actual condómino proprietário, certamente adquiriu a fracção na convicção, e legítima expectativa, de que a mesma não estava sujeita a quaisquer ónus ou limitações, isto é, sem defeitos.

Provavelmente o vendedor ocultou intencionalmente (com dolo) ou não estava suficientemente esclarecido sobre a existência do defeito agora reclamado.

Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim (cf. art.º 913.º, n.º do C. C.), assiste ao comprador (e só a ele) o direito a requerer judicialmente a anulação do contrato de compra e venda (cf. art.º 905.º C. C.), a redução do preço (cf. art.º 911.º do C. C.) e/ou exigir ao vendedor a (s) reparação (ões) indispensáveis a fazer sanar o ónus ou limitação (obstando também o direito à anulação do negócio de compra e venda).

O comprador tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa, mas esta obrigação de reparação (por parte do vendedor) não existe, se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa sofria. (cf. art.º 914.º do C. C.).

O comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa, no prazo de um ano depois de conhecido o defeito e dentro de cinco anos após a entrega do imóvel. (cf. artigos 916.º, n.ºs 1 e 3, do C. C.)

A acção judicial de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos anteriormente referidos sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos seis meses sobre a data em que foi efectuada a denuncio do (s) defeito (s). (cf. art.º 917.º do C. C.).


E o Lesado, o que pode fazer?

Em primeiro lugar comunicar (presencialmente, com testemunhas, ou por carta registada com aviso de recepção) ao actual lesante (actual proprietário da fracção autónoma que apresenta defeitos, originadores de infiltrações) os direitos que lhe assistem relativamente ao vendedor, sugerindo que os exerça voluntariamente, acautelando assim os seus prejuízos derivados da obrigação de reparar os defeitos a expensas suas e/ou arriscando-se ainda a ter de indemnizar pelos danos causados.

Se o condómino proprietário lesante estiver disposto a fazer valer rapidamente os seus direitos perante o anterior proprietário / vendedor, solicite que o mantenha informado das diligências adoptadas e dos resultados obtidos (que terão de conduzir inequivocamente à célere reparação dos defeitos).

Caso contrário, resta-lhe responsabilizá-lo a ele (actual proprietário / comprador) pelas reparações indispensáveis e pelos danos causados, para o que antevejo necessariamente o recurso à via judicial.

Independentemente dos motivos que os condóminos devedores invocam para não pagar, desde que haja uma deliberação em Acta da Reunião da Assembleia de Condóminos que delibere o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, devidamente aprovada e comunicada a todos os condóminos, sem ter sido impugnada, SÃO OBRIGADOS A PAGAR! (cf. art.ºs 1424.º, 1432.ºe 1433.º do Código Civil, conjugado com o art.º 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro).

Por norma, basta que lhe envie uma carta demonstrando inequivocamente os montantes em dívida e uma séria determinação em obter a sua boa cobrança. (cf. art.º 1436.º/d), e), h) e l); art.º 1437.º/1, ambos do Código Civil; art.º 6.º/2 do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro).

Se o condómino devedor persistir no incumprimento, obviamente que poderão ter de mover a competente acção executiva. O pedido consistirá no pagamento integral das importâncias ou montantes devidos por cada condómino, acrescidas de “multas”, juros vencidos e vincendos até integral pagamento, custas processuais e patrocínio judiciário que se revele indispensável.
__________________

Relativamente às dívidas de condóminos, há um célere processo de cobrança: pode servir de título executivo para o administrador do condomínio instaurar execução contra o condómino relapso a acta da assembleia de condóminos em que se delibere que determinado condómino tem em dívida certos montantes resultantes de contribuições ao condomínio ou de despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum. (art.º 1.º, n.ºs 1 e 2, conjugado com o art.º 6.º, n.ºs 1 e 2, todos do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro).

Se o condómino não satisfizer uma prestação, na posse da supracitada acta, de seguida, há que proceder à chamada ACÇÃO EXECUTIVA (para obter o pagamento coercivo).

Nos termos do art.º 6.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94, a Acta da Reunião da Assembleia de Condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar no prazo estabelecido a sua quota-parte. Na posse desta acta deve o administrador instaurar o correspondente processo (sumário ou sumaríssimo, até 1.870,49 EUR, comum) de execução (judicial), isto é, acção executiva para pagamento de quantia certa...

Contudo, se tomar a iniciativa de instaurar o procedimento judicial sem o apoio de profissional do foro aconselho que se informe (no Tribunal competente) de todos os trâmites subsequentes ao requerimento inicial (pagamento de taxa de justiça, distribuição, citação, indicação de bens do executado para penhora, etc.).

_________________________________
MINUTAS EXEMPLO:

M. Antunes
Administrador do Condomínio Rua , 1
0005-100 Cidade
Telefone / Fax:
Telemóvel:
Exmº. (ª) Senhor (a)
João Manuel

Maria Jesus
Rua, n.º 1 – 1.º Esq.º
0005-100 Cidade

Cidade, 31 de Agosto de 2002

Assunto: Pagamento de Contribuições em atraso relativamente à fracção habitacional “A” - Rua , n.º 1 – 1.º Esq.º - Cidade

Referência:
a) Regulamento do Condomínio;
b) Art.ºs 1414.º a 1438.º do Código Civil, ambos inclusive.

Exm.º (ª) Senhor (a)

Ainda na qualidade de administrador do condomínio em exercício, e conforme vossa oportuna solicitação, remeto-lhes a presente carta para os informar do valor total em débito de EUR 250 (Duzentos e Cinquenta Euros), conforme “extracto de conta” (abaixo discriminado) respeitante às quotas mensais para despesas de condomínio e às respectivas contribuições para o Fundo Comum de Reserva (FCR), relativamente ao transacto ano de 2001, respeitante aos meses de Janeiro a Dezembro, ambos inclusive.

Entretanto, no corrente ano de 2002, também ainda não efectuaram qualquer pagamento das quotas mensais para despesas de condomínio respeitantes aos meses de Janeiro a Agosto, ambos inclusive e também da respectiva contribuição para o Fundo Comum de Reserva (FCR), isto é: (EUR 8 X + EUR 2 X = EUR 16 (Dezasseis Euros).

O pagamento dos montantes supra referidos, regulariza integralmente as vossas quotas-partes mensais para despesas de condomínio e para o Fundo Comum de Reserva (FCR).

EXTRACTO DE CONTA até 31 de Agosto de 2002 (inclusive):

- Quotas mensais para despesas de condomínio e Fundo Comum de Reserva (Janeiro a Dezembro de 2001 e Janeiro a Agosto de 2002, ambos inclusive):

= EUR 200 =


Perfazendo desta forma um valor total em débito de EUR 200 (Duzentos Euros).

Solicito, por favor, a regularização desta situação o mais rapidamente possível, até ao próximo futuro dia 08 de Setembro de 2002, próxima Sexta-feira. O pagamento poderá ser efectuado em numerário, por cheque (emitido à ordem de Administração do Condomínio) ou por depósito / transferência bancária NIB 002100000034633300168 (Condomínio Rua , Conta n.º 36333/001, Banco DepositaAqui/Cidade, carecendo de entrega do documento comprovativo da transferência).

Para estes ou quaisquer outros assuntos, agradeço que me contactem pessoalmente (pelo telefone/ FAX) (poderão inclusivamente deixar mensagem no atendedor de chamadas) ou por escrito (colocado na caixa de correio do 3.º Dt.º). Por especial favor, a Sr.ª D. Maria Teresa (condómina proprietária da fracção “J“- 3.º Dt.º, anterior administradora), também se encontra habilitada / disponível para mediar a resolução deste assunto, podendo receber as importâncias em falta e entregar o respectivo recibo de quitação. Poderemos assim mais facilmente regularizar a sua conta relativa ao Condomínio.

Agradeço antecipadamente toda a vossa melhor atenção e colaboração, ficando a aguardar breve resposta.

Com os melhores cumprimentos e elevada consideração,

Atentamente,



(M. Antunes)
______________________________

Ao TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DE CIDADE


ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO do prédio sito na Rua Cidade de Waterbury, 277, 2.º Dt.º, na freguesia de NomeFreguesia, concelho de NomeConcelho, inscrito no Registo Nacional de Pessoas Colectivas com o n.º 000000000, representada pelo seu administrador, Sr. José Dias, contribuinte com o n.º 000000000 portador do bilhete de identidade n.º 00000000 de 00/ 00/ 0000 emitido por CICC Lisboa e residente na Rua Cidade de Waterbury, 277, 2.º Dt.º, 2005-610 CIDADE,
pretende instaurar,
contra
Susana Afonso, residente na Rua Cidade de Waterbury, 277, R/C, Esq.º, 2005-610 CIDADE
 

PROCESSO DE EXECUÇÃO,
invocando para tanto os factos e fundamentos seguintes:

O requerente é a Administração do Condomínio supra identificado.

Em 29 de Junho de 2002, foi deliberado em reunião da assembleia de condóminos, regularmente convocada, o constante da respectiva Acta, de que anexa fotocópia e dá aqui por integralmente reproduzida para todos os devidos efeitos legais (DOC N.º 1);

Na supracitada Acta da reunião da assembleia de condóminos consta que foi deliberado como contribuições (quota-parte das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum) devidas ao condomínio pelo proprietário da fracção “A”- R/C, Esq.º, Sr.ª D. Susana Afonso, ora requerida, o montante de EUR 1.560, que a mesma deixou de pagar no prazo estabelecido (DOC N.º 1);

Foi dado cumprimento ao disposto no nº. 6 do artigo 1432º. do Código Civil, que determina a comunicação das deliberações tomadas em reunião da assembleia de condóminos a todos os condóminos ausentes, no prazo de trinta dias, por carta registada com aviso de recepção. (DOC N.º 2)

A requerida até à presente data não pagou a dívida, nem comunicou, por qualquer forma, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.

A Administração do Condomínio, em execução da deliberação da Assembleia, efectuou e vem efectuando, com rigor, todas as despesas orçamentadas.

O prédio tem 8 (oito) condóminos.

Cada condómino ficou obrigado a pagar a quantia de EUR 250 (Duzentos e Cinquenta Euros) (quota inicial para abertura das contas em instituição bancária e para saldar todas as contas atrasadas), acrescidos de EUR 25 (Vinte e Cinco Euros) mensais (quota-parte mensal de cada condómino para comparticipação nas despesas de condomínio, dos quais EUR 6 (Seis Euros) para depósito no obrigatório Fundo Comum de Reserva).

Apesar de sucessivamente interpelada pela Administração do Condomínio, a requerida até à data não pagou a dívida constante da supracitada acta, nem se dignou responder às interpelações, escrita e verbal, que lhe foram dirigidas.

O requerente, em representação da Administração do Condomínio, pretende que a requerida seja condenada a pagar-lhe a quantia em dívida de EUR 1.560 (Mil Quinhentos e Secenta Euros), acrescida de juros de mora à taxa legal de 10% vincendos desde a presente data (28 de Abril de 2002 até integral pagamento, as custas do processo, procuradoria condigna e demais encargos legais.

Valor: EUR 1.560 (Mil Quinhentos e Secenta Euros) .

Apresenta duplicado.

Junta para prova os seguintes documentos:
1 - Cópia da Acta da reunião de 29 de Junho de 2002 da Assembleia de Condóminos, onde constam as importâncias devidas.
2 - Cópia das cartas enviadas à requerida a solicitar o pagamento da dívida.
3 - Factura relativa à despesa efectuada (extracto discriminado das contas relativas aos anos de 2001 e 2002).

Cidade, 28 de Abril de 2002
Espera e Pede Deferimento
A Administração
______________________________

REMETENTE
DESTINATÁRIO

Cidade, 12 de Março de 2002


ASSUNTO: COMUNICAÇÃO DE DELIBERAÇÕES TOMADAS EM REUNIÃO DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS

Exmº. Senhor

Dando cumprimento ao disposto no nº. 6 do artigo 1432º. do Código Civil, que determina a comunicação das deliberações tomadas em reunião da assembleia de condóminos a todos os condóminos ausentes, junto remeto a V. Exª. extracto (fotocópia) da ACTA DA REUNIÃO DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS, lavrada e lida na Assembleia Geral Ordinária (2ª. Convocatória) reunida em 13 de Junho de 2001, assinada por todos os condóminos presentes: ...".

1) PRAZOS

• Cinco anos a contar da Entrega da Empreitada (conclusão da obra) para o vendedor!
• Cinco anos a contar da Entrega do Imóvel (entrega da fracção autónoma) para o comprador

2)  Defeito de Construção / Aceitação de Obras com Reservas / Responsabilidade do Vendedor que o tenha Construído, Modificado ou Reparado

A venda do imóvel pelo dono da obra, seu proprietário, transmite para o comprador, de harmonia com as disposições conjugadas dos artigos 879.º, alínea a, 1225.º e 1305.º, todos do Código Civil, o direito de efectivar a responsabilidade assumida pelo empreiteiro mediante o contrato de empreitada.
"Artigo 1225.º - (Imóveis destinados a longa duração) do Código Civil (*)

1 - Sem prejuízo do disposto no artigo 1219.º do Código Civil e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de CINCO ANOS A CONTAR DA ENTREGA, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir, total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.

2 - A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.

3 - Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º.

- O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.

(*) Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro.

Artigo 1218.º (Verificação da obra) do Código Civil
1. O dono da obra deve verificar, antes de a aceitar, se ela se encontra nas condições convencionadas (contratadas e/ou acordadas) e sem vícios (defeitos).

2. A verificação deve ser feita dentro do prazo usual ou, na falta de uso, dentro do período que se julgue razoável depois de o empreiteiro colocar o dono da obra em condições de a poder fazer.

3. Qualquer das partes tem o direito de exigir que a verificação seja feita, à sua custa, por peritos.

4. Os resultados da verificação devem ser comunicados ao empreiteiro.

5. A falta da verificação ou da comunicação importa aceitação da obra sem reserva.
Artigo 1219.º (Casos de irresponsabilidade do empreiteiro)

1. O empreiteiro não responde pelos defeitos da obra, se o dono a aceitou sem reserva, com conhecimento deles.

2. Presumem-se conhecidos os defeitos aparentes, tenha ou não havido verificação da obra.

Artigo 1220.º (Denúncia dos defeitos)

1. O dono da obra deve, sob pena de caducidade dos direitos conferidos nos artigos seguintes, denunciar ao empreiteiro os defeitos da obra dentro dos trinta dias seguintes ao seu descobrimento.

2. Equivale à denúncia o reconhecimento, por parte do empreiteiro, da existência do defeito.

Artigo 1224.º (Caducidade)

1. Os direitos de eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato e indemnização caducam, se não forem exercidos dentro de um ano a contar da recusa da aceitação da obra ou da aceitação com reserva, sem prejuízo da caducidade prevista no artigo 1220.º.

2. Se os defeitos eram desconhecidos do dono da obra e este a aceitou, o prazo de caducidade conta-se a partir da denúncia; em nenhum caso, porém, aqueles direitos podem ser exercidos depois de decorrerem dois anos sobre a entrega da obra.

Artigo 1221.º (Eliminação dos defeitos)

1. Se os defeitos puderem ser suprimidos, o dono da obra tem o direito de exigir do empreiteiro a sua eliminação; se não puderem ser eliminados, o dono pode exigir nova construção.

2. Cessam os direitos conferidos no número anterior, se as despesas forem desproporcionadas em relação ao proveito.

Artigo 1222.º (Redução do preço e resolução do contrato)

1. Não sendo eliminados os defeitos ou construída de novo a obra, o dono pode exigir a redução do preço ou a resolução do contrato, se os defeitos tornarem a obra inadequada ao fim a que se destina.

2. A redução do preço é feita nos termos do artigo 884.º do Código Civil.

Artigo 884.º - (Redução do preço)

1. Se a venda ficar limitada a parte do seu objecto, nos termos do artigo 292.º do Código Civil, ou por força de outros preceitos legais, o preço respeitante à parte válida do contrato é o que neste figurar, se houver sido discriminado como parcela do preço global.

2. Na falta de discriminação, a redução é feita por meio de avaliação.

Mais informações no fórum:
Defeitos na fracção e redução de preço.
» http://www.gestaodocondominio.net/viewtopic.php?topic=11362&forum=1.

MINUTA

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Contrato de Arrendamento para Habitação

em Regime de Renda Livre com Duração Limitada

Entre:
A .., (nome, naturalidade, estado civil, profissão), residente em ...(morada completa), contribuinte N.º ., na qualidade de legítimo proprietário e como primeiro contraente,
E
B .., (nome, naturalidade, estado civil, profissão), residente em .. (morada completa), contribuinte N.º ..., na qualidade de arrendatário e como segundo contraente, é celebrado o presente contrato, constante das cláusulas seguintes:
Cláusula primeira
O primeiro contraente é legítimo proprietário do (apartamento, andar, moradia), sito em .., inscrito na matriz da freguesia de .., concelho de ...., sob o N.º ..., com a licença de utilização N.º .., de ..../ ./20 ., passada por . (Câmara Municipal de ).

Cláusula segunda
O presente contrato terá uma duração de cinco anos, a contar de ./ ./2002., e a terminar em ./ ./2007. .

Cláusula terceira
A renda anual acordada é de Euro .. (extenso), a pagar pelo segundo contraente, em duodécimos de Euro .. (extenso) ao primeiro contraente.

Cláusula quarta
A renda será actualizada anualmente de acordo com os coeficientes legais.

Cláusula quinta
A renda será paga ao primeiro contraente no seu domicílio sito em .... (morada completa), no primeiro dia útil do mês anterior a que respeita.

Cláusula sexta
O imóvel objecto deste contrato destina-se a habitação do segundo contraente, não lhe sendo lícito atribuir outro fim ou uso.

Cláusula sétima
Ao segundo contraente fica vedada a sublocação ou cedência do arrendado, total ou parcial, onerosa ou gratuita, sem consentimento expresso e por forma escrita do primeiro contraente.

Cláusula oitava
O imóvel é entregue ao segundo contraente com todas as suas partes integrantes no estado de funcionamento que se discrimina em documento anexo ao presente contrato e assinado por ambos os contraentes.

Cláusula nona
Cessando o contrato, o segundo contraente deverá restituir ao primeiro contraente o imóvel com todas as suas partes integrantes no mesmo estado de conservação e funcionalidade em que, pelo presente título, o recebe, indemnizando o primeiro contraente de eventuais danos causados.

Cláusula décima
O segundo contraente deve permitir o acesso ao arrendado, com vista ao exame do seu estado de conservação, pelo primeiro contraente ou seu representante, desde que avisado com antecedência mínima de quinze dias.

Cláusula Décima Primeira
O segundo contraente obriga -se, também, sob pena de indemnização:
a) A conservar em bom estado, como actualmente se encontram, as canalizações de água, esgotos, todas as instalações sanitárias e de luz e respectivos acessórios, pagando à sua custa as reparações relativas a deteriorações e danificações;
b) A manter em bom estado as paredes, soalhos e vidros;
c) A cumprir e fazer cumprir pelos seus dependentes o “regulamento da escada do prédio”;
d) A cumprir o Regulamento de Condomínio existente.

Cláusula Décima Segunda
Todas as obras indispensáveis à conservação e limpeza dos interiores do prédio ficam a cargo do segundo contraente, incluindo a colocação dos vidros, que se partirem.

Cláusula Décima Terceira
O segundo contraente obriga-se ao pagamento da água municipalizada que consumir para os seus usos domésticos ou sanitários e bem assim da energia eléctrica que gastar.
Em tudo o que estiver omisso regulam as disposições legais aplicáveis.

............................., ...... de .............. de 2002
Primeiro contraente
_______________________________
Segundo contraente
_______________________________


___________________________________________________
Sugere-se que consulte, por favor, o Regime do Arrendamento Urbano (RAU) (Decreto-Lei n.º 321-B/1990, de 15 de Outubro, com novas redacções dadas, designadamente, pelo Decreto-Lei n.º 278/1993, de 10 de Agosto, Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, Decreto-Lei n.º 329-B/2000, de 22 de Dezembro, Lei n.º 6/2001 e Lei n.º 7/2001, de 11 de Maio).

As Finanças/Tesouraria possuem também modelos de Contrato de Arrendamento, adquiridos nas suas repartições, não sendo necessário utilizar a minuta que aqui se mostra.

Com efeito deve-se equacionar:

1) Exclusão da "obrigatoriedade" de existência de Porteira no condomínio:
Consultar os Regulamentos e/ou Editais Municipais que incidam sobre a actividade dos porteiros no respectivo Concelho (normalmente também se encontra afixada em prédios com porteiro).No caso de Lisboa existe o Regulamento de Porteiros do Município de Lisboa, aprovado em Sessão Ordinária da Assembleia Municipal de Lisboa, de 20 de Julho de 1989 (Edital n.º 11/89, de 11 de Agosto).

- Existe contrato de arrendamento? Ou a casa foi ficando na posse da porteira e respectiva família?
Verificar se está abrangido pelo Regime do Arrendamento Urbano (RAU) (Decreto-Lei n.º 321-B/1990, de 15 de Outubro, com novas redacções dadas, designadamente, pelo Decreto-Lei n.º 278/1993, de 10 de Agosto, Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, Decreto-Lei n.º 329-B/2000, de 22 de Dezembro, Lei n.º 6/2001 e Lei n.º 7/2001, de 11 de Maio).

Em todo o caso, sugiro também uma leitura atenta do seguinte:
CADUCIDADE DO CONTRATO DE TRABALHO

Decreto-Lei N.º 64-A/1989, de 27 de Fevereiro (Cessação do contrato de trabalho e contrato a termo)

Capítulo II Caducidade do contrato de trabalho

Artigo 4.º Causas de caducidade

O contrato de trabalho caduca nos termos gerais de direito, nomeadamente:
a) Verificando-se o seu termo, quando se trate de contrato a termo regulado no capítulo VII;
b) Verificando-se a impossibilidade superveniente, absoluta e definitiva de o trabalhador prestar o seu trabalho ou de a entidade empregadora o receber;
c) Com a reforma do trabalhador por velhice ou invalidez.

Artigo 5.º Reforma por velhice

1 - Sem prejuízo do disposto na alínea c) do artigo anterior, a permanência do trabalhador ao serviço decorridos 30 dias sobre o conhecimento, por ambas as partes, da sua reforma por velhice, fica sujeita, com as necessárias adaptações, ao regime definido no capítulo VII (Contrato a termo certo), ressalvadas as seguintes especificidades:

a) É dispensada a redução do contrato a escrito;
b) O contrato vigora pelo prazo de seis meses, sendo renovável por períodos iguais e sucessivos, sem sujeição aos limites máximos estabelecidos no n.º 2 do artigo 44.º;
c) A caducidade do contrato fica sujeita a aviso prévio de 60 dias, se for da iniciativa da entidade empregadora, ou de 15 dias, se a iniciativa pertencer ao trabalhador.

N. B.: A alínea c), do n.º 1, do supracitado artigo 5.º, permite que de quatro em quatro meses a entidade patronal comunique ao trabalhador a caducidade do contrato de trabalho a termo (sendo aplicável somente nos casos em que o trabalhador tenha sido reformado por velhice, tenham decorrido 30 dias sobre o conhecimento mútuo (trabalhador e entidade patronal) da passagem à situação de reforma por velhice e o trabalhador tenha continuado a trabalhar em regime de contrato de trabalho a termo, por períodos sucessivos e tacitamente prorrogáveis de seis meses).

2 - Logo que o trabalhador atinja os 70 anos de idade sem que o seu contrato caduque nos termos da alínea c) do artigo 4.º, este fica sujeito ao regime constante do capitulo VII (Contrato a termo certo), com as especificidades constantes das alíneas do número anterior.

CÓDIGO CIVIL

Defesa da propriedade

ARTIGO 1311.º - Acção de reivindicação

1. O proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence.

2. Havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei.

N. B. Nas acções de reivindicação, incumbe ao (s) Autor (es) demonstrar: 1 – Que tem o direito de propriedade sobre a coisa reivindicada (registo predial); 2 – Que ela se encontra na posse e detenção de outrem (ocupação abusiva ou ilegítima do Réu). Existirão, por isso, dois pedidos: 1 – Reconhecimento do direito de propriedade; 2- Entrega da propriedade.

CAPÍTULO V  - Defesa da posse

ARTIGO 1276º  -  Acção de prevenção

Se o possuidor tiver justo receio de ser perturbado ou esbulhado por outrem, será o autor da ameaça, a requerimento do ameaçado, intimado para se abster de lhe fazer agravo, sob pena de multa e responsabilidade pelo prejuízo que causar.


ARTIGO 1277.º - Acção directa e defesa judicial

O possuidor que for perturbado ou esbulhado pode manter-se ou restituir-se por sua própria força e autoridade, nos termos do artigo 336º, ou recorrer ao tribunal para que este lhe mantenha ou restitua a posse.

ARTIGO 1278.º  - Manutenção e restituição da posse

1. No caso de recorrer ao tribunal, o possuidor perturbado ou esbulhado será mantido ou restituído enquanto não for convencido na questão da titularidade do direito.

2. Se a posse não tiver mais de um ano, o possuidor só pode ser mantido ou restituído contra quem não tiver melhor posse.

3. É melhor posse a que for titulada; na falta de título, a mais antiga; e, se tiverem igual antiguidade, a posse actual.


Compropriedade

SECÇÃO I  - Disposições gerais

ARTIGO 1403.º  - Noção

1. Existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.

2. Os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes; as quotas presumem-se, todavia, quantitativamente iguais na falta de indicação em contrário do título constitutivo.

ARTIGO 1404.º  - Aplicação das regras da compropriedade a outras formas de comunhão

As regras da compropriedade são aplicáveis, com as necessárias adaptações, à comunhão de quaisquer outros direitos, sem prejuízo do disposto especialmente para cada um deles.

ARTIGO 1405.º  - Posição dos comproprietários

1. Os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular; separadamente, participam nas vantagens e encargos da coisa, em proporção da suas quotas e nos termos dos artigos seguintes.

2. Cada consorte pode reivindicar de terceiro a coisa comum, sem que a este seja lícito opor-lhe que ela lhe não pertence por inteiro.


Direitos e encargos do comproprietário

ARTIGO 1406.º  - Uso da coisa comum

1. Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito.

2. O uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do título.


ARTIGO 1407.º  - Administração da coisa

1. É aplicável aos comproprietários, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 985.º; para que haja, porém, a maioria dos consortes exigida por lei, é necessário que eles representem, pelo menos, metade do valor total das quotas.

2. Quando não seja possível formar a maioria legal, a qualquer dos consortes é lícito recorrer ao tribunal, que decidirá segundo juízos de equidade.

3. Os actos realizados pelo comproprietário contra a oposição da maioria legal dos consortes são anuláveis e tornam o autor responsável pelo prejuízo a que der causa.

ARTIGO 1408.º  - Disposição e oneração da quota

1. O comproprietário pode dispor de toda a sua quota na comunhão ou de parte dela, mas não pode, sem consentimento dos restantes consortes, alienar nem onerar parte especificada da coisa comum.

2. A disposição ou oneração de parte especificada sem o consentimento dos consortes é havida como disposição ou oneração de coisa alheia.

3. A disposição da quota está sujeita à forma exigida para a disposição da coisa.

ARTIGO 1409.º  - Direito de preferência

1. O comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes.

2. É aplicável à preferência do comproprietário, com as adaptações convenientes, o disposto nos artigos 416.º a 418.º.

3. Sendo dois ou mais os preferentes, a quota alienada é adjudicada a todos, na proporção das suas quotas.

ARTIGO 1410.º  - Acção de preferência

1. O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.

2. O direito de preferência e a respectiva acção não são prejudicados pela modificação ou distrate da alienação, ainda que estes efeitos resultem de confissão ou transacção judicial.

(Redacção do Dec.-Lei 68/96, de 31-5)

ARTIGO 1411.º  - Benfeitorias necessárias

1. Os comproprietários devem contribuir, em proporção das respectivas quotas, para as despesas necessárias à conservação ou fruição da coisa comum, sem prejuízo da faculdade de se eximirem do encargo renunciando ao seu direito.

2. A renúncia, porém, não é válida sem o consentimento dos restantes consortes, quando a despesa tenha sido anteriormente aprovada pelo interessado, e é revogável sempre que as despesas previstas não venham a reslizar-se.

3. A renúncia do comproprietário está sujeita à forma prescrita para a doação e aproveita a todos os consortes, na proporção das respectivas quotas.

ARTIGO 1412.º  - Direito de exigir a divisão

1. Nenhum dos comproprietários é obrigado a permanecer na indivisão, salvo quando se houver convencionado que a coisa se conserve indivisa.

2. O prazo fixado para a indivisão da coisa não excederá cinco anos; mas é lícito renovar este prazo, uma ou mais vezes, por nova convenção.

3. A cláusula de indivisão vale em relação a terceiros, mas deve ser registada para tal efeito, se a compropriedade respeitar a coisas imóveis ou a coisas móveis sujeitas a registo.

ARTIGO 1413.º  - Processo da divisão

1. A divisão é feita amigavelmente ou nos termos da lei do processo.

2. A divisão amigável está sujeita à forma exigida para a alienação onerosa da coisa.
 

N. B.: Aviso prévio de 60 dias! Em caso de despedimento com justa causa o aviso prévio já será de 90 dias!

Consultar também:
- Portaria de Regulamentação do Trabalho de 2 de Maio de 1975 e 20 de Junho de 1975, publicadas no Boletim do Ministério do Trabalho n.º 18, de 15 de Maio e n.º 24 de 29 de Junho, respectivamente.
 

2) Eventual alteração do título constitutivo da propriedade horizontal (caso nele conste uma fracção destinada a "casa da porteira"):

REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO: Unanimidade VS Maioria Simples VS Maioria Qualificada?
 

A aprovação do regulamento do condomínio poderá carecer de UNANIMIDADE:

- Se (e somente se!) a escritura pública de constituição de propriedade horizontal (título constitutivo da propriedade horizontal) contiver o regulamento do condomínio, o regulamento do condomínio só pode ser alterado por acordo unânime (expresso e sem excepção) de todos os condóminos, isto é, por UNANIMIDADE, e através de nova escritura pública (cf. artigo 1419.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil).
 

A aprovação do regulamento do condomínio poderá NÃO CARECER DE UNANIMIDADE:

- Se (nos casos em que) a escritura pública de constituição de propriedade horizontal (título constitutivo da propriedade horizontal) não contiver o regulamento do condomínio, o regulamento do condomínio pode (e deve, cf. artigo 1429.º-A, do Código Civil) ser aprovado de acordo com as maiorias deliberativas (quorum deliberativo) exigíveis legalmente à assembleia de condóminos, de acordo com as diversas matérias que vise regulamentar (obviamente que pode até conter matérias que não exijam deliberação por unanimidade!):
 

Consultar na Secção ASSEMBLEIAS:

Mais informação aqui: IRS - Rendimentos do Condomínio

Aquele que dá de arrendamento chama-se locador ou senhorio; aquele que toma de arrendamento, chama-se locatário ou inquilino.

Acção de Despejo:
Sempre que a lei exige o recurso a tribunal para fazer cessar o arrendamento, é necessária uma acção de despejo.

Através da acção de despejo, o senhorio pretende que o tribunal declare a extinção do contrato de arrendamento e que condene o inquilino a desocupar a casa arrendada.

Também é necessária acção de despejo quando o inquilino não aceite ou não execute o despedimento resultante de outra causa, como, por exemplo, se o inquilino acordou com o senhorio a cessação do arrendamento e depois se recusa a abandonar o prédio com os seus pertences.

A acção de despejo é patrocinada por advogado.

A sentença proferida pelo tribunal onde foi instaurada a acção não é, normalmente, definitiva, pois as partes podem sempre recorrer para o Tribunal da Relação, qualquer que seja o valor do processo.

Durante a acção de despejo, o inquilino deve continuar a pagar ou a depositar a renda, porque, se o não fizer, o senhorio tem, em princípio, o direito de requerer o despejo imediato, sendo, no entanto, ouvido o inquilino.

Ajuda/Dúvidas:
Ministério da Justiça

Informação: www.multiassistencia.com

Informação: www.multiassistencia.com

No Fórum: http://www.gestaodocondominio.net/viewtopic.php?topic=22597&forum=7

2. Quando se tratam de prédios, em que não haja infraestrutura de raíz para instalar a TV por cabo, obrigatóriamente o fornecedor do serviço tem de utilizar as partes comuns do prédio para instalar o cabo, pelo que é neste sentido que por vezes existem problemas com a Administração que não autorizam intervenções técnicas no interior do prédio, ou seja nas partes comuns.

3. Caso do seu prédio ter sido construído depois de 1991/1992, o Dec. Lei 292/91 de 13 de Agosto, no seu Artigo 6.º, obriga a que exista instalação da caixa de entrada, para acesso à distribuição da TV Cabo.
Assim, se o seu prédio é recente, tem todo o direito de mandar instalar TV por Cabo.
Não podem ser imputados quaisquer custos por essa instalação aos restantes condóminos.

Poderá ser legítimo, somente no caso das reparações efectuadas nas partes comuns do edifício serem comprovadamente indispensáveis e manifestamente urgentes.

Só as reparações (comprovadamente) indispensáveis e (manifestamente) urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino. (cf. artigo 1427.º do Código Civil).

Verificados os apontados condicionalismos (indispensabilidade + urgência + falta ou impedimento do administrador), o condómino que tiver custeado a reparação poderá haver dos demais condóminos o que tiver gasto, na proporção do valor das suas fracções.

Se a despesa a realizar com determinada obra for manifesta e fundamentadamente urgente, o administrador, desde que disponha de saldo na conta do condomínio, deve realizá-la imediatamente. Imagine, por exemplo, os graves danos que poderiam advir da omissão de reparação...

Pelo contrário, se a despesa a realizar com determinada obra NÃO for manifesta e fundamentadamente urgente, o administrador DEVE CONVOCAR UMA REUNIÃO DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS. Com efeito,

A assembleia reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido. (cf. artigo 1431.º, n.º 1, do Código Civil).

O administrador devia propor à assembleia de condóminos uma quotização extraordinária para efectuar as necessárias obras de conservação e/ou reparação.

Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente. (cf. artigo 1438.º do Código Civil).

A assembleia de condóminos pode aprovar, por simples maioria dos votos representativos do capital investido, a realização de despesas com as obras de conservação e/ou reparação nas partes comuns do condomínio a pagar pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções (expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio). (cf. artigo 1424.º, n.º 1, conjugado com o artigo 1418.º, n.º 1, ambos do Código Civil).

============================================================

Para que a assembleia de condóminos possa reunir deverão estar presentes um número suficiente de condóminos para perfazer QUORUM CONSTITUTIVO. Para poder deliberar sobre os assuntos constantes da ordem de trabalhos da reunião constante da convocatória, já será necessário verificar o QUORUM DELIBERATIVO (número de votos e maioria necessária para deliberar cada um dos assuntos).

Sugiro, por favor, que analise com atenção:

ARTIGO 1432.º do Código Civil
(Convocação e funcionamento da assembleia)

1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.

2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.

3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido. (cf. Art.º 985.º e 1407.º/1, do Código Civil; art.º 1427.º Código de Processo Civil)

4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.

6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.

7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.

8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.

9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.

(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)

Na reunião da assembleia de condóminos (2.ª convocatória) podem deliberar aprovar assuntos, tais como obras de manutenção, escolha do seguro do imóvel, desde que consignem as deliberações em acta e as comuniquem no prazo de trinta dias aos condóminos ausentes. Os condóminos ausentes terão noventa dias para se pronunciarem, ou não. Caso não se pronunciem negativamente, no prazo de noventa dias após serem notificados, o seu silêncio valerá como declaração de concordância. Por conseguinte, para que as deliberações da assembleia de condóminos (concordantes com o disposto na lei) sejam plenamente válidas e eficazes(vinculativas para todos os condóminos), poderá decorrer um lapso temporal de trinta + noventa dias (120 dias).
 

Embora as deliberações da assembleia de condóminos sejam tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido (cf. artigo 1432.º, n.º 3, do Código Civil, vejamos alguns exemplos de quorum deliberativo (maiorias legais “especiais” ou qualificadas): art.ºs 1419.º (Modificação do título constitutivo - carece de acordo de todos os condóminos), 1422.º n.ºs 3 e 4 (obras que modifiquem a linha arquitectónica e alteração do fim de cada fracção autónoma - carece de aprovação por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, 1422.º-A n.º 3 (divisão de fracções autónomas em novas fracções - carece de aprovação sem qualquer oposição), 1425.º n.º 1 (obras que constituam inovações - carece de aprovação da maioria dos condóminos (metade + 1) e essa maioria terá que ser representativa de dois terços do valor total do prédio), 1428.º n.º 2 (reconstrução do edifício - carece de aprovação pela maioria do número de condóminos e do capital investido) todos do Código Civil.

Tratando-se da realização de obras de conservação ordinária (bem diferente de inovações), carece somente de aprovação pela maioria do número de condóminos (metade + 1) e do capital investido (501 votos favoráveis, em permilagem; 51 votos favoráveis, em percentagem).