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Questões mais frequentes |
1. Administração
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1.1. Quais as funções do administrador ?
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- Convocar a assembleia de condóminos;
- Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas e prestar contas à assembleia;
- Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
- Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela assembleia;
- Providenciar duas contas bancárias do condomínio: uma para as contas correntes e outra para o fundo comum de reserva;
- Executar as deliberações da assembleia;
- Realizar as reparações no prédio e outros actos necessários à sua conservação;
- Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
- Representar o condomínio perante as autoridades administrativas e acções judiciais;
- Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio;
- Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas do condomínio;
- Transmitir aos condóminos as notificações recebidas das autoridades administrativas;
- Comunicar aos condóminos não-residentes todos os factos relevantes da vida do condomínio. |
1.2. Que livros deve ter a administração ?
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- Livro de actas;
- Livro de inventário das coisas comuns;
- Livro de Receitas/Despesas;
- Livro para registo da correspondência recebida e enviada. |
1.3. Quem pode ser administrador ?
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- Qualquer condómino;
- Um terceiro contratado pela assembleia de condóminos;
- Uma empresa contratada pela assembleia de condóminos. |
1.4. Negligências do Administrador !
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O Administrador (empresa que nomearam) pode ser responsabilizado civilmente, quer por negligência, quer por abuso de confiança. |
1.5. Documentação a entregar pelo Construtor ao Administrador do Condomínio
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Segundo estabelece o artigo 1436.º do Código Civil, na redacção que lhe foi
dada pelo artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro, uma das
funções do administrador é guardar e manter todos os documentos que digam
respeito ao condomínio (cfr. Artigo 1436.º, alínea m), do Código Civil). Por sua
vez,
Dispõe o artigo 2.º, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro, sob a
epígrafe Documentos e notificações relativas ao condomínio:
“1 – Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias
autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição
da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade
pública competente.”.
No momento em que o construtor / vendedor entrega a administração do condomínio,
na primeira reunião da assembleia de condóminos, deverá proceder à entrega de
toda a documentação respeitante ao condomínio.
A entrega deve ser acompanhada de uma relação de documentos, bens e valores
recebidos, a qual será assinada em duplicado, ficando um exemplar no dossier ou
na pasta do condomínio, na posse do administrador do condomínio.
Documentação relativa ao condomínio que deverá ser entregue à administração do
condomínio pelo construtor (vendedor):
- Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (escritura pública);
- Plantas de Pormenor do edifício (telas finais), de modo a que possa saber
aonde passam os canos de esgoto, de água, electricidade, gás, etc.;
- Projecto do imóvel ou loteamento (incluindo alterações);
- Licença de Habitação (utilização ou habitabilidade);
- Comprovativo dos Serviços Municipalizados, de como as canalizações foram
testadas, e efectuados "testes de pressão";
- Comprovativos de como os elevadores foram inspeccionados (deverá existir
um autocolante dentro de cada elevador, a mencionar a inspecção);
- Projecto da electricidade;
- Projecto de abastecimento de águas;
- Projecto de esgotos;
- Projecto de águas pluviais;
- Projecto rede de gás;
- Projecto R.I.T.A.;
- Projecto instalações telefónicas;
Contratos celebrados com prestadores de serviços.
Nomes e moradas dos representantes de eventuais aparelhos, tais como os
extractores de fumos existentes nos telhados, elevadores, vídeo-porta, antena
parabólica, lareiras, etc.. |
1.6. Exoneração do Administrador executivo
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"Após constatação de EVENTUAIS ou PRESUMÍVEIS irregularidades (Abuso de
confiança, Negligência, Fraude, etc.) por parte da Administração"... Reúnam
provas documentais e/ou testemunhais e apresentem a respectiva queixa crime
(acção penal) e eventualmente uma acção indemnizatória cível.
Exoneração de administrador por prática de irregularidades ou por
negligência:
Artigo 1485.º do Código de Processo Civil - (Exoneração do administrador na
propriedade horizontal)
O processo do artigo anterior é aplicável à exoneração judicial do administrador
das partes comuns de prédio sujeito a regime de propriedade horizontal,
requerida por qualquer condómino com fundamento na prática de irregularidades ou
em negligência.
(O administrador na propriedade horizontal pode ser exonerado pelo tribunal, a
requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou
irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções (artigo
1435.º N.º 3 do C.C.)).
EVENTUAL CRIME DE ABUSO DE CONFIANÇA
Artigo 205.º (Abuso de confiança) do Código Penal
1 - Quem ilegitimamente se apropriar de coisa móvel que lhe tenha sido entregue
por título não translativo da propriedade é punido com pena de prisão até 3 anos
ou com pena de multa.
2 - A tentativa é punível.
3 - O procedimento criminal depende de queixa.
4 - Se a coisa referida no n.º 1 for:
a) De valor elevado, o agente é punido com pena de prisão até 5 anos ou com pena
de multa até 600 dias;
b) De valor consideravelmente elevado, o agente é punido com pena de prisão de 1
a 8 anos.
5 - Se o agente tiver recebido a coisa em depósito imposto por lei em razão de
ofício, emprego ou profissão, ou na qualidade de tutor, curador ou depositário
judicial é punido com pena de prisão de 1 a 8 anos.
OBRIGATORIEDADE DE ACTAS
Em conformidade com o disposto no artigo 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º
268/1994, de 25 de Outubro, são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias
de condóminos, redigidas e assinadas por que nelas tenha participado.
No caso vertente, aconselho especialmente a leitura atenta do supracitado
Decreto-Lei, bem como do artigo 1432.º, n.º 6, do Código Civil.
REPRESENTAÇÃO SEM PODERES
ARTIGO 268º Código Civil - Representação sem poderes
1. O negócio que uma pessoa, sem poderes de representação, celebre em nome de
outrem é ineficaz em relação a este, se não for por ele ratificado.
2. A ratificação está sujeita à forma exigida para a procuração e tem eficácia
retroactiva, sem prejuízo dos direitos de terceiro.
3. Considera-se negada a ratificação, se não for feita dentro do prazo que a
outra parte fixar para o efeito.
4. Enquanto o negócio não for ratificado, tem a outra parte a faculdade de o
revogar ou rejeitar, salvo se, no momento da conclusão, conhecia a falta de
poderes do representante.
ARTIGO 269º CódigoCivil
(Abuso da representação)
O disposto no artigo anterior é aplicável ao caso de o representante ter abusado
dos seus poderes, se a outra parte conhecia ou devia conhecer o abuso.
Quanto à nomeação de administrador:
ADMINISTRADOR
O acto de nomeação / eleição do administrador do condomínio é uma das
competências/atribuições da assembleia de condóminos (somente se a assembleia de
condóminos não eleger administrador é que poderemos recorrer à figura do
ADMINISTRADOR PROVISÓRIO (cf. Artigo 1435.º-A) ou, caso este recuse, poderá
excepcionalmente recorrer-se à nomeação de administrador pela via judicial) (cf.
Resulta da interpretação conjugada do artigo 1435.º, n.º 1, e 1435.º-A, n.º 1 e
n.º 3, todos do Código Civil; artigos 1425.º e 1428.º do Código de Processo
Civil).
Até porque, se a pessoa designada (mesmo que eleita pela assembleia e/ou
designada pelo tribunal) não quiser aceitar desempenhar o cargo, praticar
irregularidades ou agir com negligência (nada fazendo, por exemplo), aos
condóminos resta-lhes exonerá-la (“revogando” a deliberação que a nomeou)(cf.
Artigos 1435.º e 1435.º-A do Código Civil e artigo 1485.º do Código de Processo
Civil), podendo ainda responsabiliza-la por eventual ABUSO DE CONFIANÇA
(processo crime) ou por DANOS CAUSADOS AO CONDOMÌNIO através da sua conduta
negligente (acção indemnizatória cível).
Código de Processo Civil
Código de Processo Civil
Nomeação de administrador de condomínio com recurso à via judicial:
ARTIGO 1428.º - Nomeação de administrador na propriedade horizontal
1. O condómino que pretenda a nomeação judicial de administrador da parte comum
de edifício sujeito a propriedade horizontal indicará a pessoa que reputa
idónea, justificando a escolha.
2. São citados para contestar os outros condóminos, os quais podem indicar
pessoas diferentes, justificando a indicação.
3. Se houver contestação, observar-se-á o disposto nos nºs 2 e 3 do artigo
1425º; na falta de contestação, é nomeada a pessoa indicada pelo requerente.
Exoneração de administrador por prática de irregularidades ou por negligência:
Artigo 1485.º do Código de Processo Civil - Exoneração do administrador na
propriedade horizontal
O processo do artigo anterior é aplicável à exoneração judicial do administrador
das partes comuns de prédio sujeito a regime de propriedade horizontal,
requerida por qualquer condómino com fundamento na prática de irregularidades ou
em negligência.
(O administrador na propriedade horizontal pode ser exonerado pelo tribunal, a
requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou
irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções (artigo
1435.º N.º 3 do C.C.)).
Por outro lado:
As funções do administrador do condomínio nomeado são as expressamente
constantes do artigo 1436.º, alíneas a) a m), podendo ainda a assembleia
atribuir-lhe outras nos termos do primeiro parágrafo do mencionado art.º 1436.º.
No exercício das suas funções o administrador tem ainda legitimidade para agir
em juízo contra qualquer dos condóminos, quer CONTRA TERCEIRO, ou, noutras
circunstâncias, quando expressamente autorizado pela assembleia (cf. Artigo
1437.º, n.º 1, do C. C.). Tem ainda os deveres constantes do Decreto-Lei n.º
268/94, de 25 de Outubro (v. g. Artigos 1.º, n.º 3, e 2.º, n.º 1 e 2). |
1.7. Competências da Administração - Acções Judiciais - Legitimidade
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O administrador terá competências próprias, como por exemplo cobrar, e exigir o pagamento...
Mas, sobre outros assuntos, carece de autorização da assembleia, a menos que a função lhe tenha sido atribuida por via do regulamento do condominio.
Mais informação no Fórum:
ADMINISTRADOR ACÇÕES JUDICIAIS LEGITIMIDADE |
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2. Assembleias
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2.1. Qual o número de reuniões da assembleia por ano ?
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Deverá haver uma reunião na primeira quinzena do mês de Janeiro. A reunião é convocada pelo administrador com vista à discussão e aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento para o ano corrente. A data da reunião pode ser alterada, quer através do título constitutivo, quer por acordo unânime entre todos os condóminos. A lei determina que podem existir reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo administrador ou por condóminos que representem 25% do valor do prédio. |
2.2. Composição, Assinatura e Guarda das Actas da Assembleia de Condóminos
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As Actas devem ser lavradas no
respectivo livro ou em folhas soltas, devidamente numeradas e rubricadas;
No livro ou nas folhas devem ser
também consignadas, pela forma estabelecida na lei, as deliberações tomadas em
reunião da assembleia de condóminos. Quando essas deliberações constem de
escritura pública (título constitutivo da propriedade horizontal, por exemplo)
ou de instrumento fora das notas (regulamento do condomínio, por exemplo), deve
a administração, o administrador do condomínio, o presidente da reunião ou o
secretário inscrever no livro ou nas folhas menção da sua existência.
O administrador do condomínio guarda
o livro de actas e / ou todas as folhas; as folhas devem ser encadernadas depois
de utilizadas e podem, decorridos 10 exercícios após aquele a que se reportam,
ser substituídas por microfilmes ou por outra forma adequada de suporte
(informático, digital, etc.).
Sempre que as actas sejam registadas
em folhas soltas, deve a administração tomar as precauções e as medidas
necessárias para impedir a sua falsificação. (cf. artigo 63.º, n.ºs 4, 5, 6 e
10, do Código das Sociedades Comerciais, conjugado com os artigos 1430.º, n.º 1
e 1436.º, alínea m), ambos do Código Civil, com o artigo 1.º, n.º 3, do
Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, e com o artigo 24.º, n.º 4, do
Decreto-Lei n.º 135/1999, de 22 de Abril).
O condómino que tenha tomado parte na Assembleia de Condóminos e, podendo
fazê-lo (não estando impedido de assinar!), Recuse (injustificadamente) assinar
a Acta, consignada no respectivo livro ou em folhas soltas, devidamente
numeradas e rubricadas, deve ser judicialmente notificado para que assine a Acta
em prazo não inferior a Oito (8) dias, decorrido esse prazo, a Acta tem a
força probatória referida no Artigo 1.º, n.º 2, do Decreto-Lei nº. 268/94, de 25
de Outubro, desde que esteja assinada pela maioria dos condóminos que tomaram
parte na Assembleia de Condóminos.
O condómino (obstinado em não assinar) notificado judicialmente pode invocar
(justificando e provando!) em juízo a falsidade da acta. (cf. artigo 63.º, n.º
3, do Código das Sociedades Comerciais, conjugado com o artigo 1.º, n.º 1, do
Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro).
A recusa injustificada da assinatura da Acta é punível com sanção de multa até
120 dias. (cf. art.º 521.º do Código Comercial).
Pode-se recusar assinar uma Acta da reunião da Assembleia de Condóminos (ou qualquer outra) que não reproduza fielmente (com sucinta verdade) o que efectivamente foi deliberado e/ou referido na reunião.
Enquadramento jurídico:
_____________
Nos termos do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro:
“Artigo 1.º - Deliberações da assembleia de condóminos
1- São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas
e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os
condóminos, que nelas hajam participado.
2- As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para
os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às
fracções.
3- Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a
respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o
número anterior.” Não obstante,
Este diploma (Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro), não estabelece
sanções aplicáveis em caso de incumprimento (ausência de actas, recusa de
assinatura, suporte material – livro, papel avulso, computador-, etc.), pelo que
nos resta recorrermos à norma legal mais próxima que possa existir e / ou aos
princípios gerais do Direito.
Com todo o devido respeito por opinião diversa, parece-me que, por analogia,
devemos recorrer ao regime legal estabelecido no Código das Sociedades
Comerciais. Com efeito, vejamos:
Código das Sociedades Comerciais
“Artigo 63.º - (Actas) (*)
1 - As deliberações dos sócios só podem ser provadas pelas actas das assembleias
ou, quando sejam admitidas deliberações por escrito, pelos documentos donde elas
constem.
2 - A acta deve conter, pelo menos:
a) A identificação da sociedade, o lugar, o dia e a hora da reunião;
b) O nome do presidente e, se os houver, dos secretários;
c) Os nomes dos sócios presentes ou representados e o valor nominal das partes
sociais, quotas ou acções de cada um, salvo nos casos em que a lei mande
organizar lista de presenças, que deve ser anexada a acta;
d) A ordem do dia constante da convocatória, salvo quanto esta seja anexada a
acta;
e) Referência dos documentos e relatórios submetidos a assembleia;
f) O teor das deliberações tomadas;
g) Os resultados das votações;
h) O sentido das declarações dos sócios, se estes o requererem.
3 - Quando A ACTA DEVA SER ASSINADA POR TODOS os sócios que tomaram parte na
assembleia e algum deles não o faça, podendo fazê-lo, deve a sociedade
notificá-lo judicialmente para que, em prazo não inferior a oito dias, a assine;
decorrido esse prazo, a acta tem a força probatória referida no n.º 1, desde que
esteja assinada pela maioria dos sócios que tomaram parte na assembleia, sem
prejuízo do direito dos que a não assinaram de invocarem em juízo a falsidade da
acta.
4 – AS ACTAS DEVEM SER LAVRADAS NO RESPECTIVO LIVRO OU EM FOLHAS SOLTAS; no
livro ou nas folhas devem ser também consignadas, pela forma estabelecida na
lei, as deliberações tomadas em reunião da assembleia geral. Quando essas
deliberações constem de escritura pública ou de instrumento fora das notas, deve
a gerência, o conselho de administração ou a direcção inscrever no livro ou nas
folhas menção da sua existência.
5 – Na sociedade são arquivadas todas as folhas; as folhas devem ser
encadernadas depois de utilizadas e podem, decorridos 10 exercícios após aquele
a que se reportam, ser substituídas por microfilmes ou por outra forma adequada
de suporte.
6 – Sempre que as actas sejam registadas em folhas soltas, deve a gerência ou a
administração, o presidente da mesa da assembleia geral e o secretário, quando
os houver, tomar as precauções e as medidas necessárias para impedir a sua
falsificação.
(...)
9 - As actas apenas constantes de documentos particulares avulsos constituem
princípio de prova embora estejam assinadas por todos os sócios que participaram
na assembleia.
10 – Nenhum sócio tem o dever de assinar as actas que não estejam consignadas no
respectivo livro ou nas folhas soltas, devidamente numeradas e rubricadas.
(*) Redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 257/1996, 31 Dezembro.
Artigo 521.º - (Recusa ilícita de lavrar acta)
Aquele que, tendo o dever de redigir ou assinar acta de assembleia social, sem
justificação o não fizer, ou agir de modo que outrem igualmente obrigado o não
possa fazer, será punido, se pena mais grave não couber por força de outra
disposição legal, com multa até 120 dias.
RESUMINDO:
O condómino que tenha tomado parte na assembleia de condóminos e, podendo
fazê-lo (não estando impedido de assinar!), recuse assinar a acta, consignada no
respectivo livro ou em folhas soltas, devidamente numeradas e rubricadas, deve
ser judicialmente notificado para que assine a acta em prazo não inferior a oito
( dias; decorrido esse prazo, a acta tem a força probatória referida no artigo
1.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, desde que esteja
assinada pela maioria dos condóminos que tomaram parte na assembleia de
condóminos. O condómino (obstinado em não assinar) notificado judicialmente pode
invocar (justificando e provando!) em juízo a falsidade da acta. (cf. artigo
63.º, n.º 3, do Código das Sociedades Comerciais, conjugado com o artigo 1.º,
n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro).
A recusa injustificada da assinatura da acta é punível com sanção de multa até
120 dias. (cf. art.º 521.º do Código Comercial).
As actas devem ser lavradas no respectivo livro ou em folhas soltas, devidamente
numeradas e rubricadas; no livro ou nas folhas devem ser também consignadas,
pela forma estabelecida na lei, as deliberações tomadas em reunião da assembleia
de condóminos. Quando essas deliberações constem de escritura pública (título
constitutivo da propriedade horizontal, por exemplo) ou de instrumento fora das
notas (regulamento do condomínio, por exemplo), deve a administração, o
administrador do condomínio, o presidente da reunião ou o secretário inscrever
no livro ou nas folhas menção da sua existência. O administrador do condomínio
guarda o livro de actas e / ou todas as folhas; as folhas devem ser encadernadas
depois de utilizadas e podem, decorridos 10 exercícios após aquele a que se
reportam, ser substituídas por microfilmes ou por outra forma adequada de
suporte (informático, digital, etc.). Sempre que as actas sejam registadas em
folhas soltas, deve a administração tomar as precauções e as medidas necessárias
para impedir a sua falsificação. (cf. artigo 63.º, n.ºs 4, 5, 6 e 10, do Código
das Sociedades Comerciais, conjugado com os artigos 1430.º, n.º 1 e 1436.º,
alínea m), ambos do Código Civil, com o artigo 1.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º
268/94, de 25 de Outubro, e com o artigo 24.º, n.º 4, do Decreto-Lei n.º
135/1999, de 22 de Abril).
Acordãos: Ver Acordão sobre a Assinatura de Actas. |
2.3. Aprovação de Documentos
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Acórdãos TRC Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra
Processo: 1754/05
Nº Convencional: JTRC
Relator: DR. FERREIRA DE BARROS
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
INOVAÇÃO
PARTE COMUM
ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
ABUSO DE DIREITO
Data do Acordão: 05-07-2005
Votação: UNANIMIDADE
Tribunal Recurso: TRIBUNAL DA COMARCA DE SEIA
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA
Legislação Nacional: ARTIGO, 1425º, 1431º, 1432º E 334º, DO CÓDIGO CIVIL
Sumário: 1. A aprovação de obra inovadora em parte comum do prédio sujeito ao regime da propriedade horizontal deve preceder a realização da obra.
2. A aprovação de obra inovadora apenas pode ser dada através de deliberação tomada em assembleia de condóminos, não sendo válida a aprovação obtida fora da assembleia, designadamente através de voto constante de documento escrito.
3. A demolição é a sanção correspondente à realização de obras ofensivas das regras da propriedade horizontal.
4. A simples inacção ou abstenção, mais ou menos longa, desacompanhada de actos geradores de confiança na contraparte, não é de molde a justificar a paralisação do exercício do direito com base no seu exercício abusivo.
Mensagem e Debate desta matéria:
http://www.gestaodocondominio.net/viewtopic.php?topic=14145&forum=1 |
2.4. Quem pode convocar a reunião da assembleia de condóminos?
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- O administrador do condomínio (cfr. Art.º 1431.º, n.º 1 e 2, conjugado com o art.º 1436.º, alínea a), ambos do Código Civil);
- Condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital investido (isto é, 25 votos, em percentagem, ou 250 votos, em permilagem) (cfr. Art.º 1431.º, n.º 2, conjugado com o art.º 1418.º, n.º 1, e 1430.º, n.º 2, todos do Código Civil);
- Em determinadas circunstâncias, um único condómino, que pretenda recorrer dos actos do administrador (cfr. Art.º 1438.º, do Código Civil).
Transcrição da legislação enquadrante:
Código Civil
ARTIGO 1418.º - (Conteúdo do título constitutivo)
1. No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
(...)
ARTIGO 1430.º - (Órgãos administrativos)
(...)
2. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418.º se refere.
ARTIGO 1431.º - (Assembleia dos condóminos)
1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
(...)
ARTIGO 1436.º - (Funções do administrador)
São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
(...) |
2.5. Qual é a forma legal da convocatória para a reunião da assembleia de condóminos?
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- Carta registada (cfr. Art.º 1432.º, n.º 1, do Código Civil);
- Aviso convocatório (cfr. Art.º 1432.º, n.º 1, do Código Civil).
O AVISO CONVOCATÓRIO pode substituir a carta registada, desde que os condóminos notificados assinem um recibo de recepção (por exemplo, assinatura num livro de protocolo ou numa simples folha para esse efeito criada).
_______________________________________________
Modelo de recibo de recepção:
Para cumprimento do disposto no artigo 1432.º, n.º1, “in fine”, do Código Civil, DECLARO ter recebido em 04 / 01 / 2003, o AVISO CONVOCATÓRIO para a reunião da assembleia de condóminos a realizar no dia 15 / 01 / 2003, pelas 20.30 horas, na sala de condóminos.
O Condómino proprietário da fracção autónoma “letra”, correspondente ao ____ andar / piso, esquerdo / frente / direito / garagem / loja,
___________________________
(assinatura do condómino)
_____________________________________________
NOTEM BEM:
De forma alguma será suficiente, por exemplo, afixar somente o aviso convocatório numa parte comum do edifício, nem tão pouco introduzi-lo na caixa de correio de cada condómino! Para além de efectivamente poder nem ser lido, difícil será provarmos a sua efectiva leitura ou conhecimento por todos os condóminos, bem como termos observado o requisito legal da antecedência mínima de envio e / ou entrega (dez (10) dias). Este habitual, mas incorrecto, procedimento pode originar a invalidade das deliberações. Alias, quer a ausência ou irregularidade da convocação, quer a falta de envio da convocatória a todos os condóminos podem ser causa de anulação das deliberações que a assembleia vier a tomar.
NÃO ESQUEÇAM: CONVOCATÓRIA ENVIADA POR CARTA REGISTADA OU ENTREGUE PESSOALMENTE (com recibo de recepção) COM DEZ DIAS DE ANTECEDÊNCIA (na contagem do prazo descontem o dia do registo ou da entrega e o dia da reunião, cfr. Art.º 279.º, alínea b), do Código Civil).
Transcrição da legislação enquadrante:
Código Civil
ARTIGO 1432.º - Convocação e funcionamento da assembleia
1. A assembleia é convocada por meio de CARTA REGISTADA, enviada com 10 dias de antecedência, OU MEDIANTE AVISO CONVOCATÓRIO feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
(...)
ARTIGO 1433.º - Impugnação das deliberações
1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
(...)
ARTIGO 279.º - Cômputo do termo
À fixação do termo são aplicáveis, em caso de dúvida, as seguintes regras:
(...)
b) Na contagem de qualquer prazo não se inclui o dia, nem a hora, se o prazo for de horas, em que ocorrer o evento a partir do qual o prazo começa a correr;
(...) |
2.6. Qual é a antecedência mínima da convocatória para a reunião da assembleia de condóminos?
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A convocatória para a reunião da assembleia de condominos deve ser ENVIADA ou ENTREGUE PESSOALMENTE PELO ADMINISTRADOR com a ANTECEDÊNCIA MÍNIMA DE DEZ (10) DIAS em relação a data prevista para a realização da reunião da assembleia de condóminos, não relevando, no caso de envio pelo correio, a data da recepção (entrega ao destinatário da carta-convocatória), mas tão somente a data do seu depósito nos correios (data do registo), não se contando o dia da entrega (registo nos correios ou entrega pessoal) nem o dia da realização da reunião.
Assim sendo, a título exemplificativo:
O aviso convocatório para uma reunião a realizar no dia 15 de Novembro de 2002, não poderá ser registado nos correios ou entregue pessoalmente pelo administrador depois do dia 4 de Novembro de 2002. O aviso convocatório para uma reunião a realizar no dia 14 de Janeiro de 2003, não poderá ser registado nos correios ou entregue pessoalmente pelo administrador depois do dia 3 de Janeiro de 2003.
Transcrição da legislação enquadrante:
Código Civil
ARTIGO 1432.º - Convocação e funcionamento da assembleia
1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, ENVIADA COM 10 DIAS DE ANTECEDÊNCIA, ou mediante aviso convocatório FEITO COM A MESMA ANTECEDÊNCIA, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
(...)
ARTIGO 1433.º - Impugnação das deliberações
1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
(...)
ARTIGO 279.º - Cômputo do termo
À fixação do termo são aplicáveis, em caso de dúvida, as seguintes regras:
(...)
b) Na contagem de qualquer prazo não se inclui o dia, nem a hora, se o prazo for de horas, em que ocorrer o evento a partir do qual o prazo começa a correr;
(...) |
2.7. Qual deve ser o conteúdo da convocatória para a reunião da assembleia de condóminos?
|
De acordo com o disposto no artigo 1432.º, n.º 2, do Código Civil:
- Dia da reunião;
- Hora da reunião;
- Local da reunião (portaria do prédio, casa ou escritório de um condómino
ou do administrador, sala de condóminos, qualquer local privado / reservado
dentro da localidade onde o prédio se situa);
- Ordem de trabalhos da reunião (assuntos ou matérias a tratar na reunião):
Enunciado sucinto, mas claro, das matérias a tratar na reunião, com a
finalidade de permitir que cada condómino se prepare adequadamente para
intervir na discussão e votação. Será seguido pelo condómino (presidente
designado pela assembleia) que dirigir, orientar e disciplinar os trabalhos da
assembleia (discussão, votação e redacção da acta).
- Assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos
votos (v. g. alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, cfr.
Art.º 1419.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil);
A indicação duma segunda data (dia, hora e local) para reunião em 2.ª
convocatória, embora opcional, aconselha-se para a eventualidade de não
comparecer o número de condóminos suficiente para reunir e / ou para deliberar
(em 1.ª convocatória) sobre algum (uns) assunto(s) constantes da ordem de
trabalhos. (cfr. artigo 1432.º, n.º 4, do Código Civil). Caso não seja desde
logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana
depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por
maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo
menos, um quarto do valor total do prédio.
Transcrição da legislação enquadrante:
Código Civil
ARTIGO 1432.º - Convocação e funcionamento da assembleia
(...)
2. A convocatória deve indicar o DIA, HORA, LOCAL e ORDEM DE TRABALHOS da
reunião e informar sobre os ASSUNTOS CUJAS DELIBERAÇÕES SÓ PODEM SER APROVADAS
POR UNANIMIDADE DOS VOTOS.
(...)
4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento
e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se
convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo
neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes,
desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
ARTIGO 1419.º - Modificação do título
1. Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A, o título constitutivo
da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo
acordo de todos os condóminos.
2. O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura
pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta
assinada por todos os condóminos.
(...)
_______________________
Modelo de Convocatória:
Administrador José Manel
Rua da Praça do Condomínio, 007, 1.º Esq.º
Urbanização XYZ
0000-000 CIDADE
Exm.º (ª) Senhor (a)
______________________________________
Condómino proprietário da fracção “____”
Rua da Praça do Condomínio, 007, 1.º Esq.º
Urbanização XYZ
0000-000 CIDADE
Cidade, 23 de Novembro de 2002
ASSUNTO: CONVOCATÓRIA PARA REUNIÃO DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
Referência:
Art.ºs 1432.º e 1436.º do Código Civil (C. C.).
Exm.º (a) Senhor (a)
Venho pela presente, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos em
referência, convocá-lo (a) para a reunião ordinária da assembleia de condóminos
do prédio sito na Rua da Praça do Condomínio, 007, 1.º Esq.º , Urbanização XYZ,
0000-000 CIDADE, a realizar na sala de reuniões do supracitado prédio, no dia 5
de Dezembro de 2002, Quarta-feira, pelas 20.30 horas, com a seguinte Ordem de
Trabalhos:
1. Apresentação, discussão e aprovação das contas respeitante ao ano transacto
(2002);
2. Apresentação, discussão e aprovação do orçamento das receitas e despesas para
o ano corrente (2003);
3. Aprovar o Regulamento do Condomínio (cf. Art.º 1429.º-A do C. C.));
4. Publicitação das regras de segurança e utilização dos equipamentos de uso
comum (nomeadamente parabólica, elevadores, instalação eléctrica) (cf. Art.º 8.º
do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro);
5. Constituição de um Fundo Comum de Reserva (FCR)(cf. Art.º 4.º do Decreto-Lei
n.º 268/1994, de 25 de Outubro);
6. Aprovar a abertura de uma Conta Condomínio e Poupança Condomínio em
instituição bancária (cf. Art.º 4.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25
de Outubro);
7. Aprovar um valor de actualização do capital para o seguro obrigatório contra
o risco de incêndio do edifício, de acordo com os preços de reconstrução fixados
para 2003, em conformidade com a Portaria N.º 1369/2002, de 19 de Outubro (PTE
126.208$00 / € 629,53 por metro quadrado de área útil);
8. Registar eventuais defeitos de construção nas partes comuns, a denunciar ao
construtor/vendedor, nos termos da garantia legal vigente aplicável (cf. Art.º
1221.º e 1225.º do C. C.);
9. Nomeação ou eleição de novo administrador e substituto, nos termos dos n.ºs 1
a 5, do art.º 1435.º do Código Civil (esta nomeação ou eleição pode recair em
condóminos voluntários, que manifestem vontade de exercer o cargo, ou, em
conformidade com anteriores deliberações, poderá continuar de acordo com a ordem
sequencial das fracções autónomas (definida por ordem alfabética da letra
utilizada na descrição das fracções constante no registo predial), sem prejuízo
do disposto na legislação acima referida)), a quem deverão ser conferidos todos
os poderes especiais necessários constantes na legislação aplicável
(nomeadamente a constante nos artigos 1414º. a 1438.º-A, ambos inclusive, do
Código Civil) e ainda os poderes especiais necessários para movimentarem as
contas bancárias do Condomínio, praticando e assinando tudo o que seja
necessário para os fins indicados;
10. Deliberar sobre outros assuntos de reconhecida urgência, designadamente
propostas apresentadas por condóminos, por decisão de pelo menos dois terços dos
condóminos presentes e / ou representados.
Não estando presentes ou representados o número de condóminos necessários para
deliberar, isto é, que perfaçam a maioria dos votos representativos do capital
investido (501 votos), fica, desde já, convocada nova reunião, no mesmo local e
à mesma hora, com igual Ordem de Trabalhos, para o dia 22 de Janeiro de 2003,
podendo neste caso a assembleia de condóminos deliberar, nos termos do n.º 4 do
art.º 1432.º do Código Civil, por simples maioria de votos dos condóminos
presentes e / ou representados, desde que representem pelo menos um quarto dos
votos (250 votos).
Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que
couberem na permilagem representativa do capital investido (constante no titulo
constitutivo da propriedade horizontal) (cf. Art.º 1430.º, n.º 2 do C. C.).
Agradece-se a comparência.
Com os melhores cumprimentos
Atentamente,
(Administrador do Condomínio)
________________________
|
2.8. Quem deve ser convocado para a reunião da assembleia de condóminos?
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Todos os condóminos devem ser convocados, seja qual for a sua residência, no
Pais ou no Estrangeiro.
Quer a ausência ou irregularidade da convocação, quer a falta de envio da
convocatória a todos os condóminos podem ser causa de anulação das deliberações
que a assembleia vier a tomar.
A convocatória deve ser remetida para o endereço postal conhecido (e/ou
previamente comunicado ao administrador do condomínio).
A convocatória também poderá ser entregue pessoalmente pelo administrador no
endereço postal conhecido (e/ou previamente comunicado ao administrador do
condomínio).
Considera-se efectuada a convocatória, efectuada na forma e com a antecedência
devida, que não seja recebida por culpa exclusiva do destinatário, como é o caso
de este se ausentar para parte incerta, de não comunicar ao administrador o seu
domicílio ou o do seu representante, de se recusar a receber a carta ou de não a
ir levantar aos correios.
Transcrição da legislação enquadrante:
Código Civil
ARTIGO 1432º - Convocação e funcionamento da assembleia
(...)
9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o
seu domicílio ou o do seu representante. |
2.9. 1.ª Convocatória verus 2.ª Convocatória para a reunião da assembleia de condóminos?
|
Prevendo situações de falta de quorum (número de condóminos cuja presença é
necessária para que a assembleia de condóminos possa validamente reunir e
deliberar), a lei permite a marcação da primeira e duma possível segunda reunião
na mesma convocatória (cfr. Art.º 1432.º, n.º 4, do Código Civil).
Efectivamente, para que a assembleia de condóminos possa dar-se por regularmente
constituída (quorum constitutivo) e funcionar (quorum deliberativo) não é
necessária a presença de todos os condóminos:
Em 1.ª Convocatória exige-se somente, é suficiente, que os condóminos presentes
e/ou representados perfaçam, no mínimo, a maioria dos votos correspondentes a
todo o capital investido, ou seja 51 ou 501 votos, em percentagem ou permilagem,
respectivamente (cfr. Artigo 1432.º, n.º 3, conjugado com os artigos 1430.º, n.º
2, e 1418.º, n.º 1, todos do Código Civil).
EXCEPÇÕES: modificação do titulo constitutivo da propriedade horizontal (cfr.
Art.º 1419.º, n.º 1, do C. C.), realização de obras que modifiquem a linha
arquitectónica ou o arranjo estético do edifício (cfr. Art.º 1422.º, n.º 3, do
C. C.) (67 ou 667 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente),
alteração ao fim de cada fracção autónoma, não constante do titulo constitutivo
da propriedade horizontal (cfr. Art.º 1422.º, n.º 4, do C. C.) (67 ou 667 votos,
em percentagem ou permilagem, respectivamente), realização de obras que
modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício (cfr. Art.º
1425.º, n.º 1, do C. C.) (dupla maioria) = (metade dos condóminos + um) + (67 ou
667 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente) e reconstrução do
edifício (cfr. Art.º 1428.º, n.º 2, do C. C.) (dupla maioria) = (metade dos
condóminos + um) + (67 ou 667 votos, em percentagem ou permilagem,
respectivamente).
Assim, se na primeira data da reunião não comparecer o número de condóminos
suficiente para perfazer a maioria dos votos representativos do capital
investido (ou seja 51 ou 501 votos, em percentagem ou permilagem,
respectivamente) (quorum constitutivo) a assembleia nem sequer pode funcionar.
Se na primeira data da reunião comparecer o número de condóminos suficiente para
perfazer a maioria dos votos representativos do capital investido (ou seja 51 ou
501 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente) (quorum constitutivo),
e a ordem de trabalhos só contiver assuntos cuja deliberação careça de maiorias
simples, a assembleia pode funcionar plenamente (por dispor também de quorum
constitutivo).
Se na primeira data da reunião comparecer o número de condóminos suficiente para
perfazer a maioria dos votos representativos do capital investido (ou seja 51 ou
501 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente) (quorum constitutivo),
mas a ordem de trabalhos contiver assuntos cuja deliberação careça de maiorias
especiais ou qualificadas, embora a assembleia eventualmente já possa funcionar
(por dispor de quorum constitutivo), estará condicionada a somente poder
deliberar sobre os assuntos para os quais possua a indispensável maioria legal
(quorum deliberativo), estando impedida de se pronunciar sobre assuntos cuja
deliberação careça de maiorias especiais ou qualificadas (v. g. modificação do
titulo constitutivo da propriedade horizontal, realização de obras que
modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, alteração
ao fim de cada fracção autónoma, não constante do titulo constitutivo da
propriedade horizontal, realização de obras que modifiquem a linha
arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, e reconstrução do edifício),
pelo que, verificada a falta de quorum deliberativo, a reunião deverá ser adiada
para data posterior (2.ª Convocatória). |
2.10. O que fazer então na falta de quorum?
|
Poderá ter sido logo fixada outra data na convocatória (“prolongamento da 1.ª
chamada”...). A lei não estabelece nenhum intervalo mínimo obrigatório entre as
duas reuniões, nem exige nova convocação dos condóminos faltosos.
Não obstante, na falta de um texto legal inequívoco, não convém que entre a data
frustrada da reunião em 1.ª convocatória e a da realização da reunião em 2.ª
convocatória, medeie um lapso de tempo muito curto, por forma a propiciar quer
aos condóminos presentes, quer aos ausentes (ou faltosos), na primeira reunião,
o melhor ensejo de participarem conjuntamente na reunião em segunda
convocatória, motivo suficiente para que jamais deva realizar-se no mesmo dia em
que falhou a primeira reunião.
Caso não tenha sido logo fixada outra data na convocatória (“prolongamento da
1.ª chamada”...), presumir-se-a convocada nova reunião para UMA SEMANA DEPOIS,
há mesma hora e no mesmo local. (cfr. Art.º 1432.º, n.º 4, do Código Civil).
Na previsão de falta de quorum na reunião da assembleia em 1.ª convocatória,
caso pretendamos fixar logo outra data na convocatória para a reunião da
assembleia em 2.ª convocatoria, embora a lei não estabelece nenhum intervalo
mínimo obrigatório entre as duas reuniões, nem exija nova convocação dos
condóminos faltosos, na esteira do referido nos paragrafos anteriores, na falta
de um texto legal inequívoco, sugiro que medeie sempre um lapso de tempo mínimo
de UMA SEMANA, por forma a propiciar quer aos condóminos presentes, quer aos
ausentes (ou faltosos) na primeira reunião, o melhor ensejo de participarem
conjuntamente na reunião em segunda convocatória, jamais devendo realizar-se no
mesmo dia em que falhou a primeira reunião, mas sim UMA SEMANA DEPOIS, há mesma
hora e no mesmo local. Esta é a minha modesta opinião.
Atentem ainda na enorme vantagem na obtenção de maior participação dos
condóminos na discussão e votação das deliberações da assembleia de condóminos:
a legitimidade sairá reforçada, acautelando-se simultaneamente ulteriores
duvidas e discussões sobre aquelas matérias.
Também pelo exposto, não me parece haver necessidade legal de envio ou entrega
de nova convocação para a reunião em 2.ª convocatória aos condóminos faltosos,
sugerindo apenas, somente neste caso especifico, a afixação do aviso
convocatório numa parte comum do edifício, bem como a colocação na caixa de
correio de cada condómino faltoso, procurando sensibilizar os ausentes em 1.ª
convocatória para a enorme vantagem na obtenção de maior participação dos
condóminos na discussão e votação das deliberações da assembleia de condóminos
em 2.ª convocatória.
Na reunião em 2.ª convocatória A ASSEMBLEIA PASSA A PODER DELIBERAR POR MAIORIA
DE VOTOS DOS CONDÓMINOS PRESENTES, DESDE QUE ESTES REPRESENTEM, PELO MENOS, UM
QUARTO DO VALOR TOTAL DO PRÉDIO, isto é, o quorum constitutivo fica reduzido a
um mínimo de 25 ou 250 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente,
pelo que, consequentemente, nesta situação extrema, o quorum deliberativo passa
a ser somente de 13 ou 126 votos, em percentagem ou permilagem, respectivamente!
Por esta razão (13 a decidirem por 100; ou 126 a decidirem por 1000!), embora
com total cobertura legal (o legislador pretende certamente evitar a paralisação
da administração do condomínio), surgem quase sempre ulteriores duvidas e
discussões sobre aquelas matérias ou deliberações regularmente aprovadas
(obviamente que as duvidas são colocadas “a posteriori” pelos condóminos
faltosos, que se abstiveram de participar no trabalho comum!!).
Na reunião da assembleia de condóminos (2.ª convocatória) podem deliberar
aprovar assuntos, cuja deliberação careça de maiorias especiais ou qualificadas
(v. g. realização de obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo
estético do edifício, alteração ao fim de cada fracção autónoma, não constante
do titulo constitutivo da propriedade horizontal, realização de obras que
modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício, e
reconstrução do edifício, desde que consignem as deliberações em acta e as
comuniquem no prazo de trinta dias aos condóminos ausentes. Os condóminos
ausentes terão noventa dias para se pronunciarem, ou não. Caso não se pronunciem
negativamente, no prazo de noventa dias após serem notificados, o seu silêncio
valerá como declaração de concordância. Por conseguinte, para que as
deliberações da assembleia de condóminos (concordantes com o disposto na lei)
sejam plenamente válidas e eficazes(vinculativas para todos os condóminos),
poderá decorrer um lapso temporal de trinta + noventa dias (120 dias).
Transcrição da legislação enquadrante:
Código Civil
ARTIGO 1432.º
(Convocação e funcionamento da assembleia)
(...)
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos
representativos do capital investido.
4. SE NÃO COMPARECER O NÚMERO DE CONDÓMINOS SUFICIENTE PARA SE OBTER VENCIMENTO
E NA CONVOCATÓRIA NÃO TIVER SIDO DESDE LOGO FIXADA OUTRA DATA, CONSIDERA-SE
CONVOCADA NOVA REUNIÃO PARA UMA SEMANA DEPOIS, NA MESMA HORA E LOCAL, PODENDO
NESTE CASO A ASSEMBLEIA DELIBERAR POR MAIORIA DE VOTOS DOS CONDÓMINOS PRESENTES,
DESDE QUE ESTES REPRESENTEM, PELO MENOS, UM QUARTO DO VALOR TOTAL DO PRÉDIO.
(...)
|
2.11. Como posso impugnar uma assembleia?
|
Deverá verificar os pontos anteriores, nomeadamente:
Qual é a forma legal da convocatória para a reunião da assembleia de condóminos?
Qual é a antecedência mínima da convocatória para a reunião da assembleia de condóminos?
Qual deve ser o conteúdo da convocatória para a reunião da assembleia de condóminos?
Quem deve ser convocado para a reunião da assembleia de condóminos?
1.ª Convocatória vs 2.ª Convocatória para a reunião da assembleia de condóminos?
O que fazer então na falta de quorum (número de condóminos cuja presença é necessária para que a assembleia de condóminos possa validamente reunir e deliberar)?
Que consequências para o não cumprimento das disposições legais relativas a convocatória para a reunião da assembleia de condóminos?
Caso algum destes pontos não se verifiquem então poderá impugnar uma Assembleia.
No FÓRUM:
Impugnação de Votação |
2.12. Que consequências para o não cumprimento das disposições legais relativas a convocatória para a reunião da assembleia de condóminos?
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Há quem julgue dispensável (mesmo despiciendo!) o cumprimento escrupuloso das
formalidades legais relativas ao condomínio em geral e as relativas a
convocatória para a reunião da assembleia de condóminos em particular, julgando
ou defendendo ser suficiente um mero “passo a palavra” informal (convocatória
verbal) ou quanto muito limitando-se a afixar o aviso convocatório numa parte
comum e/ou na caixa de correio de cada condómino.
NADA MAIS ERRADO na administração dum condomínio, direi mesmo INÚTIL, pois
bastará que um condómino falte e invoque desconhecimento da convocatória para
desencadear com êxito a acção de anulação das deliberações da assembleia de
condóminos (tornando inútil todo o trabalho e despesa (mal) realizado)!!!
Até porque, notem bem, É AO ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO QUE COMPETE COMPROVAR
TER OBSERVADO ESCRUPULOSAMENTE O REQUISITO LEGAL DA ANTECEDÊNCIA MÍNIMA DE DEZ
DIAS NO ENVIO OU NA ENTREGA A TODOS OS CONDÓMINOS DA CONVOCATÓRIA PARA A REUNIÃO
DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS, OU SEJA, FAZER PROVA DE QUE REGISTOU NOS CORREIOS
AS CARTAS CONVOCATÓRIAS PARA O ENDEREÇO CONHECIDO DOS CONDÓMINOS OU PROCEDEU
PESSOALMENTE A SUA ENTREGA DIRECTAMENTE AOS CONDÓMINOS. Caso contrário, a
administração sujeita-se a uma acção de anulação das deliberações da assembleia
de condóminos...também poderá dar-se o caso do administrador ser naturalmente
optimista / sonhador e estar convicto de que conseguirá a intervenção /
participação de todos os condóminos (unânime, sem excepção) na reunião da
assembleia de condóminos (irregularmente convocada), sem levantarem qualquer
protesto, sanando assim facilmente a irregularidade da convocação da reunião da
assembleia de condóminos!
Mas a experiência nesta área da administração de condomínios revela que a
preterição de formalidades essenciais por parte da administração (administrador
e assembleia de condóminos) só favorece os condóminos habitualmente relapsos,
incumpridores, maus pagadores, aqueles que anseiam poder invocar qualquer
pretexto falacioso para não cumprirem a sua quota-parte de obrigações, para não
pagarem, sendo naturalmente maus pagadores, mas lestos a invocarem a invalidade
das deliberações da assembleia de condóminos! Por isto,
NÃO ESQUEÇAM: CONVOCATÓRIA ENVIADA POR CARTA REGISTADA OU ENTREGUE PESSOALMENTE
(com recibo de recepção) COM DEZ DIAS DE ANTECEDÊNCIA (na contagem do prazo
descontem o dia do registo ou da entrega e o dia da reunião).
O conteúdo da convocatória para a reunião da assembleia de condóminos:
- Dia da reunião;
- Hora da reunião;
- Local da reunião (portaria do prédio, casa ou escritório de um condómino ou do
administrador, sala de condóminos, qualquer local privado / reservado dentro da
localidade onde o prédio se situa);
- Ordem de trabalhos da reunião (assuntos ou matérias a tratar na reunião);
Enunciado sucinto, mas claro, das matérias a tratar na reunião, com a finalidade
de permitir que cada condómino se prepare adequadamente para intervir na
discussão e votação. Será seguido pelo condómino (presidente designado pela
assembleia) que dirigir, orientar e disciplinar os trabalhos da assembleia
(discussão, votação e redacção da acta).
- Assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos
(v. g. alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, cfr. Art.º
1419.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil);
- A indicação duma segunda data (dia, hora e local)(para reunião em 2.ª
convocatória), embora opcional, aconselha-se para a eventualidade de não
comparecer o número de condóminos suficiente para reunir e / ou para deliberar
(em 1.ª convocatória) sobre algum (uns) assunto (s) constantes da ordem de
trabalhos. (cfr. artigo 1432.º, n.º 4, do Código Civil). Caso não seja desde
logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana
depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por
maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo
menos, um quarto do valor total do prédio.
|
2.13. Decisões da Assembleia - Que Maiorias?
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» Artigo 1432.° - Convocação e funcionamento da assembleia
(...)
3- As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos
representativos do capital investido.
4- Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento
e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se
convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo
neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes,
desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5- As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem
ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes
representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de
aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números
seguintes.
(...)
» Artigo 1425.° - Inovações
1- As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos
condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do
prédio.
(...).
» Artigo 1424.° - Encargos de conservação e fruição
(...)
2- Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição
por maioria representativa de dois terços (2/3) do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
(...)
» Artigo 1418.° - Conteúdo do título constitutivo
(...)
2- Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
(...)
b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;
(...)
» Artigo 1422.° - Limitações ao exercício dos direitos
(...)
2- É especialmente vedado aos condóminos:
(...)
d) Praticar quaisquer actos ou actividades (*) que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
(*)- Exemplo: se for proibida pelo regulamento, por unanimidade, a utilização de uma fracção para industria de restauração, nela não pode ser instalada esse tipo
de industria.
NOTA: Se o regulamento estiver registado no titulo constitutivo, as suas alterações requerem unanimidade, caso não conste e se pretenda registar deverá ser aprovado por unanimidade.
Nas outras situações aplica-se a maioria simples, excepto no que respeita aos artigos acima.
O regulamento para ser válido não necessita de ser registado!
Em regra, as decisões da assembleia de condóminos são tomadas por Maioria Simples.
Excepções a esta regra:
I - Algumas deliberações que exigem 2/3 do valor total:
- alteração do modo de comparticipação no pagamento dos serviços de interesse comum (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra);
- obras de inovação;
II - Algumas deliberações que exigem Unanimidade:
- Alteração do título constitutivo;
- Obras de reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a ¾ do seu
valor total;
- Decisões sobre aproveitamento de partes comuns do edifício como, por exemplo, arrendar a casa da porteira, ou sobre a utilização de bens comuns do edifício
como, por exemplo, vender determinado equipamento do condomínio.
As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços (2/3) do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes.
As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada.
Acordãos: Ver Acordão
Arrendamento de Partes Comns - MAIORIAS (Texto colocado no ponto "Quorum Deliberativo sobre Arrendamento das Partes Comuns") |
2.14. Que casos a aprovação do Regulamento do Condomínio poderá Não Carecer de Unanimidade?
|
- Se (nos casos em que) a escritura pública de constituição de propriedade
horizontal (título constitutivo da propriedade horizontal) não contiver o
regulamento do condomínio, o regulamento do condomínio pode (e deve, cfr. artigo
1429.º-A, do Código Civil) ser aprovado de acordo com as maiorias deliberativas
(Quorum Deliberativo) exigíveis legalmente à assembleia de condóminos, de acordo
com as diversas matérias que vise regulamentar (obviamente que devera somente
conter matérias que não exijam deliberação por unanimidade!).
Embora as deliberações sejam tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos
votos representativos do capital investido (cf. artigo 1432.º, n.º 3, do Código
Civil, vejamos alguns exemplos de quorum deliberativo (maiorias legais
“especiais” ou qualificadas): art.ºs 1419.º (Modificação do título constitutivo
- carece de acordo de todos os condóminos), 1422.º n.ºs 3 e 4 (obras que
modifiquem a linha arquitectónica e alteração do fim de cada fracção autónoma -
carece de aprovação por maioria representativa de dois terços do valor total do
prédio, 1422.º-A n.º 3 (divisão de fracções autónomas em novas fracções - carece
de aprovação sem qualquer oposição), 1425.º n.º 1 (obras que constituam
inovações - carece de aprovação da maioria dos condóminos (metade + 1) e essa
maioria terá que ser representativa de dois terços do valor total do prédio),
1428.º n.º 2 (reconstrução do edifício - carece de aprovação pela maioria do
número de condóminos e do capital investido) todos do Código Civil.
Para que a assembleia de condóminos possa reunir deverão estar presentes um número suficiente de condóminos para perfazer QUORUM CONSTITUTIVO. Para poder deliberar sobre os assuntos constantes da ordem de trabalhos da reunião constante da convocatória, já será necessário verificar o QUORUM DELIBERATIVO (número de votos e maioria necessária para deliberar cada um dos assuntos).
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Acordãos: Ver Acordão |
2.15. Deliberações de Fracções Autónomas
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Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo: 0008852
Nº Convencional: JTRL00021189
Relator: EDUARDO BAPTISTA
Descritores: CONDOMÍNIO
ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
CONVOCATÓRIA
Nº do Documento: RL199012200008852
Data do Acordão: 20-12-90
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: N
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA A SENTENÇA.
Área Temática: DIR CIV - DIR REAIS.
Legislação Nacional: CCIV66 ART174 N1 ART1432 N1.
Sumário: I - Ao contrário do que sucede noutras legislações e do que entre nós se prescreve em relação às pessoas colectivas não se exige, como condição de regularidade da convocação, a menção das matérias a tratar na reunião (de condóminos), contentando-se a lei com a indicação dos elementos imprescindíveis para o conhecimento prévio da reunião.
II - Deverá entender-se que o disposto no artigo 1432 n. 1 do Código Civil contem a regulamentação completa das formalidades da convocação da reunião da Assembleia de Condóminos, não lhe sendo aplicável analogicamente a regra contida no artigo 174 n. 1 do mesmo diploma.
III - A Assembleia não pode interferir com a administração das partes privadas de cada condómino, por só poder exercer os seus poderes em relação às partes comuns do edifício.
Uma deliberação da Assembleia de Condóminos sobre fracções autónomas deve considerar-se ineficaz.
Mensagem e Debate desta matéria:
http://www.gestaodocondominio.net/viewtopic.php?topic=14144&forum=1 |
2.16. Actas / Valor Probatório
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Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo: 0046541
Nº Convencional: JTRL00010974
Relator: AFONSO DE MELO
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
ACTAS
VALOR PROBATÓRIO
Nº do Documento: RL199110080046541
Data do Acordão: 08-10-91
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: N
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO.
Indicações Eventuais: PINTO FURTADO IN RDES ANOXXV PAG1.
Área Temática: DIR CIV.
Legislação Nacional: CCIV66 ART1431 ART1432.
CCOM888 ART183.
CSC86 ART63.
Sumário: I - O art. 1432 do Código Civil não refere ao modo de documentar as ocorrências verificadas nas assembleias de condóminos e as respectivas deliberações ao contrário do que, quanto às assembleias das sociedades comerciais, prescreve hoje o art. 63 do CSC e, antes, prescrevia o art. 183 do C. Comercial.
II - A "acta" é apenas um documento escrito que "a posteriori" reproduz o que se passou na reunião dos condóminos, não constituindo um documento negocial "ad substantiam" nem "ad probationem", pois, a sua falta não produz a nulidade da deliberação e a sua existência não impede que contra ela se admita qualquer prova em contrário.
III - A força probatória da acta é apreciada livremente pelo Tribunal - art. 396 do Código Civil - enquanto documento particular informativo testemunhal.
IV - A falta de data constitui apenas simples irregularidade da acta, susceptível unicamente de reduzir o seu grau de credibilidade.
V - Embora conste da acta que a reunião ocorreu no dia
25 de certo mês e ano, é impossível provar por testemunhas que ela se deu no dia anterior.
Mensagem e Debate desta matéria:
http://www.gestaodocondominio.net/viewtopic.php?topic=14143&forum=1 |
2.17. Actos (i)legitimos da Assembleia de Condóminos
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Actos legitimos ou não da assembleia de condóminos - ADMINISTRAÇÃO - DISPOSIÇÃO
Informação no Fórum:
Actos (i) legitimos da assembleia de condóminos - ADMINISTRAÇÃO - DISPOSIÇÃO |
2.18. Quorum Deliberativo sobre Arrendamento das Partes Comuns
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CONSULTAR NO FÓRUM: ARRENDAMENTO PARTES COMUNS MAIORIAS
Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo: 1870/2005-6
Relator: MANUELA GOMES
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
DELIBERAÇÃO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 30-03-2006
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: RECURSO PROCEDENTE
Sumário:
1. Do estatuído na parte final do nº 1 do art. 1420º do CCivil conjugado com o disposto no nº 2 do art. 1024º do CCivil, tem derivado o entendimento de que o arrendamento de parte comuns dos prédios em propriedade horizontal só é válido desde que firmado com o acordo ou consentimento de todos os condóminos.
2. Estando em causa a deliberação da assembleia de condóminos no sentido de celebrar um concreto contrato de arrendamento, de duração limitada, nos termos do art. 98º, a faculdade de celebrar contratos de duração limitada, traduz-se em simples acto de administração ordinária.
3. A par com o direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção, ao carácter instável e precário da compropriedade das partes comuns contrapõe-se, no condomínio, uma afectação estável e essencial das coisas comum.
Desde que a coisa comum esteja afecta a uma determinada finalidade e que cada um dos condóminos possa dela usufruir directamente (ex. sala de condomínio, ginásio ou piscina privativos do condomínio), qualquer acto que tenha a susceptibilidade de perturbar ou retirar esse direito a cada um dos condóminos só pode validamente ser realizado com o acordo de todos os condóminos.
4. O mesmo já não pode afirmar-se relativamente às partes que, embora comuns, estejam afectas a finalidades específicas mas que não podem ser utilizadas directamente por cada um dos condóminos. É o caso da denominada “casa da porteira”, normalmente uma fracção autónoma, destinada à habitação de um terceiro, a contratar para a realização dos serviços de limpeza e controlo do prédio.
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa.
1. H e Maria, intentaram acção declarativa, com processo comum, sob a forma sumária, contra todos os outros Condóminos do seu prédio, representados pelas suas administradoras C e A, pedindo o reconhecimento da nulidade ou anulabilidade as deliberações da Assembleia de Condóminos realizadas em 8 de Junho de 2000, 16 de Novembro de 2000 e 30 de Janeiro de 2001, respeitantes à aprovação de uma proposta, apresentada pelas administradoras, de arrendamento a terceira pessoa da "casa de porteira", parte comum do edifício.
Para tanto, invocaram os autores ser nula, ou pelo menos anulável, a deliberação da assembleia de condóminos, tomada na reunião de 30.01.2001 (acta n° 17), da qual consta que foi aprovada, com apenas o voto contra da autora Maria, condómina do 6° andar direito, fracção N, a proposta da administração no sentido de ser dada de arrendamento para habitação a "casa de porteira", tendo esta proposta sido acompanhada de minuta de contrato de arrendamento, deliberação essa que só seria válida se tivesse sido tomada por unanimidade.
Os réus contestaram. Confirmaram que, com a concordância de uma maioria qualificada de condóminos e apenas com voto contra da autora Maria, condómina do 6° andar direito, a fracção N, "casa de porteira", situada no 7° piso do prédio, parte comum do edifício, foi dada de arrendamento a Z, mediante a renda mensal de 40 000$00, pessoa que juntamente com a irmã, condómina do 5º andar direito, se comprometeu a colaborar na limpeza do prédio, o que se traduziu num aumento de receitas e diminuição das despesas do prédio.
Mais invocaram que sendo a fracção em causa destinada a habitação e sendo usada para tal, não houve qualquer alteração relativamente ao título constitutivo da propriedade horizontal.
Na réplica, os autores reafirmaram que destinando-se a fracção em causa, por virtude do respectivo título constitutivo a “casa da porteira”, a circunstância de ter sido arrendada para habitação, constitui na mesma modificação do título e que a empregada de limpeza é a irmã da arrendatária e não esta, já que é àquela que é paga uma remuneração e que está sob as ordens e fiscalização do condomínio.
Prosseguindo os autos os seus normais termos, em 30.07.2004 foi proferida sentença a julgar a acção procedente e a decretar a anulação da deliberação em causa (fls. 160)
Inconformados, apelaram os réus.
Alegaram e formularam as seguintes conclusões:
- De acordo com o título constitutivo foi eliminada a fracção “P” por não constituir uma fracção autónoma, pois, trata-se "da casa destinada à porteira", integrante das partes comuns do prédio
- Espaço que esteve livre e devoluto alguns anos antes de Junho de 2000;
- Assim, pelo título constitutivo, é dado àquela parte comum, o destino e fim de habitação;
- Destino e fim que se mantêm - a habitação;
- Assim, e por não haver alteração ao título constitutivo, a deliberação votada e aprovada por maioria qualificada de 2/3 do capital investido, não carecia nem carece de ser aprovada por unanimidade;
- Por, nomeadamente, a locação com prazo não superior a 6 (seis) anos ser um acto de administração ordinária;
- O presente contrato de arrendamento foi celebrado por prazo de 5 anos e de 3 anos, para as suas renovações;
- Assim, a decisão tomada pela Administração do Condomínio é um acto de administração ordinária;
- O presente arrendamento não é de um prédio indiviso, mas sim da casa destinada à porteira;
- Que é um espaço comum de todos os condóminos, na proporção do respectivo direito e que não é utilizável por qualquer dos condóminos, nem por todos, em conjunto, enquanto não for alterado o título constitutivo;
- O contrato de arrendamento em causa podia ser celebrado pela Administração do condomínio sem se submeter à aprovação da assembleia;
- Porque a sua função é regulamentar a uso da coisa comum, mantendo-a no seu destino, como era e é, habitação;
- E de forma a prestar um serviço de que resulte interesse comum;
- A Administração deve gerir a coisa comum, tendo em vista esse mesmo interesse comum;
Terminou pedindo a revogação da sentença recorrida e a sua absolvição do pedido.
Os recorridos contra alegaram pugnando pela manutenção do decidido, basicamente fundados na circunstância da deliberação em causa violar o direito de compropriedade dos condóminos sobre as partes comuns.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Matéria de Facto.
2. A sentença recorrida deu como provados os seguintes factos:
a) Por escritura de 18.05.1971, foi constituído em regime de propriedade horizontal, o prédio urbano, lote n° 62, situado na Rua Luís de Camões, n° 27, Torre da Marinha, freguesia de Arrentela, concelho de Seixal, descrito na Conservatória do Registo Predial do Seixal sob o n° 18.273;
b) Por escritura de 26.02.1982 foi rectificada a escritura de 18.05.1971, ficando a constar que o prédio é constituído apenas por 14 fracções autónomas e não 15 como por lapso fora indicado na escritura anterior. Foi eliminada a fracção “P” por não constituir uma fracção autónoma, e tratar-se da "casa de porteira" integrante das partes comuns do prédio;
c) Conforme consta da certidão da Conservatória do Registo Predial do Seixal, o citado prédio, descrito sob o n° 18.273 é constituído pelas seguintes 14 fracções autónomas: A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, L, M, N, O;
d) Da referida certidão consta a descrição do prédio com a rectificação da primeira descrição que continha a fracção “P” e que foi eliminada por ap.02/94.07.20;
e) Na assembleia de condóminos reunida em 30.01.2001 foi tomada a deliberação, por maioria (acta n° 17) que aprovou a proposta da administração do condomínio no sentido de dar de arrendamento a terceira pessoa para habitação a "casa de porteira", situada no 7° piso e que é parte comum do edifício;
f) A referida "casa de porteira" é uma parte comum do edifício, como consta da escritura já mencionada de 26.02.1982;
g) Nas assembleias anteriores referidas na petição nada ficou deliberado definitivamente a este respeito de dar de arrendamento a "casa de porteira";
h) Na minuta do contrato de arrendamento para habitação da dita casa da porteira, que já se encontra concretizado, figura, em síntese, o seguinte: "acordam em dar de arrendamento a Z a parte comum do prédio em questão, situada no 7° piso que se destina a porteira, não existe porteira, mas existe necessidade de se obter rendimento para suportar as despesas do condomínio";
i) A autora M, condómina do 6° andar direito, votou contra a deliberação em questão, como consta da referida acta n° 17;
Para além destes, está ainda documentalmente provado que:
j) Da minuta do contrato de arrendamento dito em h), consta ainda que o contrato “
é feito por cinco anos, com início em 1.03.2001 e fim no último dia de Fevereiro de 2006, renovando-se sucessivamente por períodos de três anos, caso não seja denunciado por qualquer das partes” (cláusula 5ª).
O Direito.
3. Não obstante o teor das conclusões da alegação dos recorrentes, a questão central que cabe apreciar traduz-se em saber se a deliberação da assembleia do condomínio, tomada por maioria, respeitante ao arrendamento da casa da porteira, parte comum do prédio, é válida, não obstante o voto contra dos ora recorridos, condóminos do 6º direito.
Entendeu a sentença recorrida que a dita deliberação era anulável, não só por ser violadora do direito de compropriedade de cada condómino sobre as partes comuns, mas também por ser violadora do disposto no art. 1419º do C. C., na medida em que o título de constituição da propriedade horizontal só pode ser alterado com o acordo de todos os condóminos.
Argumentam os recorrentes que a deliberação em causa não carece do voto unânime dos condóminos, já que se traduz num acto de administração ordinária e que, contrariamente ao decidido a deliberação que se pretende ver anulada também não contende com o constante no título constitutivo da propriedade horizontal, no que respeita à parte comum destinada à casa da porteira.
Vejamos.
Deriva do disposto no art. 1433º nº 1 do C. Civil que as deliberações da assembleia de condóminos contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
Será que a deliberação em causa é contrária à lei, por violação do disposto nos artigos 1419º e 1424º nº 2 do C. Civil, como entendeu a sentença recorrida?
Nos termos do disposto no art. 1420º nº 1 do C. Civil, cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. E deriva do estatuído no nº 2 do art. 1024º que o “
, o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só se considera válido quando os restantes comproprietários manifestem, antes ou depois do contrato, o seu assentimento”
Do estatuído na parte final daquele preceito conjugado com o disposto no segmento normativo transcrito, tem derivado o entendimento doutrinário e jurisprudencial de que o arrendamento de parte comuns dos prédios em propriedade horizontal só é válido desde que firmado com o acordo ou consentimento de todos os condóminos (neste sentido, v. por exemplo, acórdãos desta Relação, de 25.06.1991 e de 3.07.2003, em www.dgsi.pt/jtrl).
Porém, salvo melhor entendimento, afigura-se-nos que o caso em apreciação contém particularidades que justificam e impõem o afastamento dessa doutrina.
Resulta dos factos provados que os ora recorridos votaram contra a deliberação da assembleia de condóminos do seu prédio de celebrar um concreto contrato de arrendamento, de duração limitada, nos termos do art. 98º do RAU - por 5 anos, renovável por períodos de três, se não fosse denunciado por qualquer das partes.
Ora a possibilidade legal de celebrar contratos de duração limitada, o que constitui uma ruptura com o anterior princípio da renovação automática dos contratos de arrendamento para habitação, faz com que estes possam traduzir-se em simples actos de administração ordinária e não em actos de disposição como era entendido.
Resulta do disposto no art. 1430º do C. Civil que a administração das partes comuns do edifício compete, em primeira linha, à assembleia dos condóminos, mediante deliberações, em princípio, tomadas por maioria simples do capital investido e a executar pelo administrador.
Cabe-lhe, portanto, deliberar relativamente a todos os actos de administração ordinária, encontrando-se entre eles a locação, excepto se esta for celebrada por prazo superior a seis anos (art. 1024º nº 1 do C. Civil), o que não foi caso.
Do exposto deriva que, em princípio, nada obsta à deliberação tomada.
É certo que, do disposto no nº 2 do preceito citado, já acima transcrito, deriva que, na compropriedade, o arrendamento do prédio comum só é válido, com o consentimento ou a aceitação de todos os comproprietários.
Subjacente a esta norma está seguramente a ideia de possibilitar ao comproprietário o uso e fruição da coisa comum; se esse seu direito se revelar incompatível com o dos restantes comproprietários, o instituto tem meios específicos para a resolução do conflito.
Ao contrário do que acontece na propriedade horizontal, em que os condóminos não gozam nem do direito de renúncia (art. 1420º nº 1 do C. Civil), nem do direito de preferência, nem do direito de pedir a divisão das partes comuns (art. 1423º), na compropriedade, o comproprietário pode servir-se da coisa comum (art. 1406º nº1) e, salvo excepção que não interessa considerar, nenhum condómino é obrigado a permanecer na indivisão (art. 1412º), podendo exigir a divisão da coisa comum.
Daí que a doutrina se venha questionando sobre a natureza jurídica do instituto da propriedade horizontal – propriedade limitada, para uns (cfr. Henrique Mesquita, RDES, ano XXIII, nºs 1 a 4, 1976, p. 79 e seguintes), direito real composto ou complexo, para outros (cfr. Oliveira Ascensão, Direitos Reais, 1978, p. 498 e Menezes Cordeiro, Direitos Reais, II, p.910) ou, mais recentemente como um tipo específico de direito real de gozo, como afirma Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 4ª ed, p. 380, por considerar de toda a conveniência autonomizar o condomínio da propriedade, seja ela singular ou colectiva, face ao cada vez maior número de diferenças de regime entre da propriedade horizontal e os dois outros institutos a que tem andado associado.
A par com o inquestionável direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção, ao carácter instável e precário da compropriedade das partes comuns contrapõe-se, cada vez mais, no condomínio, uma afectação estável e essencial das coisas comum. Desde que a coisa comum esteja afecta a uma determinada finalidade e que cada um dos condóminos possa dela usufruir directamente (ex. sala de condomínio, ginásio ou piscina privativos do condomínio, etc), qualquer acto que tenha a susceptibilidade de perturbar ou retirar esse direito a cada um dos condóminos só pode validamente ser realizado com o acordo de todos os condóminos. A assembleia de condóminos, ainda que por maioria qualificada, tanto como não pode despojar qualquer condómino da possibilidade deste usar ou fruir plenamente a sua fracção, também não pode privá-lo da possibilidade de usar directamente as partes comuns, desde que estas estejam especificamente destinadas a esse uso comum.
O mesmo já não pode, todavia, afirmar-se relativamente às partes que, embora comuns face aos título constitutivo ou às disposições legais, estejam afectas a finalidades específicas mas que não podem ser utilizadas directamente por cada um dos condóminos.
É o caso da denominada “casa da porteira”, normalmente uma fracção autónoma, destinada à habitação de um terceiro, a contratar para a realização dos serviços de limpeza e controlo do prédio. Relativamente a esta os condóminos não têm direito de a usar ou por qualquer forma fruir directamente, nem qualquer condómino (sozinho) tem poderes para a afectar ao seu uso específico.
Daí que, face ao ordenamento jurídico da propriedade horizontal, tal como está actualmente constituído, sobretudo após as alterações introduzidas no instituto em 1994, se nos afigure que, no caso em apreciação, tendo a deliberação, cuja anulação os recorridos visavam obter, incidido sobre um acto de administração ordinária da assembleia de condomínio, acto para o qual esta é competente (art.1430º nº 1), e não sendo esse acto susceptível de afectar qualquer direito de utilização directa dos autores, ora recorridos, sobre a dita parte comum, essa deliberação não ofende o disposto no art. 1024º nº 2, que não é aplicável ao caso, uma vez que o dito segmento normativo, embora integrado no Capítulo da Locação, do Código Civil, destina-se especificamente a regular o arrendamento de prédios indivisos, portanto em situação de propriedade comum ou compropriedade e não de espaços da propriedade horizontal, dadas as especificidades inerentes a esta última.
Por outro lado, a deliberação em causa também não ofende o estatuído no art. 1419º do C. Civil, uma vez que, para além da parte comum em causa se manter afecta à habitação e, portanto, em conformidade com o núcleo central da sua aptidão tal como definido no título constitutivo, o afastamento temporário do seu destino específico - albergar a porteira, quando exista-, a sua afectação temporária a outra finalidade, não desvirtua o fim que lhe foi atribuído no título constitutivo e que continua a ser o de servir para a habitação e, particularmente para a habitação da porteira, desde que o condomínio validamente delibere a sua contratação.
Procede, pelo exposto, no essencial, a argumentação dos recorrentes, impondo-se conceder provimento ao recurso e decidir em conformidade com a doutrina exposta, ou seja no sentido de que a deliberação impugnada, porque não padece dos vícios que lhe foram apontados, não é de anular e, consequentemente, a acção tem de improceder.
Decisão.
4. Termos em que acordam os juízes que compõem este Tribunal em:
- Conceder provimento ao presente recurso e revogar a sentença recorrida;
- Julgar a acção improcedente e absolver os réus do pedido.
- Condenar os autores/ recorridos nas custas, tanto da acção como do recurso.
Lisboa, 30 de Março de 2006
(Maria Manuela B.A.Santos G. Gomes)
(Olindo Geraldes)
(Fátima Galante)
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2.19. Forma de contabilização de votos
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Legislação: vide artigos 1430 e 1418 do Código Civil.
Discussão no Fórum: http://www.gestaodocondominio.net/viewtopic.php?topic=21189&forum=3
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3. Condomínio
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3.1. Como obter o número de contribuinte do condomínio ?
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É comprar o impresso que existe nas conservatórias do Registo Comercial, e depois ir ao Registo Nacional de Pessoas Colectivas e pedir um cartão de identificação de entidade equiparada a pessoa colectiva. |
3.2. Poderá o regulamento do condomínio, proibir a existência de animais domésticos nas várias fracções ?
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Relativamente à proibição ou não de animais em Condomínios, ver esta notícia, segundo um Acórdão do Tribunal da Relação do Porto - Processo: 0326819, permite a proibição de animais. Ver também o debate deste assunto no Fórum do Acordão e Decreto-Lei 276/2001 de 17/10 e pela Portaria 1427/2001 de 16/12.
Q: Os meus vizinhos têm um cão o qual é colocado durante o dia (+/- 14 horas diárias) na varanda e está constantemente a ladrar, como resolver a situação?
R: Vai ter de pedir o auxílio da Polícia e dos Tribunais se tal for necessário. O Administrador pouco pode fazer. |
3.3. O regulamento pode proibir algumas obras de inovação, isto é, pode proibir a realização de certas obras que não são essenciais para o prédio ?
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Pode, uma vez que os condóminos podem deliberar em assembleia, por maioria de 2/3, a realização de obras de inovação, também podem criar um documento que previamente determine que algumas obras de inovação são proibidas. |
3.4. Como calcular o valor das quotas ?
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As despesas correntes de condomínio devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor (permilagem) das suas fracções. Excepções à regra: 1. Se o título constitutivo determinar de outra forma; 2. Se o regulamento previr outras situações; 3. Se for aprovado em assembleia de condóminos por maioria de 2/3 a alteração da proporção da comparticipação (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra); Normalmente o condómino paga uma quota mensal ou trimestral para garantir o pagamento de encargos com as partes comuns. O valor da quota deve ser calculado tendo em conta os gastos previstos para esse ano. Cálculo: Quota mensal=(Orçamento anual/12)*(Permilagem da fracção/1000) Exemplo: Orçamento anual=
6.485 Euros (1.301.125 Esc. ) Permilagem da fracção autónoma=80 Quota mensal=(6485/12)*(80/1000) =
43,23 Euros por Mês (8667,50 Esc./Mês) Tabela Valor relativo das
fracções e respectivas quotas ( Orçamento anual: 6.485 Euros )
Condomínio da
Rua do Paralelos, nº 14 |
Fracção |
Andar |
Permilagem |
Quota Mensal |
A |
r/c Esq. |
80 |
43,23
Eur. |
B |
r/c Dir. |
120 |
86,46 Eur. |
C |
1º Esq. |
150 |
81,06 Eur |
D |
1º Dir. |
50 |
27,02 Eur |
E |
2º Esq. |
100 |
54,04 Eur |
F |
2º Dir. |
100 |
54,04 Eur |
G |
3º Esq. |
110 |
59,45 Eur |
H |
3º Dir. |
90 |
48,64 Eur |
I |
4º Esq. |
100 |
54,04 Eur |
J |
4º Dir. |
100 |
54,04 Eur |
Total........
|
1000 |
562.02 Eur. | |
3.5. Que tipo de seguro se deve fazer para o condomínio.
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Segundo a lei, o seguro obrigatório para quem compra um fracção autónoma, é o de incêndio. Mas como as seguradoras oferecem um tipo de seguro chamado multi-riscos, e geralmente é mais barato que o primeiro, uma vez que abrange o conjunto dos condóminos, este último (multi-riscos) é preferível, até porque não se fica pela mera cobertura de risco de incêndio. Há no entanto que ficar atento a algumas exclusões neste tipo de seguros que devem ser avaliadas cuidadosamente, e se possível incluídas.
Um dos deveres do administrador do condomínio, muitas vezes esquecido na prática, é o de verificar a existência do seguro obrigatório contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns, propondo à assembleia o montante do capital seguro. (cfr. artigo 1429.º, n.º 1, conjugado com o artigo 1436.º, alínea c), ambos do Código Civil). Este montante global do capital seguro, se correctamente calculado *, cobrirá não só os danos referentes às paredes de cada fracção autónoma, mas também a permilagem (ou percentagem) das partes comuns do edifício (paredes, telhado, terraços, escadas, etc.) que pertence a cada condómino/proprietário.
O supracitado seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia de condóminos; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.
Se todas ou somente algumas das fracções tiverem seguro próprio, que inclua as partes comuns do imóvel, mas de valor inferior ao montante fixado em assembleia de condóminos, de acordo com os critérios legais de cálculo, obviamente que o administrador do condomínio poderá adquirir uma apólice única de reforço subscrita pela administração, cujo capital seguro represente os complementos de capitais seguros sobre cada uma das diferente apólices existentes. Para tal deverá ser incluída a respectiva provisão no orçamento das despesas do condomínio, uma vez que tal despesa representará um encargo de conservação e fruição nos termos definidos no artigo 1424.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil.
DITO DE OUTRA FORMA:
1. O administrador propõe à assembleia de condóminos o montante global do capital a segurar obrigatoriamente contra o risco de incêndio no edifício, repartido os capitais a segurar proporcionalmente por cada fracção, de acordo com o respectivo valor (percentagem ou permilagem);
2. O montante global do capital a segurar, se correctamente calculado (ver exemplo infra *), já inclui o seguro obrigatório contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns;
3. Simultaneamente, deverá o administrador exigir a cada condómino a exibição do documento (apólice) comprovativo do capital seguro em cada fracção autónoma, bem como do recibo comprovativo do pagamento do respectivo prémio, verificando, uma a uma, se o capital seguro é suficiente ou está de acordo com o proposto proporcionalmente para a respectiva fracção autónoma;
4. Se o capital seguro em cada fracção autónoma for suficiente (ou superior), obviamente que o capital global a segurar também será suficiente (ou superior), bastando-lhe, por isso, arquivar fotocópias dos documentos comprovativos na documentação relativa à administração do condomínio;
5. Se o capital seguro em todas ou em algumas das fracções autónomas for insuficiente, escasso, obviamente que o capital global a segurar também será insuficiente, o administrador do condomínio deverá adquirir uma apólice única de reforço subscrita pela administração, cujo capital seguro represente os complementos de capitais seguros sobre cada uma das diferentes apólices existentes. Para tal deverá ser incluída a respectiva provisão no orçamento das despesas do condomínio, uma vez que tal despesa representará um encargo de conservação e fruição nos termos definidos no artigo 1424.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil. Verificada esta hipótese, nenhum dos condóminos se poderá eximir ao pagamento da sua quota-parte no prémio do contrato de seguro.
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3.6. Cálculo da permilagem
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Legislação - Código Civil
Artigo 1418º - Conteúdo do título constitutivo
1. No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício
correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente
individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso
em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
Artigo 1419º - Modificação do título
1. Sem prejuízo do disposto no nº 3 do artigo 1422º-A, o título constitutivo
da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo
acordo de todos os condóminos.
2. O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a
escritura pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo
conste de acta assinada por todos os condóminos. |
O cálculo da permilagem de cada fracção
torna-se necessário para efeito de conhecer qual a comparticipação nas despesas
comuns que compete ao proprietário de cada fracção imobiliária. Esse valor é
expresso em percentagem ou permilagem do valor total do imóvel.
Regra geral, o valor da permilagem é obtido através do título
constitutivo do regime da propriedade horizontal. Ou seja: se as fracções
imobiliárias que integram o imóvel foram vendidas a proprietários diversos,
houve que constituir previamente, no imóvel, o regime da propriedade horizontal,
regime cuja constituição é feita por escritura pública após vistoria camarária.
Ora, o valor de cada fracção (valor relativo) imobiliária é obtido de acordo com
a fórmula seguinte: VR = VF/T (VR = valor relativo; VF = valor
convencional da fracção imobiliária; T = valor correspondente à soma dos valores
convencionais de todas as fracções imobiliárias).
Para efeito do cálculo do valor relativo de cada fracção imobiliária, “o valor
convencional da fracção imobiliária, (salvo se no título constitutivo estiver
diferentemente estipulado) corresponde à área da fracção (ou do lote)
A permilagem ou percentagem de cada uma das fracções indicadas no título
constitutivo nunca está tecnicamente incorrecta pois esta deriva tão só
de um negócio jurídico – formalizado por escritura pública – que convenciona o
valor relativo de cada uma das fracções. Apesar de tais valores terem por base,
entre outros possíveis indicadores, a respectiva área ocupada por cada fracção,
o seu valor é sempre produto de uma convenção negocial. É que duas
fracções com a mesma área poderão ter valores distintos se, por exemplo,
estas se destinarem a fins diversos (ou se: possuirem acessibilidade diversa; os
acabamentos interiores forem diversos; etc...)
Uma vez estes valores inscritos no respectivo título constitutivo, só podem ser
alterados através de escritura pública (artigos 1418.º e 1419.º do Código
Civil), para o que é necessário o acordo expresso de todos os condóminos. O
processo de suprimento referido pelos artigos 1425.º e 1427.º do Código do
Processo Civil só é aplicável nos casos em que a lei o admite, não sendo este o
caso uma vez que não é enquadrável no disposto no artigo 1417.º do Código Civil.
Este pode ser um exemplo de cálculo de permilagem: Imagine num Edifício com 4 fracções (1 a 4); A fracção 1
tem 250 m2, a 2 tem 200 m2, a 3 tem 250 e a 4 tem 100.
Isto quer dizer que a UNIDADE das fracções é igual a 800 (some tudo).
Agora é fácil, para a fracção 2 por
exemplo: 200/800= 0,25 = 25% = 250/1000 etc.
A fracção 4: 100/800= 0,125 = 12,5% =
125/1000.
No final tudo tem que dar 1000. |
3.7. Constituição do Condomínio: Organização Inicial do Condomínio / Funções do 1.º Administrador Nomeado
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Solicitar Título Constitutivo da Propriedade Horizontal ao vendedor /
construtor ou na Conservatória do Registo Predial ou no Cartório Notarial onde
foi feita a escritura pública de constituição de propriedade horizontal. Este
documento é de primordial importância, pois nele vêm identificadas as fracções,
o valor relativo de cada uma delas, expresso em percentagem ou permilagem, face
ao valor total do prédio e as partes comuns.
Documentação relativa ao condomínio que deverá ser entregue à administração do
condomínio pelo construtor (vendedor):
Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (escritura pública);
Plantas de Pormenor do edifício (telas finais), de modo a que possa saber
aonde passam os canos de esgoto, de água, electricidade, gás, etc.;
Projecto do imóvel ou loteamento (incluindo alterações);
Licença de Habitação (utilização ou habitabilidade);
Comprovativo dos Serviços Municipalizados, de como as canalizações foram
testadas, e efectuados "testes de pressão";
Comprovativos de como os elevadores foram inspeccionados (deverá existir um
autocolante dentro de cada elevador, a mencionar a inspecção);
Projecto da electricidade;
Projecto de abastecimento de águas;
Projecto de esgotos;
Projecto de águas pluviais;
Projecto rede de gás;
Projecto R.I.T.A.;
Projecto instalações telefónicas;
Contratos celebrados com prestadores de serviços.
Nomes e moradas dos representantes de eventuais aparelhos, tais como os
extractores de fumos existentes nos telhados, elevadores, vídeo-porta, antena
parabólica, lareiras, etc..
Inscrever o condomínio no RNPC (Pedido de número de pessoa colectiva e cartão de
identificação):
REGISTO NACIONAL DE PESSOAS COLECTIVAS (RNPC)
Praça Silvestre Pinheiro Ferreira, 1-C (à Estrada de Benfica)
1500-578 LISBOA
Ou nas conservatórias do registo comercial / Lojas do Cidadão.
Também podem utilizar a Internet (através do site da DGRN:
http://www.dgrn.mj.pt/).
• Convocatória para 1.ª reunião da assembleia de condóminos (efectuar a
convocatória para as reuniões da assembleia de condóminos na forma legal, isto
é, observando integralmente o disposto no artigo 1432.º do Código Civil (a única
excepção admitida será substituir a carta registada com aviso de recepção pela
entrega pessoal aos condóminos de um aviso convocatório escrito ou
carta-circular, com pelo menos dez dias de antecedência, registando cada
condómino destinatário a sua recepção numa fotocópia do respectivo aviso ou num
livro de protocolo que ficará em poder do administrador). A omissão desta
formalidade constitui vício susceptível de desencadear a acção de anulação ou
mesmo a nulidade de todas as deliberações da assembleia de condóminos (v.g.
art.º 1433.º do Código Civil)).: precisam saber o dia, a hora e o local onde
querem reunir a assembleia de condóminos, para um primeiro conhecimento e troca
de impressões, bem como todos os assuntos a incluir na ordem de trabalhos, como
sejam:
1 - SITUAÇÃO ACTUAL DO CONDOMÍNIO;
2 - NOMEAR ADMINISTRAÇÃO
(administrador e substituto);
3 - Convocação de nova (2.ª) reunião
da assembleia de condóminos para:
a) - aprovação do
regulamento do condomínio,
b) - discussão e
aprovação das receitas e despesas inerentes à gestão corrente do condomínio para
o ano em curso;
c) - aprovar a
abertura das contas bancárias,
d) - aprovar o
montante para constituição do obrigatório fundo comum de reserva;
e) - aprovar os
valores do seguro obrigatório contra o risco de incêndio (ou multirriscos
habitação ou multirriscos condomínio); etc..
• Elaborar Regulamento do Condomínio (cf. artigo 1429.º-A, do C. C.).
• Reunir legislação / documentação referente ao condomínio (propriedade
horizontal) (para futura consulta).
• Adquirir / organizar livro de actas ( para escriturar as actas das reuniões da
assembleia de condóminos ), onde deverá ficar, desde logo, registada a primeira
reunião de condóminos e todas as que se seguirem.
• Adquirir / organizar livro de receitas e despesas.
• Adquirir / elaborar recibos (para quitação do dinheiro que o administrador do
condomínio recebe dos condóminos).
• Inscrever o condomínio no RNPC.
• Elaborar o orçamento das despesas e receitas para o ano em curso.
• Calcular os valores do seguro obrigatório contra o risco de incêndio (ou
multirriscos habitação ou multirriscos condomínio).
• Convocar nova reunião da assembleia de condóminos para:
• a) - aprovação do regulamento do condomínio, b) - discussão e aprovação das
receitas e despesas inerentes à gestão corrente do condomínio para o ano em
curso; c) - aprovar a abertura das contas bancárias, d) - aprovar o montante
para constituição do obrigatório Fundo Comum de Reserva (FCR); e) - aprovar os
valores do seguro obrigatório contra o risco de incêndio (ou multirriscos
habitação ou multirriscos condomínio); etc..
• Abertura em instituição bancária da conta condomínio ( conta corrente ) e da
conta poupança condomínio (conta a prazo, para, nomeadamente, depósito do
obrigatório Fundo Comum de Reserva).
• Domiciliar em instituição bancária o pagamento da electricidade e água
respeitantes às partes comuns. |
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4. Contas Bancárias do Condomínio
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4.1. O que é o fundo comum de reserva e a conta poupança condomínio ?
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Este fundo, de constituição obrigatória, é formado por contribuições de cada condómino, para além dos encargos correntes de condomínio, em montante não inferior a 10% da sua quota-parte naqueles encargos e destina-se a custear despesas de conservação do prédio.
O montante do fundo será depositado em instituição bancária, podendo ser aplicado numa conta poupança condomínio sob a forma de depósito a prazo com duração mínima de 1 ano, renovável, se a assembleia de condóminos assim o determinar. O saldo desta conta só poder ser aplicado na realização de obras de conservação ordinária ou extraordinária e de beneficiação, nas partes comuns do prédio, e garante a concessão de empréstimos ao condomínio titular da conta poupança condomínio com duração de pelo menos 3 anos.
As instituições bancárias devem ter fixadas as condições destas contas, nomeadamente no que concerne ao valor e periodicidade das entregas, à relação entre o montante de empréstimo e o saldo da conta, bem como as taxas de remuneração em vigor. |
4.2. Quem tem poderes para abrir uma conta poupança condomínio ?
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O administrador do prédio, depois da assembleia de condóminos ter deliberado a aprovação por maioria simples. |
4.3. Quais os documentos necessários para a abertura ?
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Geralmente os documentos pedidos pelos bancos, são:
- Fotocópia da acta onde consta a decisão de abertura da conta;
- Fotocópia da acta que formaliza a designação do administrador ou administradores;
- Cartão de identificação de entidade equiparada a pessoa colectiva;
- Fotocópia do bilhete de identidade do administrador ou administradores;
- Fotocópia do cartão de contribuinte do administrador ou administradores. |
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5. Fracções Comerciais
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5.1. Abertura de estabelecimento e alterações à fachada.
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Q: Gostaria de saber se em assembleia, alguns dos condóminos se opuserem a passagem de qualquer tubo desde a loja até ao telhado se o proprietário da mesma tem se acatar a decisão, assim como Toldos e Anúncios?
R: Claro que sim. A decisão para alterar fachadas compete à assembleia, por dois terços (2/3), de acordo com a Lei. Com efeito, deve ser de todos a deliberação de alterar esteticamente uma fachada.
TOLDOS:
A colocação de reclames ou anúncios, bem como a colocação de toldos, carece de autorização camarária.
Embora as deliberações da assembleia de condóminos sejam tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido (cf. artigo 1432.º, n.º 3, do Código Civil, vejamos alguns exemplos de quorum deliberativo (maiorias legais “especiais” ou qualificadas): art.ºs 1419.º (Modificação do título constitutivo - carece de acordo de todos os condóminos=UNANIMIDADE), 1422.º n.ºs 3 e 4 (obras que modifiquem a linha arquitectónica e alteração do fim de cada fracção autónoma - carece de aprovação por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, 1422.º-A n.º 3 (divisão de fracções autónomas em novas fracções - carece de aprovação sem qualquer oposição), 1425.º n.º 1 (obras que constituam inovações - carece de aprovação da maioria dos condóminos (metade + 1) e essa maioria terá que ser representativa de dois terços do valor total do prédio), 1428.º n.º 2 (reconstrução do edifício - carece de aprovação pela maioria do número de condóminos e do capital investido) todos do Código Civil.
Não obstante, dispõe o ARTIGO 1422.º do Código Civil
(Limitações ao exercício dos direitos)
1. Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2. É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição (POR UNANIMIDADE!).
3. As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
(Redacção do Dec.-Lei 267/1994, de 25 de Outubro)
Dispõe ainda o ARTIGO 1425.º do mesmo Código Civil
(Inovações)
1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2. Nas partes comuns do edifício NÃO são permitidas INOVAÇÕES CAPAZES DE PREJUDICAR A UTILIZAÇÃO, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.". |
5.2. Barulhos de fracções comerciais
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Q: O que se pode fazer quando uma fracção comercial emite ruídos e se quer proibir (e também obter indemnizações) que o façam?
R: 1º) Reclamação junto da Câmara Municipal;
2º) O recurso, dado se falhe a reclamação, é alertar outras Entidades, nomeadamente o Ministério do Ambiente e o Governo Civil (embora este pouco possa fazer). Se não resultar, recorra aos Tribunais, solicitando uma providência cautelar para não arrastar por vários anos a decisão do processo. Claro que o Tribunal pode, se forem provados os factos, condenar os faltosos numa indemnização. Não é tarefa fácil, mas alguém tem de se impôr. Não deixe de consultar o Dec.-Lei 48/96 de 15 de Maio. |
5.3. O proprietário de uma fracção autónoma (Loja) tem direito a uma parte da Renda da Casa da Porteira?
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O proprietário duma fracção autónoma (loja), tem direito a uma parte (de acordo com o valor da sua fracção, expresso em permilagem ou percentagem do valor global do prédio) da renda proveniente do arrendamento da "casa da porteira" (parte comum), sendo irrelevante que a loja tenha um acesso independente das restantes fracções.
Por vezes, existem “contratos de arrendamento” (instalação de antenas, instalação de painéis publicitários, "casa da porteira", etc.) considerados rendimentos prediais. “A divisão do valor total pago (recebido a título de renda pelos condóminos) para cada um inserir na sua declaração anual de IRS” deverá ser feita pelo administrador, conforme deliberações da assembleia de condóminos, mediante a emissão duma declaração individual por cada condómino proprietário das importâncias por eles individualmente recebidas (ou postas à disposição), e destinar-se-á a documentar o preenchimento do anexo F da declaração modelo 3 do IRS de cada condómino / proprietário / beneficiário das rendas.
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5.4. Direitos e Obrigações das Fracções Comerciais
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As fracções (comerciais ou habitacionais) em Propriedade Horizontal devem ser
tratadas de igual forma independentemente do fim a que se destinam.
Como tal, devem:
- Contribuir para todas as despesas com as áreas comuns, excepto as respeitantes
a áreas e equipamentos dos quais não façam ou possam vir a fazer uso
(elevadores, parqueamentos, etc).
- Ter seguro contra o risco de incêndio.
- Ser convocados para todas as assembleias de condóminos.
As fracções comerciais deveriam também contribuir para o Fundo Comum de
Reserva, mas sobre este assunto existem, outras opiniões ( consultar o Fórum do
Portal).
Por exemplo: Se num prédio quisessem colocar um espaço publicitário no
telhado e, como este, serve todas as fracções e como tal qualquer despesa ou
eventual receita deverá ser repartida por todas as fracções (comerciais e
habitacionais) com base no seu valor relativo (permilagem). |
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6. Mudanças
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6.1. Como escolher a empresa de mudanças?
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Antes de mais, faça uma pesquisa em uma lista. Pergunte a amigos ou familiares se conhecem alguma na qual tenham confiança. Depois, contacte as que escolheu e peça orçamentos. Muitas empresas dão informações e orçamentos através do telefone. |
6.2. Quais são os requisitos importantes numa empresa de mudanças?
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A existência de uma licença válida para transportar é uma das questões a colocar. Depois, procure saber referências. Pergunte que seguros fazem para cobertura da globalidade da carga e se é emitido um contrato, que é mesmo uma exigência legal. Pressupõe-se que os funcionários são profissionais de mudanças, mas pode sempre perguntar se são especializados. |
6.3. Quais são as condições que influenciam os orçamentos?
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A quantidade de objectos a transportar, medida normalmente em metros cúbicos/peso, a distância, as horas despendidas e até a altura do ano (a época do Verão, a mais escolhida, é a mais cara). Existem outras condicionantes, como a utilização de elevadores exteriores, em prédios sem elevador, a embalagem dos objectos, a montagem e desmontagem dos móveis ou a armazenagem de objectos. |
6.4. O que deve figurar no orçamento?
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O orçamento deve sempre ser fornecido por escrito. Nele deve figurar o preço por metro cúbico ou por quilograma, o preço da hora e do quilómetro, o carregamento e descarregamento do veículo. Devem também estar referidos, se for o caso, a embalagem e/ou a armazenagem de objectos, a montagem e desmontagem de móveis, o transporte de objectos valiosos, as entregas em vários destinos, o serviço porta a porta e a deslocação de carros ou barcos. |
6.5. Antes do orçamento, é necessária a deslocação a minha casa do funcionário da empresa e é paga essa deslocação?
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É mais conveniente, até porque o inventário ficará mais fidedigno e o valor do orçamento será mais adequado ao trabalho a realizar. Dependendo da empresa, algumas cobram essa deslocação. |
6.6. Devo exigir seguro à empresa de mudanças ou devo fazê-lo eu mesmo?
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Deve sempre perguntar que seguros possuem. Se a empresa de mudanças o fizer será óptimo. Caso contrário, faça um inventário e procure fazer uma avaliação do valor global. Algumas empresas fazem-no com base nesse valor. E se for realmente essencial, procure uma seguradora e terá que ser você a fazê-lo. |
6.7. É mesmo necessário estar em casa no dia da mudança?
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Depende da sua confiança, na empresa que vai fazer a mudança. Algumas não necessitam de acompanhamento. Se preferir, pode entregar as chaves das duas casas e não precisa de se preocupar com mais nada: eles embalam tudo, transportam e até arrumam na nova casa. No entanto, é conveniente estar lá para se certificar que não fica nada para trás e que tudo chega intacto à casa nova. |
6.8. É necessário pagar logo após o transporte?
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Sim, deve estar preparado para o fazer, em troca de um recibo. No entanto, nunca antes de verificar e registar os danos. Se possível, fique com os nomes dos funcionários que realizaram a mudança. Fica bem dar uma gorjeta. |
6.9. Com quanto tempo de antecedência devo fechar as contas?
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Pense em fazê-lo com cerca de 1 mês de antecedência. No mesmo momento, aproveite para abrir os contratos da nova residência (luz, água, gás, telefone, etc.). |
6.10. Qual é a importância do inventário de todos os objectos?
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O inventário serve de base para avaliar a quantidade e valor da carga para efeitos de seguro e ainda para verificar, no final, a existência de danos ou perdas. |
6.11. Onde posso armazenar algumas das minhas coisas?
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Pode sempre perguntar a amigos ou familiares se possuem um espaço disponível. Mas algumas empresas de mudanças disponibilizam esse serviço, em espaços arejados e com vigilância. |
6.12. O que fazer com as crianças? E se forem crianças de colo?
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Explique-lhes os planos para o dia das mudanças e faça as recomendações que achar necessárias. Peça-lhes que se portem bem e não atrapalhem, prometendo uma compensação que sabe que elas irão apreciar. Se tem crianças de colo, talvez seja mais conveniente pedir a um amigo ou familiar para ficar com elas no dia da mudança. Em alternativa, contrate uma babysitter. |
6.13. O que fazer com os animais domésticos?
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Transporte-os consigo e não deixe que atrapalhem os trabalhos, mantendo-os presos e calmos. Não esqueça de levar acessível a sua alimentação, incluindo a água. Em alternativa, pode sempre deixá-los em casa de alguém ou num canil. |
6.14. O que fazer com as plantas?
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Se não quiser levá-las todas, dê-as ou deixe-as a decorar a escada do prédio que vai deixar. Deve ser recomendado cuidado no transporte das plantas. |
6.15. Como transportar obras de arte?
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Os objectos de arte são geralmente de valor elevado. Como tal, devem ser embalados com cuidado. Pode, se preferir, deixar essa tarefa para os profissionais da empresa de mudanças. Talvez seja conveniente fazer um seguro especial para o transporte desses objectos. |
6.16. Como transportar objectos de valor?
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Esses objectos devem prioritariamente ser transportados por si. Se não for possível, também será conveniente fazer um seguro especial para o seu transporte. |
6.17. Será que posso fazer a mudança sozinho?
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Sim, mas depende sempre da quantidade dos objectos, da distância e do veículo de que dispõe. As possibilidades de poder mudar por sua conta aumentam se conseguir a ajuda de amigos ou familiares. Mas tem, para isso, que comprar os materiais e embalar tudo sozinho. E talvez tenha que alugar um veículo de carga e conseguir alguém que tenha a carta apropriada para o conduzir. |
6.18. Posso obter ajuda para empacotar as coisas?
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Pode sempre pedir ajuda aos amigos ou familiares. Mas algumas empresas de mudanças fazem-no com profissionalismo, embora encareça o orçamento. |
6.19. Qual é a melhor forma de não perder o fio à meada nas arrumações?
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A melhor forma de controlar o que já arrumou e onde, é identificar, no exterior das caixas, o conteúdo das mesmas, e eventualmente numerá-las. Se optar pela numeração, então é necessário listar o conteúdo correspondente a cada número. Quando chegar à casa nova já sabe por onde começar. |
6.20. Será que fazer listas ajuda?
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Sim, claro. Até pode mesmo elaborar várias para as diferentes etapas. As checklists ajudam-no a certificar-se que não se esqueceu de nada. |
6.21. Quais são os materiais mais usados na embalagem? E onde posso adquiri-los?
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Pode utilizar caixas de cartão canelado (até mesmo já usadas), esferovite, papel-bolha, jornais velhos ou outros papéis. Pode também usar almofadas e cobertores velhos para acondicionar objectos grandes. Para adquirir o que vai necessitar, pode procurar em empresas de materiais de embalagem ou mesmo nas empresas de mudanças. |
6.22. Quais são as cláusulas importantes num contrato de mudança?
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O contrato é uma exigência legal para o transporte de qualquer mercadoria. Deve ser assinado pela empresa e pelo cliente, e ambos ficam com uma cópia. As cláusulas mais importantes para si serão aquelas que cubram as situações de danos. Verifique se existe alguma que preveja uma margem de tempo para verificar, algum tempo após a mudança (depois das arrumações), se existem objectos danificados. Deve ler com atenção todo o contrato e manter consigo uma cópia até ter concluído as arrumações na casa nova. |
6.23. Que cuidados devo ter com a vizinhança no dia da mudança?
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Avise a vizinhança de ambas as residências das horas de início e da duração aproximada de todo o processo. Assim, evita reclamações e vai conseguir alguma compreensão. Tente não causar muito distúrbio pedindo, para isso, a colaboração dos funcionários da empresa de mudanças. |
6.24. Há restrições de horário para fazer a mudança?
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Não. Mas tente não marcar para muito cedo, por causa do barulho, nem terminar muito tarde. Procure também evitar as horas de ponta do trânsito, porque deslocar-se nesses períodos aumentará o número de horas necessárias e, consequentemente, o custo final. |
6.25. Devo pedir licença de estacionamento?
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Se o local for movimentado e não permitir estacionar convenientemente o veículo da mudança, o melhor será contactar os serviços municipalizados ou policiais para obter ajuda na marcação de um espaço para o efeito. Caso contrário, pode sempre tentar reservar um espaço por meios próprios. |
6.26. O que devo lembrar no momento de deixar a casa antiga?
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Verificar se não fica nada esquecido. Veja se as janelas estão fechadas, os armários vazios e as luzes fechadas. Feche os contadores, caso ainda tenha os serviços ligados. Não se esqueça de deixar a casa limpa e de trancar a porta. |
6.27. Será que posso transportar eu próprio alguns objectos e assim poupar nos custos da mudança?
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Sim. Pode transportar consigo alguns objectos que caibam no seu carro. Mas isto só compensa se reduzir os custos do orçamento em termos de quantidade. Seleccione o que quer levar consigo e acondicione bem. |
6.28. Valerá a pena vender alguma mobília e electrodomésticos?
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Sim, pode sempre vender algum mobiliário e/ou electrodomésticos, de que não vai precisar na casa nova. Pode pôr anúncios em locais convenientes, nos jornais ou na Internet. Se tiver disponibilidade e espaço, uma garagem ou uma arrecadação, pode organizar uma venda de garagem durante alguns dias. Se preferir, pode doar a instituições de solidariedade social. |
6.29. O que devo deixar à mão?
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Deve guardar e transportar consigo, numa pequena caixa ou saco, os objectos para as primeiras necessidades: alguma loiça e talheres, produtos de uso pessoal, objectos da casa de banho e uma muda de roupa. |
6.30. Como posso comunicar a alteração de morada a todos os interessados?
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Pode começar por fazer uma lista dos amigos, familiares e entidades a informar: correios, segurança social, finanças, bancos, revistas. Algumas entidades têm impressos próprios, mas também pode explorar a hipótese de fazer a alteração de morada na Internet. Não esqueça os documentos pessoais. Para familiares e amigos, prepare um mailing de postais, com um pequeno texto uniforme, que enviará a todos. |
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7. Outras
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7.1. Animais nas fracções
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1. Nas zonas urbanas, por cada fracção autónoma, não é permitido alojar mais de 3 cães adultos. A permanência de cães em habitações situadas em zonas urbanas fica condicionada à existência de boas condições de alojamento dos referidos animais, de ausência de riscos sanitários e inexistência nesses animais de doenças transmissíveis ao homem.
As Câmaras Municipais poderão determinar a remoção de quaisquer cães, sempre que razões de salubridade ou tranquilidade da vizinhança o imponham. |
7.2. Como iniciar a actividade legal de Administação de Condomínios?
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Face às alterações verificadas em 2001, no imposto sobre o rendimento de pessoas singulares e no concernente às várias categorias, verifica-se que as categorias B, C e D, ficaram reunidas numa só, a B, pelo que, quem todos os interessados na gestão condomínial ficarão abrangidos por esta categoria.
Formalidades:
1- O interessado deverá dirigir-se às finanças da sua área de residência onde deverá solicitar, preencher e entregar uma declaração em triplicado (€ 0,20 x 3) de início de actividade.
2- Desde logo, será necessário que indique se pretende optar pela contabilidade organizada ou pelo regime simplificado.
À partida os contribuintes ficam abrangidos pelo regime simplificado, só se declararem no início de actividade que prevêem obter resultados superiores ao limite estabelecido é que serão obrigados a optar pelo regime de contabilidade organizada.
O limite legal estabelecido é de € 99 759,58.
3- De seguida, deverá adquirir um livro de recibos verdes (mod. 6) nas finanças ou tesourarias da fazenda pública.
Deverá emitir sempre um recibo que discriminará todas as importâncias recebidas pelos serviços que vier a prestar.
4- Ainda nas finanças, dever-se-á informar se tem ou não que cobrar IVA.
Ficará isento de cobrar iva nas suas operações se declarar que não vai obter rendimentos brutos superiores ao limite legal estabelecido, que é de € 9 975,96.
5- Terá ainda que adquirir um livro de registos de serviços prestados (mod. 8) € 3,69.
Neste livro serão discriminados cronologicamente todos os recibos verdes emitidos, de Janeiro a Novembro têm um prazo de 30 dias e em Dezembro têm um prazo de 15 dias para lançarem neste livro as receitas obtidas.
O preenchimento deste livro é obrigatório, sendo a infracção de € 150 a € 1 500.
Este livro e os recibos deverão ser conservados durante 10 anos.
6- Não ficando enquadrado no regime de isenção de IVA, deverá também adquirir um livro de registo de despesas (mod. 9) € 3,04.
Este livro só é obrigatório para quem ficar no regime normal de IVA.
7- Por fim, deverá deslocar-se à delegação regional da segurança social da respectiva área para declarar o início de actividade. Se já for trabalhador por conta de outrém, deverá solicitar a isenção de pagamento de contribuição.
8- Será de toda a utilidade, que subscreva um seguro de acidentes profissionais e porque não, um seguro de responsabilidade civil profissional.
9- Relativamente aos pagamentos por conta, só se deverão preocupar com este assunto a partir do terceiro ano de actividade. O cálculo será efectuado nessa altura e automáticamente pelo fisco com base nos rendimentos obtidos durante o penultimo ano considerado.
10- Enquanto obtiver rendimentos brutos inferiores a € 9 975,96, está dispensado de efectuar retenções na fonte, contudo, mesmo não efectuando qualquer retenção na fonte, terá que entregar na mesma a respectiva declaração de rendimentos.
A declaração de rendimentos deverá ser efectuada e entregue entre o dia 16 de Março e o dia 30 de Abril, em qualquer repartição de finanças ou outros locais fixados pela DGI. Conjuntamente com a declaração de rendimentos e respectivos anexos devidamente preeenchidos, deverá apresentar o cartão de contribuinte e BI.
A declaração pode ainda ser enviada por carta registada com aviso de recepção para a direcção distrital de finanças da respectiva área de residência com fotocópias do cartão de contribuinte e BI, ou através da internet (www.dgci.min-financas.pt).
11- Enquanto estiver abrangido pelo regime simplificado não poderá deduzir quaisquer despesas aos seus rendimentos, desta forma, despesas com transporte, refeições, livros, material informático, renda, electricidade, água, telefone, etc., só serão amortizados e deduzidos se possuir contabilidade organizada.
12- Se decidir optar pelo regime de contabilidade organizada (que é obrigatória para quem tem um volume de negócio superior a € 149 639,37), deverá recorrer a um técnico oficial de contas.
13- Para finalizar, a famogerada colecta mínima que será aplicada qualquer que seja o montante anual obtido. Este mínimo sujeito a imposto corresponde a metade do valor anual do salário mínimo nacional mais elevado (€ 334,194 x 14 : 2 = 2 339,36). O fisco considerará como rendimento sujeito a imposto 65 % do montante obtido. Ao total será aplicado uma taxa de imposto que irá variar entre os 12 e os 40 %.
Para evitar injustiças o fisco dividiu os contribuintes que só têm rendimentos enquanto independentes dos que para além destes rendimentos obtêm ganhos de outras categorias (trabalhador por contra de outrém, etc.).
Os dados facultados são apenas informativos, não tendo consequentemente, qualquer vinculativo, pelo que, não dispensam a devida consulta às pertinentes entidades.
Fonte: Resposta dada no Fórum do Portal (Membro AdrianoAVC)
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7.3. Infiltrações de uma fracção para outra
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O que pode fazer o Lesante, o que provocou os danos?
A venda de prédio urbano com defeitos de construção, por quem não o ergueu
nem foi empreiteiro de obras de construção, está sujeita à regulamentação de
coisas defeituosas e venda de bens onerados (cf. artigos 905.º a 922.º do Código
Civil (C. C.)).
Presumo que o comprador, actual condómino proprietário, certamente adquiriu a
fracção na convicção, e legítima expectativa, de que a mesma não estava sujeita
a quaisquer ónus ou limitações, isto é, sem defeitos.
Provavelmente o vendedor ocultou intencionalmente (com dolo) ou não estava
suficientemente esclarecido sobre a existência do defeito agora reclamado.
Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do
fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou
necessárias para a realização daquele fim (cf. art.º 913.º, n.º do C. C.),
assiste ao comprador (e só a ele) o direito a requerer judicialmente a anulação
do contrato de compra e venda (cf. art.º 905.º C. C.), a redução do preço (cf.
art.º 911.º do C. C.) e/ou exigir ao vendedor a (s) reparação (ões)
indispensáveis a fazer sanar o ónus ou limitação (obstando também o direito à
anulação do negócio de compra e venda).
O comprador tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa, mas esta
obrigação de reparação (por parte do vendedor) não existe, se o vendedor
desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa sofria.
(cf. art.º 914.º do C. C.).
O comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa,
no prazo de um ano depois de conhecido o defeito e dentro de cinco anos após a
entrega do imóvel. (cf. artigos 916.º, n.ºs 1 e 3, do C. C.)
A acção judicial de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos
anteriormente referidos sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos seis
meses sobre a data em que foi efectuada a denuncio do (s) defeito (s). (cf.
art.º 917.º do C. C.).
E o Lesado, o que pode fazer?
Em primeiro lugar comunicar (presencialmente, com testemunhas, ou por carta
registada com aviso de recepção) ao actual lesante (actual proprietário da
fracção autónoma que apresenta defeitos, originadores de infiltrações) os
direitos que lhe assistem relativamente ao vendedor, sugerindo que os exerça
voluntariamente, acautelando assim os seus prejuízos derivados da obrigação de
reparar os defeitos a expensas suas e/ou arriscando-se ainda a ter de indemnizar
pelos danos causados.
Se o condómino proprietário lesante estiver disposto a fazer valer rapidamente
os seus direitos perante o anterior proprietário / vendedor, solicite que o
mantenha informado das diligências adoptadas e dos resultados obtidos (que terão
de conduzir inequivocamente à célere reparação dos defeitos).
Caso contrário, resta-lhe responsabilizá-lo a ele (actual proprietário /
comprador) pelas reparações indispensáveis e pelos danos causados, para o que
antevejo necessariamente o recurso à via judicial. |
7.4. Quotas em Atraso / Condómino que não paga
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Independentemente dos motivos que os condóminos devedores invocam para não
pagar, desde que haja uma deliberação em Acta da Reunião da Assembleia de
Condóminos que delibere o montante das contribuições devidas ao condomínio ou
quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao
pagamento de serviços de interesse comum, devidamente aprovada e comunicada a
todos os condóminos, sem ter sido impugnada, SÃO OBRIGADOS A PAGAR! (cf. art.ºs
1424.º, 1432.ºe 1433.º do Código Civil, conjugado com o art.º 6.º do Decreto-Lei
n.º 268/94, de 25 de Outubro).
Por norma, basta que lhe envie uma carta demonstrando inequivocamente os
montantes em dívida e uma séria determinação em obter a sua boa cobrança. (cf.
art.º 1436.º/d), e), h) e l); art.º 1437.º/1, ambos do Código Civil; art.º 6.º/2
do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro).
Se o condómino devedor persistir no incumprimento, obviamente que poderão ter de
mover a competente acção executiva. O pedido consistirá no pagamento integral
das importâncias ou montantes devidos por cada condómino, acrescidas de
“multas”, juros vencidos e vincendos até integral pagamento, custas processuais
e patrocínio judiciário que se revele indispensável.
__________________
Relativamente às dívidas de condóminos, há um célere processo de cobrança: pode
servir de título executivo para o administrador do condomínio instaurar execução
contra o condómino relapso a acta da assembleia de condóminos em que se delibere
que determinado condómino tem em dívida certos montantes resultantes de
contribuições ao condomínio ou de despesas necessárias à conservação e fruição
das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum. (art.º 1.º,
n.ºs 1 e 2, conjugado com o art.º 6.º, n.ºs 1 e 2, todos do Decreto-Lei n.º
268/94, de 25 de Outubro).
Se o condómino não satisfizer uma prestação, na posse da supracitada acta, de
seguida, há que proceder à chamada ACÇÃO EXECUTIVA (para obter o pagamento
coercivo).
Nos termos do art.º 6.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94, a Acta da Reunião
da Assembleia de Condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições
devidas ao condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que
deixar de pagar no prazo estabelecido a sua quota-parte. Na posse desta acta
deve o administrador instaurar o correspondente processo (sumário ou
sumaríssimo, até 1.870,49 EUR, comum) de execução (judicial), isto é, acção
executiva para pagamento de quantia certa...
Contudo, se tomar a iniciativa de
instaurar o procedimento judicial sem o apoio de profissional do foro aconselho
que se informe (no Tribunal competente) de todos os trâmites subsequentes ao
requerimento inicial (pagamento de taxa de justiça, distribuição, citação,
indicação de bens do executado para penhora, etc.).
_________________________________
MINUTAS EXEMPLO:
M. Antunes
Administrador do Condomínio Rua , 1
0005-100 Cidade
Telefone / Fax:
Telemóvel:
Exmº. (ª) Senhor (a)
João Manuel
Maria Jesus
Rua, n.º 1 – 1.º Esq.º
0005-100 Cidade
Cidade, 31 de Agosto de 2002
Assunto: Pagamento de Contribuições em atraso relativamente à fracção
habitacional “A” - Rua , n.º 1 – 1.º Esq.º - Cidade
Referência:
a) Regulamento do Condomínio;
b) Art.ºs 1414.º a 1438.º do Código Civil, ambos inclusive.
Exm.º (ª) Senhor (a)
Ainda na qualidade de administrador do condomínio em exercício, e conforme vossa
oportuna solicitação, remeto-lhes a presente carta para os informar do valor
total em débito de EUR 250 (Duzentos e Cinquenta Euros), conforme “extracto de
conta” (abaixo discriminado) respeitante às quotas mensais para despesas de
condomínio e às respectivas contribuições para o Fundo Comum de Reserva (FCR),
relativamente ao transacto ano de 2001, respeitante aos meses de Janeiro a
Dezembro, ambos inclusive.
Entretanto, no corrente ano de 2002, também ainda não efectuaram qualquer
pagamento das quotas mensais para despesas de condomínio respeitantes aos meses
de Janeiro a Agosto, ambos inclusive e também da respectiva contribuição para o
Fundo Comum de Reserva (FCR), isto é: (EUR 8 X + EUR 2 X = EUR 16 (Dezasseis
Euros).
O pagamento dos montantes supra referidos, regulariza integralmente as vossas
quotas-partes mensais para despesas de condomínio e para o Fundo Comum de
Reserva (FCR).
EXTRACTO DE CONTA até 31 de Agosto de 2002 (inclusive):
- Quotas mensais para despesas de condomínio e Fundo Comum de Reserva (Janeiro a
Dezembro de 2001 e Janeiro a Agosto de 2002, ambos inclusive):
= EUR 200 =
Perfazendo desta forma um valor total em débito de EUR 200 (Duzentos Euros).
Solicito, por favor, a regularização desta situação o mais rapidamente possível,
até ao próximo futuro dia 08 de Setembro de 2002, próxima Sexta-feira. O
pagamento poderá ser efectuado em numerário, por cheque (emitido à ordem de
Administração do Condomínio) ou por depósito / transferência bancária NIB
002100000034633300168 (Condomínio Rua , Conta n.º 36333/001, Banco
DepositaAqui/Cidade, carecendo de entrega do documento comprovativo da
transferência).
Para estes ou quaisquer outros assuntos, agradeço que me contactem pessoalmente
(pelo telefone/ FAX) (poderão inclusivamente deixar mensagem no atendedor de
chamadas) ou por escrito (colocado na caixa de correio do 3.º Dt.º). Por
especial favor, a Sr.ª D. Maria Teresa (condómina proprietária da fracção “J“-
3.º Dt.º, anterior administradora), também se encontra habilitada / disponível
para mediar a resolução deste assunto, podendo receber as importâncias em falta
e entregar o respectivo recibo de quitação. Poderemos assim mais facilmente
regularizar a sua conta relativa ao Condomínio.
Agradeço antecipadamente toda a vossa melhor atenção e colaboração, ficando a
aguardar breve resposta.
Com os melhores cumprimentos e elevada consideração,
Atentamente,
(M. Antunes)
______________________________
Ao TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DE CIDADE
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO do prédio sito na Rua Cidade de Waterbury, 277, 2.º
Dt.º, na freguesia de NomeFreguesia, concelho de NomeConcelho, inscrito no
Registo Nacional de Pessoas Colectivas com o n.º 000000000, representada pelo
seu administrador, Sr. José Dias, contribuinte com o n.º 000000000 portador do
bilhete de identidade n.º 00000000 de 00/ 00/ 0000 emitido por CICC Lisboa e
residente na Rua Cidade de Waterbury, 277, 2.º Dt.º, 2005-610 CIDADE,
pretende instaurar,
contra
Susana Afonso, residente na Rua Cidade de Waterbury, 277, R/C, Esq.º, 2005-610
CIDADE
PROCESSO DE EXECUÇÃO,
invocando para tanto os factos e fundamentos seguintes:
O requerente é a Administração do Condomínio supra identificado.
Em 29 de Junho de 2002, foi deliberado em reunião da assembleia de condóminos,
regularmente convocada, o constante da respectiva Acta, de que anexa fotocópia e
dá aqui por integralmente reproduzida para todos os devidos efeitos legais (DOC
N.º 1);
Na supracitada Acta da reunião da assembleia de condóminos consta que foi
deliberado como contribuições (quota-parte das despesas necessárias à
conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse
comum) devidas ao condomínio pelo proprietário da fracção “A”- R/C, Esq.º, Sr.ª
D. Susana Afonso, ora requerida, o montante de EUR 1.560, que a mesma deixou de
pagar no prazo estabelecido (DOC N.º 1);
Foi dado cumprimento ao disposto no nº. 6 do artigo 1432º. do Código Civil, que
determina a comunicação das deliberações tomadas em reunião da assembleia de
condóminos a todos os condóminos ausentes, no prazo de trinta dias, por carta
registada com aviso de recepção. (DOC N.º 2)
A requerida até à presente data não pagou a dívida, nem comunicou, por qualquer
forma, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
A Administração do Condomínio, em execução da deliberação da Assembleia,
efectuou e vem efectuando, com rigor, todas as despesas orçamentadas.
O prédio tem 8 (oito) condóminos.
Cada condómino ficou obrigado a pagar a quantia de EUR 250 (Duzentos e Cinquenta
Euros) (quota inicial para abertura das contas em instituição bancária e para
saldar todas as contas atrasadas), acrescidos de EUR 25 (Vinte e Cinco Euros)
mensais (quota-parte mensal de cada condómino para comparticipação nas despesas
de condomínio, dos quais EUR 6 (Seis Euros) para depósito no obrigatório Fundo
Comum de Reserva).
Apesar de sucessivamente interpelada pela Administração do Condomínio, a
requerida até à data não pagou a dívida constante da supracitada acta, nem se
dignou responder às interpelações, escrita e verbal, que lhe foram dirigidas.
O requerente, em representação da Administração do Condomínio, pretende que a
requerida seja condenada a pagar-lhe a quantia em dívida de EUR 1.560 (Mil
Quinhentos e Secenta Euros), acrescida de juros de mora à taxa legal de 10%
vincendos desde a presente data (28 de Abril de 2002 até integral pagamento, as
custas do processo, procuradoria condigna e demais encargos legais.
Valor: EUR 1.560 (Mil Quinhentos e Secenta Euros) .
Apresenta duplicado.
Junta para prova os seguintes documentos:
1 - Cópia da Acta da reunião de 29 de Junho de 2002 da Assembleia de Condóminos,
onde constam as importâncias devidas.
2 - Cópia das cartas enviadas à requerida a solicitar o pagamento da dívida.
3 - Factura relativa à despesa efectuada (extracto discriminado das contas
relativas aos anos de 2001 e 2002).
Cidade, 28 de Abril de 2002
Espera e Pede Deferimento
A Administração
______________________________
REMETENTE
DESTINATÁRIO
Cidade, 12 de Março de 2002
ASSUNTO: COMUNICAÇÃO DE DELIBERAÇÕES TOMADAS EM REUNIÃO DA ASSEMBLEIA DE
CONDÓMINOS
Exmº. Senhor
Dando cumprimento ao disposto no nº. 6 do artigo 1432º. do Código Civil, que
determina a comunicação das deliberações tomadas em reunião da assembleia de
condóminos a todos os condóminos ausentes, junto remeto a V. Exª. extracto
(fotocópia) da ACTA DA REUNIÃO DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS, lavrada e lida na
Assembleia Geral Ordinária (2ª. Convocatória) reunida em 13 de Junho de 2001,
assinada por todos os condóminos presentes: ...". |
7.5. A partir de quando contam os 5 anos de Garantia de um imóvel adquirido novo?
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1) PRAZOS
- Cinco anos a contar da Entrega da Empreitada (conclusão da obra) para o
vendedor!
- Cinco anos a contar da Entrega do Imóvel (entrega da fracção autónoma)
para o comprador
2) Defeito de Construção / Aceitação de Obras com Reservas /
Responsabilidade do Vendedor que o tenha Construído, Modificado ou Reparado
A venda do imóvel pelo dono da obra, seu proprietário, transmite para o
comprador, de harmonia com as disposições conjugadas dos artigos 879.º, alínea
a, 1225.º e 1305.º, todos do Código Civil, o direito de efectivar a
responsabilidade assumida pelo empreiteiro mediante o contrato de empreitada.
"Artigo 1225.º - (Imóveis destinados a longa duração) do Código Civil (*)
1 - Sem prejuízo do disposto no artigo 1219.º do Código Civil e seguintes, se a
empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios
ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de
CINCO ANOS A CONTAR DA ENTREGA, ou no decurso do prazo de garantia
convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou
reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir, total ou parcialmente,
ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao
dono da obra ou a terceiro adquirente.
2 - A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano
e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.
3 - Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito
à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º.
- O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o
tenha construído, modificado ou reparado.
(*) Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro.
Artigo 1218.º (Verificação da obra) do Código Civil
1. O dono da obra deve verificar, antes de a aceitar, se ela se encontra nas
condições convencionadas (contratadas e/ou acordadas) e sem vícios (defeitos).
2. A verificação deve ser feita dentro do prazo usual ou, na falta de uso,
dentro do período que se julgue razoável depois de o empreiteiro colocar o dono
da obra em condições de a poder fazer.
3. Qualquer das partes tem o direito de exigir que a verificação seja feita, à
sua custa, por peritos.
4. Os resultados da verificação devem ser comunicados ao empreiteiro.
5. A falta da verificação ou da comunicação importa aceitação da obra sem
reserva.
Artigo 1219.º (Casos de irresponsabilidade do empreiteiro)
1. O empreiteiro não responde pelos defeitos da obra, se o dono a aceitou sem
reserva, com conhecimento deles.
2. Presumem-se conhecidos os defeitos aparentes, tenha ou não havido verificação
da obra.
Artigo 1220.º (Denúncia dos defeitos)
1. O dono da obra deve, sob pena de caducidade dos direitos conferidos nos
artigos seguintes, denunciar ao empreiteiro os defeitos da obra dentro dos
trinta dias seguintes ao seu descobrimento.
2. Equivale à denúncia o reconhecimento, por parte do empreiteiro, da existência
do defeito.
Artigo 1224.º (Caducidade)
1. Os direitos de eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do
contrato e indemnização caducam, se não forem exercidos dentro de um ano a
contar da recusa da aceitação da obra ou da aceitação com reserva, sem prejuízo
da caducidade prevista no artigo 1220.º.
2. Se os defeitos eram desconhecidos do dono da obra e este a aceitou, o prazo
de caducidade conta-se a partir da denúncia; em nenhum caso, porém, aqueles
direitos podem ser exercidos depois de decorrerem dois anos sobre a entrega da
obra.
Artigo 1221.º (Eliminação dos defeitos)
1. Se os defeitos puderem ser suprimidos, o dono da obra tem o direito de exigir
do empreiteiro a sua eliminação; se não puderem ser eliminados, o dono pode
exigir nova construção.
2. Cessam os direitos conferidos no número anterior, se as despesas forem
desproporcionadas em relação ao proveito.
Artigo 1222.º (Redução do preço e resolução do contrato)
1. Não sendo eliminados os defeitos ou construída de novo a obra, o dono pode
exigir a redução do preço ou a resolução do contrato, se os defeitos tornarem a
obra inadequada ao fim a que se destina.
2. A redução do preço é feita nos termos do artigo 884.º do Código Civil.
Artigo 884.º - (Redução do preço)
1. Se a venda ficar limitada a parte do seu objecto, nos termos do artigo 292.º
do Código Civil, ou por força de outros preceitos legais, o preço respeitante à
parte válida do contrato é o que neste figurar, se houver sido discriminado como
parcela do preço global.
2. Na falta de discriminação, a redução é feita por meio de avaliação.
Mais informações no fórum:
Defeitos na fracção e redução de preço.
» http://www.gestaodocondominio.net/viewtopic.php?topic=11362&forum=1. |
7.6. Caso o construtor se negue as fazer as reparações de anomalias de construção o que deveremos fazer?
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Deverão notificar o vendedor / construtor por carta registada com aviso de
recepção sobre os defeitos encontrados, designadamente das anomalias no exterior
do prédio (isolamento e pintura) e no interior das casas, devendo juntar a essa
notificação todos os meios de prova disponíveis (estes meios de prova incluem o
Auto de Vistoria de salubridade e segurança efectuada pela respectiva Câmara
Municipal, nos termos do art.º 89.º, n.º 2, e 90.º, ambos do Decreto-Lei n.º
555/1999, na redacção actual do Decreto-Lei n.º 177/2001, de 04 de Junho, e nos
termos da alínea c), do n.º 5, do artigo 64.º, da Lei n.º 169/1999, de 18 de
Setembro)). Fixem-lhe um prazo para resposta de trinta dias (um mês).
Na eventual ausência de resposta e/ou na falta de assunção de responsabilidades
por parte do vendedor / construtor:
Solicitem a realização duma vistoria na Câmara Municipal, com a finalidade de
obterem o correspondente Auto de Vistoria de salubridade e segurança efectuada
pela respectiva Câmara Municipal, nos termos do art.º 89.º, n.º 2, e 90.º, ambos
do Decreto-Lei n.º 555/1999, na redacção actual do Decreto-Lei n.º 177/2001, de
04 de Junho, e nos termos da alínea c), do n.º 5, do artigo 64.º, da Lei n.º
169/1999, de 18 de Setembro
Simultaneamente, dirijam queixa / reclamação às seguintes entidades:
- Centro de Informação Autárquico ao Consumidor da área onde se situa o imóvel
- Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário
(IMOPPI)
Avenida Júlio Dinis, 11
1069-010 LISBOA
Linha de Atendimanto: 707 20 10 20
Telefone: 21 794 67 00
Fax: 21 794 67 99
E-mail: geral@imoppi.pt
URL: www.imoppi.pt
ACOP - Associação de Consumidores de Portugal
Villa Cortez - Rua Vilaça da Fonseca, 5
3020-053 Coimbra
Telefone: 239 40 48 40, Fax: 239 40 47 38
DECO - Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor
Rua de Artilharia Um, 79, 4.º
1269-160 Lisboa
Telefone: 21 371 02 00, Fax: 21 371 02 99
Conservem toda a correspondência recebida e expedida, registem, por escrito,
todos os contactos efectuados, pois, se mesmo assim o construtor nada resolver,
serão documentos e informações extremamente úteis para obtenção de melhor
sucesso no recurso à via judicial.
Finalmente, NÃO ESQUEÇAM:
O comprador, no momento em que denuncia os defeitos do imóvel, deve fixar ao
vendedor um prazo razoável para a sua reparação, PRAZO ESSE QUE JAMAIS DEVE
ULTRAPASSAR OS SEIS (6) MESES, sob pena de o comprador ficar impossibilitado de
recorrer, em tempo útil, à via judicial (acção judicial de anulação / resolução
do contrato ou uma acção judicial destinada a exigir a reparação de defeitos de
coisa imóvel, substituição e/ou redução do preço). Dito de outra forma, se um
comprador denunciar ao vendedor os defeitos de construção da sua fracção
autónoma, por exemplo, em 31 de Outubro de 2002, caso não obtenha
voluntariamente do vendedor / construtor a reparação integral dos defeitos no
imóvel, só poderá intentar a competente acção judicial de anulação / resolução
do contrato ou uma acção judicial destinada a exigir judicialmente a reparação
de defeitos de coisa imóvel, substituição e/ou redução do preço, até ao dia 30
de Abril de 2003, após esta data, caso não tenha visto satisfeitas as suas
pretensões e não tenha intentado a acção judicial, ficará dependente da vontade
do vendedor / construtor (leia-se: reparará os danos ou defeitos de construção a
expensas próprias!). |
7.7. Compra e Venda de imóveis - vícios ou defeitos de construção
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A compra e venda de imóveis com vícios ou defeitos de construção, está
sujeita ao regime jurídico dos artigos 913.º e seguintes do Código Civil (lei
geral, regime geral da compra e venda), sob a epígrafe “venda de coisas
defeituosas”) e da Lei n.º 24/1996, de 31 de Julho (Lei de Defesa do Consumidor,
lei especial, regime especial aplicável à defesa do consumidor).
O momento relevante para a verificação dos defeitos é o da ENTREGA DO IMÓVEL
(fracção autónoma) pelo vendedor ao comprador (data da escritura pública de
compra e venda). (cfr. Artigo 916.º, n.º 2, in fine, conjugado com o artigo
916.º, n.º 3, ambos do Código Civil).
Em relação ao prédio em si, cada condómino é proprietário exclusivo da fracção
que lhe pertence e comproprietário das partes comuns! O conjunto dos dois
direito é incidível! (cf. Artigo 1422.º, n.º 1 e 2, do Código Civil). A venda do
imóvel (fracção autónoma) pelo dono da obra, transmite para o (s) comprador
(es), de harmonia com o disposto no artigo 879.º, alínea a), do Código Civil, o
direito de efectivar (em) a responsabilidade assumida pelo empreiteiro, assim
como a garantia de bom estado e funcionamento (da fracção autónoma e das partes
comuns) por período nunca inferior a cinco anos.
A venda de imóveis, NOVOS ou USADOS, por pessoa que exerça com carácter
profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios está
também abrangida por uma garantia de bom estado e funcionamento por período
nunca inferior a cinco anos. (cfr. Art.º 2.º, n.º 1, , conjugado com o art.º
4.º, n.º 3, e com o art.º 12.º, n.ºs 1 a 5, todos da Lei n.º 24/1996, de 31 de
Julho (Lei de Defesa do Consumidor)).
A venda de imóveis, NOVOS, por pessoa que NÃO exerça com carácter profissional
uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios está também abrangida
por uma garantia de bom estado e funcionamento por período nunca inferior a
cinco anos. (cfr. Art.º 2.º, n.º 1, conjugado com o art.º 4.º, n.º 3, e com o
art.º 12.º, n.ºs 1 a 5, todos da Lei n.º 24/1996, de 31 de Julho (Lei de Defesa
do Consumidor)).
A venda de imóveis USADOS, por pessoa que NÃO exerça com carácter profissional
uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios , transmite para o
novo comprador, de harmonia com o disposto no artigo 879.º, alínea a), do Código
Civil, o direito de efectivar a responsabilidade assumida pelo primitivo
vendedor. Ou seja, dito de outra forma, se pretender vender o imóvel comprado
novo há três anos, com a outorga da escritura pública de compra e venda,
transmitirá a propriedade do imóvel mas também a garantia de bom estado e
funcionamento pelo período remanescente de dois anos (até perfazer os cinco anos
de garantia inicial).
Da mesma forma, a venda do imóvel pelo dono da obra, transmite para o (s)
comprador (es), de harmonia com o disposto no artigo 879.º, alínea a), do Código
Civil, o direito de efectivar (em) a responsabilidade assumida pelo empreiteiro.
O consumidor ou comprador deve denunciar o defeito ao vendedor no prazo de um
ano, após o seu conhecimento, e durante o prazo de cinco anos de garantia. Isto
é, durante o decurso dos cinco anos subsequentes à entrega do imóvel pelo
vendedor ao comprador, o comprador, sempre que detecte ou surja um defeito de
construção no imóvel, deve comunicá-lo ao vendedor, por carta registada com
aviso de recepção, no prazo de um ano. O comprador, no momento em que denuncia
os defeitos do imóvel, deve fixar ao vendedor um prazo razoável para a sua
reparação, prazo esse que jamais deve ultrapassar os seis meses, sob pena de o
comprador ficar impossibilitado de recorrer à via judicial (acção judicial de
anulação / resolução do contrato ou uma acção judicial destinada a exigir a
reparação de defeitos de coisa imóvel, substituição e/ou redução do preço).
Efectivamente,
O consumidor ou comprador, após ter denunciado o(s) defeito(s) ao vendedor
dispõe somente de seis meses para intentar uma acção judicial de anulação /
resolução do contrato ou uma acção judicial destinada a exigir a reparação de
defeitos de coisa imóvel, substituição e/ou redução do preço. (cfr. Artigos
917.º, do Código Civil, e artigo 12.º, n.º 3, da Lei n.º 24/1996, de 31 de
Julho).
O vendedor tem o dever de entregar o imóvel ao comprador sem defeitos, livre de
vícios de facto e de direito. Dito de outra forma, o vendedor tem o dever de
entregar o imóvel sem quaisquer defeitos (regime do cumprimento defeituoso,
art.º 913.º e sgs. do Código Civil ), livre de quaisquer ónus, encargos ou
limitações jurídicas (regime da venda de coisas oneradas, art.º 798.º e sgs. do
Código Civil), excepto, evidentemente, se o comprador tiver concordado (no
contrato ou posteriormente) em aceitar o imóvel noutras condições.
Recomendo, a propósito, a consulta ao Livro II (Direito das obrigações), Título
II (Dos contratos em especial), Capítulo I (Compra e venda), Secções V (Venda de
bens onerados) e VI (Venda de coisas defeituosas), correspondentes aos artigo
905.º a 922.º, do Código Civil.
Nas relações com consumidores não podem ser excluídos ou restringidos os
direitos à qualidade dos bens e serviços, à prevenção e à reparação dos danos
patrimoniais (materiais) ou não patrimoniais (morais) que resultem da ofensa de
interesses ou direitos individuais, sendo nula qualquer convenção ou disposição
contratual nesse sentido. (é o chamado carácter injuntivo dos direitos dos
consumidores, previsto no art.º 16, n.º 1, conjugado com o art.º 3.º, alíneas a)
e f), e com o art.º 12.º, n.ºs 1 a 5, todos da Lei n.º 24/1996, de 31 de Julho
(Lei de Defesa do Consumidor).
O prazo de garantia vigente previsto hoje no artigo 916.º, n.ºs 2 e 3, do Código
Civil (na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro) (regime
geral da compra e venda nele contido), é de seis meses e de CINCO ANOS A CONTAR
DA ENTREGA DA COISA, respectivamente PARA COISAS móveis e IMÓVEIS;
Nos termos do actual artigo 4.º, n.ºs 2 e 3, da Lei n.º 24/1996, de 31 de Julho
(Lei de Defesa do Consumidor, diploma específico dos consumidores), o fornecedor
de bens móveis não consumíveis está obrigado a garantir o seu bom estado e o seu
bom funcionamento por período nunca inferior a um ano, tendo o consumidor
direito, para os imóveis, a uma garantia mínima de cinco anos.
Nos termos do actual artigo 4.º, n.ºs 2 e 3, da Lei n.º 24/1996, de 31 de Julho
(Lei de Defesa do Consumidor, diploma específico dos consumidores), o fornecedor
de bens móveis não consumíveis e / ou de bens imóveis que exerça com carácter
profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios, está
obrigado a garantir o seu bom estado e o seu bom funcionamento por período nunca
inferior a um ano, tendo o consumidor direito, para os imóveis, a uma garantia
mínima de cinco anos. Esta garantia abrange também o fornecimento de coisas
usadas defeituosas. (cfr. Art.º 2.º, n.º 1, , conjugado com o art.º 4.º, n.ºs 2
e 3, e com o art.º 12.º, n.ºs 1 a 5, todos da Lei n.º 24/1996, de 31 de Julho
(Lei de Defesa do Consumidor)).
O vendedor / construtor (dono da obra final, requerente da licença de
utilização) beneficia também de CINCO ANOS DE GARANTIA A CONTAR DA ENTREGA DA
EMPREITADA pelo empreiteiro / executor da obra (conclusão da obra / licença de
utilização)!
Legislação enquadrante:
Lei n.º 24/1996, de 31 de Julho (Lei de Defesa do Consumidor)
Artigo 2.º - Definição e âmbito
1 - Considera-se consumidor todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados
serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional,
por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que
vise a obtenção de benefícios.
(
)
Artigo 4.º - Direito à qualidade dos bens e serviços
1 - Os bens e serviços destinados ao consumo devem ser aptos a satisfazer os
fins a que se destinam e produzir os efeitos que se lhes atribuem, segundo as
normas legalmente estabelecidas, ou, na falta delas, de modo adequado às
legítimas expectativas do consumidor.
2 - Sem prejuízo do estabelecimento de prazos mais favoráveis por convenção das
partes ou pelos usos, o fornecedor de bens móveis não consumíveis está obrigado
a garantir o seu bom estado e o seu bom funcionamento por período nunca inferior
a um ano.
3 - O consumidor tem direito a uma garantia mínima de cinco anos para os
imóveis.
4 - O decurso do prazo de garantia suspende-se durante o período de tempo em que
o consumidor se achar privado do uso dos bens em virtude das operações de
reparação resultantes de defeitos originários.
Artigo 12.º - Direito à reparação de danos
1 - O consumidor a quem seja fornecida a coisa com defeito, salvo se dele
tivesse sido previamente informado e esclarecido antes da celebração do
contrato, pode exigir, independentemente de culpa do fornecedor do bem, a
reparação da coisa, a sua substituição, a redução do preço ou a resolução do
contrato.
2 - O consumidor deve denunciar o defeito no prazo de 30 dias, caso se trate de
bem móvel, ou de um ano, se se tratar de bem imóvel, após o seu conhecimento e
dentro dos prazos de garantia previstos no n.º 2 e n.º 3 do artigo 4.º da
presente lei.
3 - Os direitos conferidos ao consumidor nos termos do Nº 1 caducam findo
qualquer dos prazos referidos no número anterior sem que o consumidor tenha
feito a denúncia, ou decorridos sobre esta seis meses, não se contando para o
efeito o tempo despendido com as operações de reparação.
4 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, o consumidor tem direito à
indemnização dos danos patrimoniais e não patrimoniais resultantes do
fornecimento de bens ou prestações de serviços defeituosos.
5 - O produtor é responsável, independentemente de culpa, pelos danos causados
por defeitos de produtos que coloque no mercado, nos termos da lei.
(E aqui se incluem também o fornecimento de coisas usadas defeituosas!)
Artigo 16.º - Nulidade
1 - Sem prejuízo do regime das cláusulas contratuais gerais, qualquer convenção
ou disposição contratual que exclua ou restrinja os direitos atribuídos pela
presente lei é nula.
2 - A nulidade referida no número anterior apenas pode ser invocada pelo
consumidor ou seus representantes.
3 - O consumidor pode optar pela manutenção do contrato quando algumas das suas
cláusulas forem nulas nos termos do n.º 1.
Código Civil (na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro)
(regime geral da compra e venda nele contido).
Código Civil
Título II - Dos contratos em especial
Capítulo I - Compra e venda
Secção VI - Venda de coisas defeituosas
Artigo 916.º - Denúncia do defeito
1 - O comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da
coisa, excepto se este houver usado em dolo.
2 - A denúncia será feita até trinta dias depois de ter conhecido o defeito e
dentro de seis meses após a entrega da coisa.
3 - Os prazos referidos no número anterior são, respectivamente, de um e de
cinco anos, caso a coisa vendida seja um imóvel. (*)
(*) Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro.
Artigo 917.º - Caducidade da acção
A acção de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos fixados
no artigo anterior sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos sobre
estes seis meses, sem prejuízo, neste último caso, do disposto no n.º 2 do
artigo 287.º.
Artigo 921.º - Garantia de bom funcionamento
1. Se o vendedor estiver obrigado, por convenção das partes ou por força dos
usos, a garantir o bom funcionamento da coisa vendida, cabe-lhe repará-la ou
substitui-la quando a substituição for necessária e a coisa tiver natureza
fungível, independentemente de culpa sua ou de erro do comprador. (N. B. Coisas
fungíveis - São as coisas que se determinam pelo seu género, qualidade e
quantidade, quando constituam objecto de relações jurídicas (cfr. artigo 207.º
do Código Civil).
2. No silêncio do contrato, o prazo da garantia expira seis meses após a entrega
da coisa, se os usos não estabelecerem prazo maior.
3. O defeito de funcionamento deve ser denunciado ao vendedor dentro do prazo da
garantia e, salvo estipulação em contrário, até trinta dias depois de conhecido.
4. A acção caduca logo que finde o tempo para a denúncia sem o comprador a ter
feito, ou passados seis meses sobre a data em que a denúncia foi efectuada. |
7.8. Contrato de Arrendamento Urbano para Habitação
|
Regra geral, o CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO PARA HABITAÇÃO deve ser celebrado
por escrito, sem sujeição a qualquer forma especial. Pode ser utilizado papel
comum, devendo ser elaborado em dois exemplares: um para o senhorio, outro para
o inquilino. Poderá tornar-se necessária a existência de um terceiro exemplar
destinado a organizar os contratos relativos ao fornecimento de água e luz, a
entregar nos serviços competentes, e ainda de um quarto exemplar, a entregar na
repartição de finanças.
O Contrato de Arrendamento deverá, obrigatoriamente, ser assinado pelas partes
contraentes e pelo fiador, quando este exista.
Se por hipótese o contrato não obedecer à forma escrita, isso não significa que
o arrendamento seja considerado inválido. Na verdade, bastará ao inquilino
exibir o último recibo de renda para que se considere suprida a falta de
observância de forma. No entanto, o senhorio será por isso penalizado,
ficando-lhe vedada a possibilidade de aplicar uma renda superior à que resulta
do regime da renda condicionada. (cf. artigo 7.º, n.º 2 do Regime do
Arrendamento Urbano (RAU)).
Nos termos das disposições conjugadas do artigo 8.º , n.º 1 e artigo 9.º, n.º 4
do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), devem constar obrigatoriamente do
contrato de arrendamento urbano para habitação os seguintes elementos:
- a identificação das partes;
- a identificação e localização do imóvel ou fracção;
- o quantitativo da renda;
- a data da celebração do contrato;
- a existência de LICENÇA DE UTILIZAÇÃO (número, data e entidade emitente) ou,
quando isso não seja possível, de documento comprovativo da mesma ter sido
requerida deve ser referida no próprio texto do contrato.
Outros elementos poderão ainda ser mencionados, quando o objecto ou fim do
arrendamento o justifique, conforme determina o artigo 8.º, n.º 2 daquele
Regime:
- quando o local arrendado constitua uma fracção autónoma, a identificação dos
locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso comum a que ele tenha
acesso;
- os anexos que sejam arrendados com o objecto principal do contrato;
- a natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com
base num direito temporário ou em poderes de administração de bens alheios
(quando o senhorio não for o proprietário do local arrendado, resultando o seu
direito, por exemplo de usufruto constituído a seu favor);
- o número de inscrição na matriz predial ou a declaração de o prédio se
encontrar omisso;
- o regime de renda;
- os elementos necessários para o cálculo do valor do prédio quando esse
elemento seja exigido por lei para a fixação da renda;
- o prazo do arrendamento;
- a existência do regulamento de propriedade horizontal, se o prédio assim
estiver constituído.
A LICENÇA DE UTILIZAÇÃO tem por finalidade atestar a que uso se destina o
edifício ou fracção e que eles se encontram aptos para o respectivo fim. Tal
atestação passou a ser exigida a partir de 1951, pelo artigo 8.º do RAU,
prevendo-se que todos os edifícios ou fracções construídos a partir desta data
têm que, obrigatoriamente, encontrar-se licenciados pelas autoridades municipais
para o uso para que foram construídos.
A sua emissão é feita pela Câmara Municipal competente, mediante vistoria ao
prédio, devendo a sua realização ter ocorrido há menos de 8 anos antes da
celebração do contrato. Poderá contudo suceder que a vistoria em causa tenha
sido realizada há mais de 8 anos ou que não exista ainda a licença de
utilização. Nesses casos, o contrato de arrendamento só poderá ser celebrado se
as partes alegarem urgência na celebração do mesmo e juntarem documento
comprovativo de ter sido já requerida a licença em causa, com essa menção no
próprio contrato.
A utilização de um prédio não licenciado determina as consequências
estabelecidas no artigo 9.º, n.º 5 e n.º 6 do Regime do Arrendamento Urbano
(RAU):
- quando o atraso na emissão da licença se deva a causa imputável ao senhorio,
este fica sujeito a uma coima não inferior a um ano de renda e o arrendatário
passa a ter o direito de resolver o contrato e de ser indemnizado pelos
prejuízos causados nos termos gerais;
- se a não emissão de licença de utilização resultar da falta de realização de
obras pelo proprietário, impostas pelas autoridades municipais competentes para
a respectiva emissão, o arrendatário poderá requerer a notificação do senhorio
para a realização das obras que seriam necessárias para a concessão da licença
de utilização cujo requerimento foi preterido.
A RENDA constitui igualmente um elemento essencial do contrato de arrendamento,
devendo ser determinada e fixada em escudos. Se as partes não estabelecerem
diversamente, o vencimento da primeira renda ocorre no momento da celebração do
contrato e o de cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente
anterior àquele que diga respeito.
No Regime de renda livre: o quantitativo da renda é fixado livremente por acordo
das partes que, também por acordo, poderão fixar a forma de actualização das
rendas. Pode ser estabelecido, nomeadamente, quando se trate de um primeiro ou
novo arrendamento.
MINUTA
___________________________________________________
Contrato de Arrendamento para
Habitação
em Regime de Renda Livre com Duração
Limitada
Entre:
A .., (nome, naturalidade, estado civil, profissão), residente em ...(morada
completa), contribuinte N.º ., na qualidade de legítimo proprietário e como
primeiro contraente,
E
B .., (nome, naturalidade, estado civil, profissão), residente em .. (morada
completa), contribuinte N.º ..., na qualidade de arrendatário e como segundo
contraente, é celebrado o presente contrato, constante das cláusulas seguintes:
Cláusula primeira
O primeiro contraente é legítimo proprietário do (apartamento, andar, moradia),
sito em .., inscrito na matriz da freguesia de .., concelho de ...., sob o N.º
..., com a licença de utilização N.º .., de ..../
./20
., passada por . (Câmara
Municipal de ).
Cláusula segunda
O presente contrato terá uma duração de cinco anos, a contar de
./
./2002., e a
terminar em
./
./2007. .
Cláusula terceira
A renda anual acordada é de Euro .. (extenso), a pagar pelo segundo contraente,
em duodécimos de Euro .. (extenso) ao primeiro contraente.
Cláusula quarta
A renda será actualizada anualmente de acordo com os coeficientes legais.
Cláusula quinta
A renda será paga ao primeiro contraente no seu domicílio sito em .... (morada
completa), no primeiro dia útil do mês anterior a que respeita.
Cláusula sexta
O imóvel objecto deste contrato destina-se a habitação do segundo contraente,
não lhe sendo lícito atribuir outro fim ou uso.
Cláusula sétima
Ao segundo contraente fica vedada a sublocação ou cedência do arrendado, total
ou parcial, onerosa ou gratuita, sem consentimento expresso e por forma escrita
do primeiro contraente.
Cláusula oitava
O imóvel é entregue ao segundo contraente com todas as suas partes integrantes
no estado de funcionamento que se discrimina em documento anexo ao presente
contrato e assinado por ambos os contraentes.
Cláusula nona
Cessando o contrato, o segundo contraente deverá restituir ao primeiro
contraente o imóvel com todas as suas partes integrantes no mesmo estado de
conservação e funcionalidade em que, pelo presente título, o recebe,
indemnizando o primeiro contraente de eventuais danos causados.
Cláusula décima
O segundo contraente deve permitir o acesso ao arrendado, com vista ao exame do
seu estado de conservação, pelo primeiro contraente ou seu representante, desde
que avisado com antecedência mínima de quinze dias.
Cláusula Décima Primeira
O segundo contraente obriga -se, também, sob pena de indemnização:
a) A conservar em bom estado, como actualmente se encontram, as canalizações de
água, esgotos, todas as instalações sanitárias e de luz e respectivos
acessórios, pagando à sua custa as reparações relativas a deteriorações e
danificações;
b) A manter em bom estado as paredes, soalhos e vidros;
c) A cumprir e fazer cumprir pelos seus dependentes o “regulamento da escada do
prédio”;
d) A cumprir o Regulamento de Condomínio existente.
Cláusula Décima Segunda
Todas as obras indispensáveis à conservação e limpeza dos interiores do prédio
ficam a cargo do segundo contraente, incluindo a colocação dos vidros, que se
partirem.
Cláusula Décima Terceira
O segundo contraente obriga-se ao pagamento da água municipalizada que consumir
para os seus usos domésticos ou sanitários e bem assim da energia eléctrica que
gastar.
Em tudo o que estiver omisso regulam as disposições legais aplicáveis.
............................., ...... de .............. de 2002
Primeiro contraente
_______________________________
Segundo contraente
_______________________________
___________________________________________________
Sugere-se que consulte, por favor, o Regime do Arrendamento Urbano (RAU)
(Decreto-Lei n.º 321-B/1990, de 15 de Outubro, com novas redacções dadas,
designadamente, pelo Decreto-Lei n.º 278/1993, de 10 de Agosto, Decreto-Lei n.º
64-A/2000, de 22 de Abril, Decreto-Lei n.º 329-B/2000, de 22 de Dezembro, Lei
n.º 6/2001 e Lei n.º 7/2001, de 11 de Maio).
As Finanças/Tesouraria possuem também modelos de
Contrato de Arrendamento, adquiridos nas suas repartições, não sendo necessário
utilizar a minuta que aqui se mostra.
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7.9. Rescisão do contracto com a porteira
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Com efeito deve-se equacionar:
1) Exclusão da "obrigatoriedade" de existência de Porteira no condomínio:
Consultar os Regulamentos e/ou Editais Municipais que incidam sobre a actividade
dos porteiros no respectivo Concelho (normalmente também se encontra afixada em
prédios com porteiro).No caso de Lisboa existe o Regulamento de Porteiros do
Município de Lisboa, aprovado em Sessão Ordinária da Assembleia Municipal de
Lisboa, de 20 de Julho de 1989 (Edital n.º 11/89, de 11 de Agosto).
- Existe contrato de arrendamento? Ou a casa foi ficando na posse da porteira e
respectiva família?
Verificar se está abrangido pelo Regime do Arrendamento Urbano (RAU)
(Decreto-Lei n.º 321-B/1990, de 15 de Outubro, com novas redacções dadas,
designadamente, pelo Decreto-Lei n.º 278/1993, de 10 de Agosto, Decreto-Lei n.º
64-A/2000, de 22 de Abril, Decreto-Lei n.º 329-B/2000, de 22 de Dezembro, Lei
n.º 6/2001 e Lei n.º 7/2001, de 11 de Maio).
Em todo o caso, sugiro também uma leitura atenta do seguinte:
CADUCIDADE DO CONTRATO DE TRABALHO
Decreto-Lei N.º 64-A/1989, de 27 de Fevereiro (Cessação do contrato de trabalho
e contrato a termo)
Capítulo II Caducidade do contrato de trabalho
Artigo 4.º Causas de caducidade
O contrato de trabalho caduca nos termos gerais de direito, nomeadamente:
a) Verificando-se o seu termo, quando se trate de contrato a termo regulado no
capítulo VII;
b) Verificando-se a impossibilidade superveniente, absoluta e definitiva de o
trabalhador prestar o seu trabalho ou de a entidade empregadora o receber;
c) Com a reforma do trabalhador por velhice ou invalidez.
Artigo 5.º Reforma por velhice
1 - Sem prejuízo do disposto na alínea c) do artigo anterior, a permanência do
trabalhador ao serviço decorridos 30 dias sobre o conhecimento, por ambas as
partes, da sua reforma por velhice, fica sujeita, com as necessárias adaptações,
ao regime definido no capítulo VII (Contrato a termo certo), ressalvadas as
seguintes especificidades:
a) É dispensada a redução do contrato a escrito;
b) O contrato vigora pelo prazo de seis meses, sendo renovável por períodos
iguais e sucessivos, sem sujeição aos limites máximos estabelecidos no n.º 2 do
artigo 44.º;
c) A caducidade do contrato fica sujeita a aviso prévio de 60 dias, se for da
iniciativa da entidade empregadora, ou de 15 dias, se a iniciativa pertencer ao
trabalhador.
N. B.: A alínea c), do n.º 1, do supracitado artigo 5.º, permite que de quatro
em quatro meses a entidade patronal comunique ao trabalhador a caducidade do
contrato de trabalho a termo (sendo aplicável somente nos casos em que o
trabalhador tenha sido reformado por velhice, tenham decorrido 30 dias sobre o
conhecimento mútuo (trabalhador e entidade patronal) da passagem à situação de
reforma por velhice e o trabalhador tenha continuado a trabalhar em regime de
contrato de trabalho a termo, por períodos sucessivos e tacitamente prorrogáveis
de seis meses).
2 - Logo que o trabalhador atinja os 70 anos de idade sem que o seu contrato
caduque nos termos da alínea c) do artigo 4.º, este fica sujeito ao regime
constante do capitulo VII (Contrato a termo certo), com as especificidades
constantes das alíneas do número anterior.
CÓDIGO CIVIL
Defesa da propriedade
ARTIGO 1311.º - Acção de reivindicação
1. O proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da
coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição
do que lhe pertence.
2. Havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser
recusada nos casos previstos na lei.
N. B. Nas acções de reivindicação, incumbe ao (s) Autor (es) demonstrar: 1 – Que
tem o direito de propriedade sobre a coisa reivindicada (registo predial); 2 –
Que ela se encontra na posse e detenção de outrem (ocupação abusiva ou ilegítima
do Réu). Existirão, por isso, dois pedidos: 1 – Reconhecimento do direito de
propriedade; 2- Entrega da propriedade.
CAPÍTULO V - Defesa da posse
ARTIGO 1276º - Acção de prevenção
Se o possuidor tiver justo receio de ser perturbado ou esbulhado por outrem,
será o autor da ameaça, a requerimento do ameaçado, intimado para se abster de
lhe fazer agravo, sob pena de multa e responsabilidade pelo prejuízo que causar.
ARTIGO 1277.º - Acção directa e defesa judicial
O possuidor que for perturbado ou esbulhado pode manter-se ou restituir-se por
sua própria força e autoridade, nos termos do artigo 336º, ou recorrer ao
tribunal para que este lhe mantenha ou restitua a posse.
ARTIGO 1278.º - Manutenção e restituição da posse
1. No caso de recorrer ao tribunal, o possuidor perturbado ou esbulhado será
mantido ou restituído enquanto não for convencido na questão da titularidade do
direito.
2. Se a posse não tiver mais de um ano, o possuidor só pode ser mantido ou
restituído contra quem não tiver melhor posse.
3. É melhor posse a que for titulada; na falta de título, a mais antiga; e, se
tiverem igual antiguidade, a posse actual.
Compropriedade
SECÇÃO I - Disposições gerais
ARTIGO 1403.º - Noção
1. Existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas
são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.
2. Os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são
qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes; as
quotas presumem-se, todavia, quantitativamente iguais na falta de indicação em
contrário do título constitutivo.
ARTIGO 1404.º - Aplicação das regras da compropriedade a outras formas de
comunhão
As regras da compropriedade são aplicáveis, com as necessárias adaptações, à
comunhão de quaisquer outros direitos, sem prejuízo do disposto especialmente
para cada um deles.
ARTIGO 1405.º - Posição dos comproprietários
1. Os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao
proprietário singular; separadamente, participam nas vantagens e encargos da
coisa, em proporção da suas quotas e nos termos dos artigos seguintes.
2. Cada consorte pode reivindicar de terceiro a coisa comum, sem que a este seja
lícito opor-lhe que ela lhe não pertence por inteiro.
Direitos e encargos do comproprietário
ARTIGO 1406.º - Uso da coisa comum
1. Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos
comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim
diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do
uso a que igualmente têm direito.
2. O uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse
exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do
título.
ARTIGO 1407.º - Administração da coisa
1. É aplicável aos comproprietários, com as necessárias adaptações, o disposto
no artigo 985.º; para que haja, porém, a maioria dos consortes exigida por lei,
é necessário que eles representem, pelo menos, metade do valor total das quotas.
2. Quando não seja possível formar a maioria legal, a qualquer dos consortes é
lícito recorrer ao tribunal, que decidirá segundo juízos de equidade.
3. Os actos realizados pelo comproprietário contra a oposição da maioria legal
dos consortes são anuláveis e tornam o autor responsável pelo prejuízo a que der
causa.
ARTIGO 1408.º - Disposição e oneração da quota
1. O comproprietário pode dispor de toda a sua quota na comunhão ou de parte
dela, mas não pode, sem consentimento dos restantes consortes, alienar nem
onerar parte especificada da coisa comum.
2. A disposição ou oneração de parte especificada sem o consentimento dos
consortes é havida como disposição ou oneração de coisa alheia.
3. A disposição da quota está sujeita à forma exigida para a disposição da
coisa.
ARTIGO 1409.º - Direito de preferência
1. O comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre
os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da
quota de qualquer dos seus consortes.
2. É aplicável à preferência do comproprietário, com as adaptações convenientes,
o disposto nos artigos 416.º a 418.º.
3. Sendo dois ou mais os preferentes, a quota alienada é adjudicada a todos, na
proporção das suas quotas.
ARTIGO 1410.º - Acção de preferência
1. O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em
cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o
requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve
conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido
nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
2. O direito de preferência e a respectiva acção não são prejudicados pela
modificação ou distrate da alienação, ainda que estes efeitos resultem de
confissão ou transacção judicial.
(Redacção do Dec.-Lei 68/96, de 31-5)
ARTIGO 1411.º - Benfeitorias necessárias
1. Os comproprietários devem contribuir, em proporção das respectivas quotas,
para as despesas necessárias à conservação ou fruição da coisa comum, sem
prejuízo da faculdade de se eximirem do encargo renunciando ao seu direito.
2. A renúncia, porém, não é válida sem o consentimento dos restantes consortes,
quando a despesa tenha sido anteriormente aprovada pelo interessado, e é
revogável sempre que as despesas previstas não venham a reslizar-se.
3. A renúncia do comproprietário está sujeita à forma prescrita para a doação e
aproveita a todos os consortes, na proporção das respectivas quotas.
ARTIGO 1412.º - Direito de exigir a divisão
1. Nenhum dos comproprietários é obrigado a permanecer na indivisão, salvo
quando se houver convencionado que a coisa se conserve indivisa.
2. O prazo fixado para a indivisão da coisa não excederá cinco anos; mas é
lícito renovar este prazo, uma ou mais vezes, por nova convenção.
3. A cláusula de indivisão vale em relação a terceiros, mas deve ser registada
para tal efeito, se a compropriedade respeitar a coisas imóveis ou a coisas
móveis sujeitas a registo.
ARTIGO 1413.º - Processo da divisão
1. A divisão é feita amigavelmente ou nos termos da lei do processo.
2. A divisão amigável está sujeita à forma exigida para a alienação onerosa da
coisa.
N. B.: Aviso prévio de 60 dias! Em caso de despedimento com justa causa o
aviso prévio já será de 90 dias!
Consultar também:
- Portaria de Regulamentação do Trabalho de 2 de Maio de 1975 e 20 de Junho de
1975, publicadas no Boletim do Ministério do Trabalho n.º 18, de 15 de Maio e
n.º 24 de 29 de Junho, respectivamente.
2) Eventual alteração do título constitutivo da propriedade horizontal (caso
nele conste uma fracção destinada a "casa da porteira"):
REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO: Unanimidade VS Maioria Simples VS Maioria
Qualificada?
A aprovação do regulamento do
condomínio poderá carecer de UNANIMIDADE:
- Se (e somente se!) a escritura
pública de constituição de propriedade horizontal (título constitutivo da
propriedade horizontal) contiver o regulamento do condomínio, o regulamento do
condomínio só pode ser alterado por acordo unânime (expresso e sem excepção) de
todos os condóminos, isto é, por UNANIMIDADE, e através de nova escritura
pública (cf. artigo 1419.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil).
A aprovação do regulamento do
condomínio poderá NÃO CARECER DE UNANIMIDADE:
- Se (nos casos em que) a escritura
pública de constituição de propriedade horizontal (título constitutivo da
propriedade horizontal) não contiver o regulamento do condomínio, o regulamento
do condomínio pode (e deve, cf. artigo 1429.º-A, do Código Civil) ser aprovado
de acordo com as maiorias deliberativas (quorum deliberativo) exigíveis
legalmente à assembleia de condóminos, de acordo com as diversas matérias que
vise regulamentar (obviamente que pode até conter matérias que não exijam
deliberação por unanimidade!):
Consultar na Secção ASSEMBLEIAS:
Quem pode convocar a reunião da
assembleia de condóminos?
Qual é a forma legal da convocatória
para a reunião da assembleia de condóminos?
Qual é a antecedência mínima da
convocatória para a reunião da assembleia de condóminos?
Qual deve ser o conteúdo da
convocatória para a reunião da assembleia de condóminos?
Quem deve ser convocado para a
reunião da assembleia de condóminos?
1.ª Convocatória verus 2.ª
Convocatória para a reunião da assembleia de condóminos?
O que fazer então na falta de quorum?
Que consequências para o não
cumprimento das disposições legais relativas a convocatória para a reunião da
assembleia de condóminos?
Composição, Assinatura e Guarda das
Actas da Assembleia de Condóminos.
Que casos a aprovação do Regulamento
do Condomínio poderá Não Carecer de Unanimidade?
Decisões da Assembleia - Que
Maiorias? |
7.10. Quais as implicações fiscais a ter em conta para o arrendamento de um fraçcão que pertence ao condominio?
|
Regra geral o condomínio não tem obrigações fiscais.
Mas, por vezes, existem “contratos de arrendamento” (instalação de antenas, instalação de painéis publicitários, "casa da porteira", "sala de reuniões", etc.) considerados rendimentos prediais.
As entidades pagadoras de rendimentos prediais têm de entregar uma declaração aos proprietários dos imóveis arrendados ou a quem os represente (administrador). Nesta declaração devem ser indicados, nomeadamente, os montantes das rendas e as respectivas eventuais retenções na fonte. “A divisão do valor total pago para cada um inserir na sua declaração anual de IRS” deverá ser feita pelo administrador, conforme deliberações da assembleia de condóminos, mediante a emissão duma declaração individual por cada condómino proprietário das importâncias por eles individualmente recebidas (ou postas à disposição), e destinar-se-á a documentar o preenchimento do anexo F da declaração modelo 3 do IRS de cada condómino / proprietário / beneficiário das rendas.
Mais informação aqui: IRS - Rendimentos do Condomínio |
7.11. Acção de Despejo num Contrato de Arrendamento
|
Arrendamento Urbano:
Arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição mensal.
Aquele que dá de arrendamento chama-se locador ou senhorio; aquele que toma de arrendamento, chama-se locatário ou inquilino.
Acção de Despejo:
Sempre que a lei exige o recurso a tribunal para fazer cessar o arrendamento, é necessária uma acção de despejo.
Através da acção de despejo, o senhorio pretende que o tribunal declare a extinção do contrato de arrendamento e que condene o inquilino a desocupar a casa arrendada.
Também é necessária acção de despejo quando o inquilino não aceite ou não execute o despedimento resultante de outra causa, como, por exemplo, se o inquilino acordou com o senhorio a cessação do arrendamento e depois se recusa a abandonar o prédio com os seus pertences.
A acção de despejo é patrocinada por advogado.
A sentença proferida pelo tribunal onde foi instaurada a acção não é, normalmente, definitiva, pois as partes podem sempre recorrer para o Tribunal da Relação, qualquer que seja o valor do processo.
Durante a acção de despejo, o inquilino deve continuar a pagar ou a depositar a renda, porque, se o não fizer, o senhorio tem, em princípio, o direito de requerer o despejo imediato, sendo, no entanto, ouvido o inquilino.
Ajuda/Dúvidas:
Ministério da Justiça
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7.12. DÍVIDAS - Sua Execução
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Consulte os seguintes endereços:
Direcção Geral da Administração da Justiça
Lista de Solicitadores de Execução
Requerimento para consulta do Registo Informático de Execuções. Aprovado pela Portaria 985-B/2003, de 15 de Setembro.
Consulta ao Registo.
Guia Prático do Requerimento Executivo.
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7.13. Check-List de Acções Técnicas - Exterior do Edifício
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Exterior dos Edifícios |
Inspec. |
Assist. |
Quinz. |
Mensal |
Trimes. |
Semest. |
Anual |
Pavimento - Acessos Edifício |
X |
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X |
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Iluminação Via Pública |
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X |
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Cobertura (Telhas, Isolamento, etc) |
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Drenagem Pluvial (Desobstrução de Algerozes no Telhado ou Terraços) |
X |
X |
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X |
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Fachadas e Empenas (Reboco e Pintura) |
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X |
Portas Comuns (Entrada e Escadas Segurança) |
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X |
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Vidros de Portas e Janelas Exterior |
X |
X |
X |
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Informação: www.multiassistencia.com
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7.14. Check-List de Acções Técnicas - Interior do Edifício
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Interior dos Edifícios |
Inspec. |
Assist. |
Quinz. |
Mensal |
Trimes. |
Semest. |
Anual |
Hall Entrada (Portas , vitrines) |
X |
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X |
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Escadas (Pavimento, paredes, tectos, janelas e portas) |
X |
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X |
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Rede Abastecimento Água (Fugas Agua) |
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Rede Drenagem Esgotos (Fugas Col. Montante) |
X |
X |
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X |
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Rede Eléctrica (Iluminação, Tomadas, Quadro) |
X |
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X |
Rede de Gás (Teste Estanquidade Col. Montante) |
X |
X |
X |
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...
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Informação: www.multiassistencia.com
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7.15. Compra e Venda de Imóveis - Vícios ou Defeitos de Construção
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Pode consultar informações e discussão sobre esta matéria no Fórum:
Garantia para Obras
Garantia Posição Contratual
Garantia - reconhecimento do direito como causa impeditiva da caducidade
Prazo legal de garantia de obras
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7.16. Taxas de Publicidade
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Assunto relacionado com as Taxas de Publicidade na instalação de publicidade na fachada do condominio.
No Fórum: http://www.gestaodocondominio.net/viewtopic.php?topic=22597&forum=7 |
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8. Obras
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8.1. De quem é a responsabilidade das obras que devem ser feitas numa varanda ?
|
a) De todos os condóminos, se as deficiências existirem no exterior da mesma, que constitui parte comum do prédio.
b) Do condómino proprietário da fracção se o problema existir no interior da varanda (base da varanda).
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8.2. Um cano a verter água fora da porta, entre o meu apartamento e o contador, quem tem a responsabilidade das obras?
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Entre o contador e até á sua fracção (e dentro obviamente) é da sua responsabilidade. Do contador para fora e até à conduta de abastecimento a responsabilidade é do condomínio, daí para fora é do fornecedor de água (SMAS, Câmara Municipal, etc). |
8.3. Instalação da TV Cabo
|
1. Quando se tratam de prédios pequenos, por vezes em assembleia, os condóminos decidem por aprovação colocar TV por Cabo de forma colectiva, ou seja para todos, uma vez que existam descontos pelos fornecedores do serviço para este tipo de casos. Todavia se forem só alguns condóminos a requererem tal serviço, evidentemente que terão de suportar as custas de instalação, bem como a respectiva mensalidade.
2. Quando se tratam de prédios, em que não haja infraestrutura de raíz para instalar a TV por cabo, obrigatóriamente o fornecedor do serviço tem de utilizar as partes comuns do prédio para instalar o cabo, pelo que é neste sentido que por vezes existem problemas com a Administração que não autorizam intervenções técnicas no interior do prédio, ou seja nas partes comuns.
3. Caso do seu prédio ter sido construído depois de 1991/1992, o Dec. Lei 292/91 de 13 de Agosto, no seu Artigo 6.º, obriga a que exista instalação da caixa de entrada, para acesso à distribuição da TV Cabo.
Assim, se o seu prédio é recente, tem todo o direito de mandar instalar TV por Cabo.
Não podem ser imputados quaisquer custos por essa instalação aos restantes condóminos. |
8.4. Será legítimo o administrador efectuar as obras de reparação / conservação e apresentar a factura aos condóminos?
|
A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos
condóminos e a um administrador. (cf. artigo 1430.º, n.º 1, do Código Civil).
Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição
das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são
pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções (expresso em
percentagem ou permilagem, do valor total do prédio). (cf. artigo 1424.º, n.º 1,
conjugado com o artigo 1418.º, n.º 1, ambos do Código Civil).
Poderá ser legítimo, somente no caso das reparações efectuadas nas partes
comuns do edifício serem comprovadamente indispensáveis e manifestamente
urgentes.
Só as reparações (comprovadamente) indispensáveis e (manifestamente) urgentes
nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou
impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino. (cf. artigo
1427.º do Código Civil).
Verificados os apontados condicionalismos (indispensabilidade + urgência + falta
ou impedimento do administrador), o condómino que tiver custeado a reparação
poderá haver dos demais condóminos o que tiver gasto, na proporção do valor das
suas fracções.
Se a despesa a realizar com determinada obra for manifesta e fundamentadamente
urgente, o administrador, desde que disponha de saldo na conta do condomínio,
deve realizá-la imediatamente. Imagine, por exemplo, os graves danos que
poderiam advir da omissão de reparação...
Pelo contrário, se a despesa a realizar com determinada obra NÃO for manifesta e
fundamentadamente urgente, o administrador DEVE CONVOCAR UMA REUNIÃO DA
ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS. Com efeito,
A assembleia reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos
que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido. (cf.
artigo 1431.º, n.º 1, do Código Civil).
O administrador devia propor à assembleia de condóminos uma quotização
extraordinária para efectuar as necessárias obras de conservação e/ou reparação.
Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste
caso ser convocada pelo condómino recorrente. (cf. artigo 1438.º do Código
Civil).
A assembleia de condóminos pode aprovar, por simples maioria dos votos
representativos do capital investido, a realização de despesas com as obras de
conservação e/ou reparação nas partes comuns do condomínio a pagar pelos
condóminos em proporção do valor das suas fracções (expresso em percentagem ou
permilagem, do valor total do prédio). (cf. artigo 1424.º, n.º 1, conjugado com
o artigo 1418.º, n.º 1, ambos do Código Civil). |
8.5. Regras Gerais para a realização de Obras no condomínio
|
A PARTICIPAÇÃO DE CADA UM (CONDÓMINO PROPRIETÁRIO DE CADA FRACÇÃO AUTÓNOMA)
NAS DESPESAS, É ESTABELECIDA, REGRA GERAL E LEGAL, EM FUNÇÃO DO VALOR RELATIVO
DAS RESPECTIVAS FRACÇÕES (EXPRESSO EM PERCENTAGEM OU PERMILAGEM DO VALOR TOTAL
DO PRÉDIO), NÃO ADMITINDO A DISCORDÂNCIA DE QUALQUER CONDÓMINO. (cf. artigo
1424.º, n.º 1, conjugado com o artigo 1418.º, n.º 1, ambos do referido Código
Civil).
Esta matéria vem expressamente regulada no nosso Código Civil, que no seu artigo
1424.º sob a epígrafe “encargos de conservação e fruição”, na nova redacção que
lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro, refere o seguinte:
“1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e
fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse
comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum
podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição
por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a
cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição,
desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a
sua imputação.
3. As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do
prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela
se servem.
4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por
eles possam ser servidas.”.
Assim, temos que considerar que a participação de cada um (condómino
proprietário de cada fracção autónoma) nas despesas é estabelecida, regra geral
e legal, em função do valor relativo das respectivas fracções (expresso em
percentagem ou permilagem do valor total do prédio), não admitindo a
discordância de qualquer condómino. Desta sorte, as despesas necessárias à
conservação e fruição das partes comuns do edifício, nomeadamente as relativas à
realização de obras de conservação e/ou reparação das partes comuns do prédio,
têm mesmo de ser divididas de acordo com o valor relativo das respectivas
fracções, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio. (cf.
artigo 1424.º, n.º 1, conjugado com o artigo 1418.º, n.º 1, ambos do referido
Código Civil).
Apenas poderemos considerar isento da responsabilidade supra mencionada, pelos
encargos na conservação e fruição das partes comuns do prédio, qualquer
condómino cuja fracção não esteja objectivamente, verdadeiramente, em condições
de ser servida por essa parte comum. (cf. artigo 1424.º, n.º 3, do acima citado
Código Civil).
MAS COMO DETERMINAREMOS “o valor relativo das respectivas fracções, expresso em
percentagem ou permilagem do valor total do prédio”, isto é, pronunciado de
outra forma, COMO DETERMINAREMOS o VALOR RELATIVO DE CADA FRACÇÃO, a sua
quota-parte de participação nas despesas necessárias à conservação e fruição das
partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum?
ESTE VALOR RELATIVO não é determinado por avaliação “ad-hoc” (na ocasião), dos
condóminos proprietários, mas ESTÁ PREFIXADO NO TÍTULO CONSTITUTIVO DA
PROPRIEDADE HORIZONTAL, EM PERCENTAGEM OU PERMILAGEM, conforme decorre do
disposto no artigo 1418.º, n.º 1, do supracitado Código Civil, sob a epígrafe
“conteúdo do título constitutivo” (anterior “individualização das fracções”), na
nova redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro,
dizendo o seguinte:
“No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício
correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente
individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em
percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.”. (cf. artigo 1418.º, n.º
1, do Código Civil).
Pelo acima referido, resulta claro que a regra legal do pagamento das despesas
necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício na proporção
do valor das fracções (expressa em percentagem ou permilagem do valor total do
prédio), só pode ser afastada modificando nesse sentido o próprio título
constitutivo da propriedade horizontal, sendo nula a deliberação dos condóminos
que estabeleça a possibilidade de alteração da comparticipação das despesas por
decisão da assembleia dos condóminos.
Exceptuando as situações de excepção previstas no artigo 1424.º, nºs 2 e 3,
exclusivamente relativas ao “pagamento de serviços de interesse comum” e à
situação de qualquer condómino cuja fracção não esteja objectivamente,
verdadeiramente, em condições de ser servida por determinada parte comum, a
modificação do regime fixado no artigo 1424.º, n.º 1, carece da indispensável
alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, por acordo expresso,
unânime e inequívoco, de todos os condóminos e mediante escritura pública.
Ainda que a lei faculte a possibilidade das despesas relativas ao pagamento de
serviços de interesse comum, e só estas (excluindo as despesas necessárias à
conservação e fruição das partes comuns do edifício!), fiquem a cargo dos
condóminos em partes iguais, tal terá de constar em DISPOSIÇÃO DO REGULAMENTO DE
CONDOMÍNIO, APROVADA SEM OPOSIÇÃO (SEM VOTOS CONTRA!) POR MAIORIA REPRESENTATIVA
DE DOIS TERÇOS DO VALOR TOTAL DO PRÉDIO, especificando devidamente as despesas e
justificando os critérios que determinam a sua imputação em partes iguais.
Nos termos supra descritos, salvaguardadas as excepções referidas, será lícito
concluir que:
A PARTICIPAÇÃO DE CADA UM (CONDÓMINO PROPRIETÁRIO DE CADA FRACÇÃO AUTÓNOMA) NAS
DESPESAS, É ESTABELECIDA, REGRA GERAL E LEGAL, EM FUNÇÃO DO VALOR RELATIVO DAS
RESPECTIVAS FRACÇÕES (EXPRESSO EM PERCENTAGEM OU PERMILAGEM DO VALOR TOTAL DO
PRÉDIO), NÃO ADMITINDO A DISCORDÂNCIA DE QUALQUER CONDÓMINO. ".
A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos
condóminos e a um administrador. (cf. artigo 1430.º, n.º 1, do Código Civil).
Nos termos do disposto no artigo 1436.º do Código Civil, são funções do
administrador, designadamente, além de outras que lhe sejam atribuídas pela
assembleia:
a) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
b) EXIGIR DOS CONDÓMINOS A SUA QUOTA-PARTE NAS DESPESAS APROVADAS;
c) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
d) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse
comum;
e) EXECUTAR AS DELIBERAÇÕES DA ASSEMBLEIA;
f) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e
administrativas relativas ao condomínio;
Como já referi, a administração das partes comuns do edifício também compete à
assembleia dos condóminos. (cf. artigo 1430.º, n.º 1, do Código Civil).
A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do
administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano
e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano. (cf. artigo
1431.º, n.º 1, do Código Civil).
A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por
condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital
investido. (cf. artigo 1431.º, n.º 1, do Código Civil).
O administrador devia propor à assembleia de condóminos uma quotização
extraordinária para efectuar as necessárias obras de conservação e/ou reparação.
Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste
caso ser convocada pelo condómino recorrente. (cf. artigo 1438.º do Código
Civil).
A assembleia de condóminos pode aprovar, por simples maioria, a realização de
despesas com as obras de conservação e/ou reparação nas partes comuns do
condomínio a pagar pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções
(expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio). (cf. artigo
1424.º, n.º 1, conjugado com o artigo 1418.º, n.º 1, ambos do Código Civil).
O administrador deve propor à assembleia de condóminos uma quotização
extraordinária para efectuar as supracitadas obras / reparações.
Sendo as obras / reparações (nas partes comuns do edifício) indispensáveis e
urgentes ou intimadas pela Câmara Municipal*, podem ser levadas a efeito, na
falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
(cf. Artigo 1427.º do Código Civil).
*Artigo 89.º (Dever de conservação), do Decreto-Lei Nº 555/1999, de 16 de
Dezembro (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação)
1 - As edificações devem ser objecto de obras de conservação pelo menos uma vez
em cada período de oito anos.
2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, a câmara municipal pode a todo
o tempo, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a
execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de
segurança ou de salubridade.
3 - A câmara municipal pode, oficiosamente ou a requerimento de qualquer
interessado, ordenar a demolição total ou parcial das construções que ameacem
ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e para a segurança das pessoas.
4 - Os actos referidos nos números anteriores são eficazes a partir da sua
notificação ao proprietário.
Artigo 90.º Vistoria prévia
1 - As deliberações referidas no n.º 2 e n.º 3 do artigo anterior são precedidas
de vistoria a realizar por três técnicos a nomear pela câmara municipal. (*)
2 - Do acto que determinar a realização da vistoria e respectivos fundamentos é
notificado o proprietário do imóvel, mediante carta registada expedida com, pelo
menos, sete dias de antecedência.
3 - Até à véspera da vistoria, o proprietário pode indicar um perito para
intervir na realização da vistoria e formular quesitos a que deverão responder
os técnicos nomeados. (*)
4 - Da vistoria é imediatamente lavrado auto, do qual consta obrigatoriamente a
identificação do imóvel, a descrição do estado do mesmo e as obras preconizadas
e, bem assim, as respostas aos quesitos que sejam formuladas pelo proprietário.
5 - O auto referido no número anterior é assinado por todos os técnicos e pelo
perito que hajam participado na vistoria e, se algum deles não quiser ou não
puder assiná-lo, faz-se menção desse facto. (*)
6 - Quando o proprietário não indique perito até à data referida no número
anterior, a vistoria é realizada sem a presença deste, sem prejuízo de, em
eventual impugnação administrativa ou contenciosa da deliberação em causa, o
proprietário poder alegar factos não constantes do auto de vistoria, quando
prove que não foi regularmente notificado nos termos do n.º 2.
7 - As formalidades previstas no presente artigo podem ser preteridas quando
exista risco iminente de desmoronamento ou grave perigo para a saúde pública,
nos termos previstos na lei para o estado de necessidade.
(*) Redacção introduzida pelo Decreto-Lei Nº 177/2001, de 4 de Junho, cuja
leitura sugiro, que nos termos do seu artigo 5.º entrou em vigor 120 dias após a
data da sua publicação.
MINUTA PARA VISTORIA
Requerimento de Vistoria e Posterior Realização de Obras
Exm.º Senhor Presidente da Câmara Municipal ..
..... (localidade)
A
(nome, naturalidade e estado civil), portador do Bilhete de
Identidade Nº
, passado pelo Arquivo de Identificação de
, em
.
(data), contribuinte Nº
.., residente em
(morada completa), na
qualidade de condómino / proprietário / inquilino da fracção “___”, do prédio
onde habita que é administrado por B
. (nome), residente em
.. (morada completa), tendo as deficiências seguintes:
a) As canalizações que permitem o escoamento das águas pluviais estão também em
mau estado de conservação. Há pontos em que as caleiras estão completamente
apodrecidas, e consequentemente, há infiltrações de águas na habitação o que,
obviamente terá que ser reparado;
b) As fossas e canalizações de esgotos apresentam deficiências, provavelmente
devido a roturas ou obstruções, o que implica, para além de frequentes
entupimentos, maus cheiros característicos de tal situação.
Requer a V. Exa que, ao abrigo do Regulamento Geral das Edificações Urbanas
(RGEU), se digne mandar proceder à vistoria do imóvel e providenciar no sentido
de que as referidas anomalias sejam solucionadas, sujeitando-se às obras que
pela administração do condomínio ou pela Exm.ª Câmara vierem a ser impostas.
Espera e Pede deferimento,
Local e data
O Requerente,
______________
|
8.6. Obras no prédio e número para aprovação?
|
Por favor, lei o item «Regras Gerais para a realização de Obras no condomínio» que está nesta secção, como complemento a esta questão.
Não obstante,
Se pretendem realizar obras, antes de contratarem o serviço solicitem um
orçamento discriminado, definindo os trabalhos a efectuar e o respectivo custo
(com alusão ao IVA, se está ou não incluído). Aconselho ainda que completem o
orçamento com um contrato de empreitada, que indique, designadamente, os
materiais a utilizar, os prazos de execução, as datas de pagamento e sanções
pecuniárias no caso de atraso ou incumprimento de prazos.
Contrato de empreitada
É o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar
certa obra, mediante um preço (cfr. artigo 1207.º do Código Civil).
Aplicam-se-lhe as disposições do Código Civil e demais legislação vigente sobre
a matéria, nomeadamente as regras exaradas no Capítulo XII do Título II do Livro
II do Código Civil (artigos 1207.º a 1230.º, ambos inclusive).
MINUTA DE CONTRATO DE EMPREITADA
Entre:
A
. (denominação da sociedade ou empresário),
(tipo de
sociedade), com sede em
..
. (morada completa), pessoa colectiva
Nº
.., matriculada na Conservatória do Registo Comercial de
sob o Nº
, aqui representada pelo seu gerente B
. (nome completo),
doravante designada como primeira contraente;
E
B
(nome, naturalidade, estado civil e profissão), residente em
, portador do Bilhete de Identidade Nº
, emitido em
..
(data), pelo
.
. , contribuinte Nº
..; doravante designado como segundo
contraente,
Entre os contraentes é celebrado e reciprocamente aceite, um Contrato de
Empreitada, que se regerá pelas seguintes cláusulas:
Cláusula Primeira
Pelo presente contrato o segundo contraente dá de empreitada a obra de
reconstrução das paredes da fachada do prédio sito....., ao Empreiteiro supra
identificado que aceita executar os trabalhos que fazem parte do orçamento por
ele apresentado e aprovado em reunião da assembleia de condóminos, que se anexa
a este contrato, dele passando a ser parte integrante para todos os efeitos
legais.
Cláusula Segunda
O segundo contraente obriga-se a executar as obras com os materiais, ritmo de
execução e valor definidos no orçamento supracitado.
Cláusula Terceira
O preço a pagar é fixo e já inclui IVA, no que ambas as partes estão expressa e
especialmente de acordo.
O Empreiteiro aceita executar os trabalhos pelo valor orçamentado
(PTE:________$00/€________), sem direito a revisão de preços.
Cláusula Quarta
O preço devido pela execução do trabalho será pago logo que o mesmo se encontre
concluído, sem vícios de execução e de acordo com o projectado / orçamentado,
conforme convencionado, o que deverá acontecer até ao dia _____de ___________ de
________.
Cláusula Quinta
O prazo de garantia dos trabalhos previstos no presente contrato é de cinco anos
a contar da data da sua recepção / conclusão / aceitação.
Cláusula Sexta
A falta de cumprimento de alguma ou algumas das obrigações assumidas neste
contrato por qualquer das partes, constitui a outra no direito de o rescindir,
sem prejuízo da responsabilidade civil / indemnização pelos prejuízos causados.
Cláusula Sétima
A primeira e o segundo contraentes obrigam-se a cumprir na íntegra o presente
contrato, aceitando-o nos exactos termos constantes das cláusulas expressas.
Cláusula Oitava
Nos casos omissos aplicar-se-ão as disposições do Código Civil e demais
legislação vigente sobre a matéria, nomeadamente as regras exaradas no Capítulo
XII do Título II do Livro II do Código Civil ( artigos 1207.º a 1230.º, ambos
inclusive).
Cláusula Nona
Para apreciação das questões emergentes do presente contrato, são competentes os
tribunais da comarca ______________.
.............................,........ de .............. de ..........
A Primeira Contraente
_________________________
O Segundo Contraente
__________________________
============================================================
Para que a assembleia de condóminos possa reunir deverão estar presentes um
número suficiente de condóminos para perfazer QUORUM CONSTITUTIVO. Para poder
deliberar sobre os assuntos constantes da ordem de trabalhos da reunião
constante da convocatória, já será necessário verificar o QUORUM DELIBERATIVO
(número de votos e maioria necessária para deliberar cada um dos assuntos).
Sugiro, por favor, que analise com atenção:
ARTIGO 1432.º do Código Civil
(Convocação e funcionamento da assembleia)
1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de
antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência,
desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2. A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da
reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas
por unanimidade dos votos.
3. As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos
representativos do capital investido. (cf. Art.º 985.º e 1407.º/1, do Código
Civil; art.º 1427.º Código de Processo Civil)
4. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento
e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se
convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo
neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes,
desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5. As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem
ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes
representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de
aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números
seguintes.
6. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por
carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7. Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número
anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu
assentimento ou a sua discordância.
8. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação
comunicada nos termos do n.º 6.
9. Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o
seu domicílio ou o do seu representante.
(Redacção do Dec.-Lei 267/94, de 25-10)
Na reunião da assembleia de condóminos (2.ª convocatória) podem deliberar
aprovar assuntos, tais como obras de manutenção, escolha do seguro do imóvel,
desde que consignem as deliberações em acta e as comuniquem no prazo de trinta
dias aos condóminos ausentes. Os condóminos ausentes terão noventa dias para se
pronunciarem, ou não. Caso não se pronunciem negativamente, no prazo de noventa
dias após serem notificados, o seu silêncio valerá como declaração de
concordância. Por conseguinte, para que as deliberações da assembleia de
condóminos (concordantes com o disposto na lei) sejam plenamente válidas e
eficazes(vinculativas para todos os condóminos), poderá decorrer um lapso
temporal de trinta + noventa dias (120 dias).
Embora as deliberações da assembleia de condóminos sejam tomadas, salvo
disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido
(cf. artigo 1432.º, n.º 3, do Código Civil, vejamos alguns exemplos de quorum
deliberativo (maiorias legais “especiais” ou qualificadas): art.ºs 1419.º
(Modificação do título constitutivo - carece de acordo de todos os condóminos),
1422.º n.ºs 3 e 4 (obras que modifiquem a linha arquitectónica e alteração do
fim de cada fracção autónoma - carece de aprovação por maioria representativa de
dois terços do valor total do prédio, 1422.º-A n.º 3 (divisão de fracções
autónomas em novas fracções - carece de aprovação sem qualquer oposição), 1425.º
n.º 1 (obras que constituam inovações - carece de aprovação da maioria dos
condóminos (metade + 1) e essa maioria terá que ser representativa de dois
terços do valor total do prédio), 1428.º n.º 2 (reconstrução do edifício -
carece de aprovação pela maioria do número de condóminos e do capital investido)
todos do Código Civil.
Tratando-se da realização de obras de conservação ordinária (bem diferente de
inovações), carece somente de aprovação pela maioria do número de condóminos
(metade + 1) e do capital investido (501 votos favoráveis, em permilagem; 51
votos favoráveis, em percentagem). |
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9. Técnicas de Construção
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9.1. Informação de Técnicas de Construção
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Encontra informação aqui:
Técnicas de Construção (Alvenaria de Pedra, de Tijolo, Formigão, Gaiola, etc)
Tipos de Construção em Lisboa: Sismo-Resistência
Àreas de Empreiteiros (Guião)
Materiais de Construção (Guião) |
9.2. Infiltração de Fumos - Lareiras e Recuperadores de Calor
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Encontra informação sobre Infiltração de Fumos - Lareiras e Recuperadores de Calor:
Infiltração de fumo e Recuperadores: Conselhos/Questões mais frequentes
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9.3. Isolamento Acústico e Térmico (Técnicas)
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Encontra informação sobre Isolamentos no Fórum:
Isolamento Acústico
Tijolo Acústico
Isolamento Acústico e Térmico
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9.4. Aparelhos de Ar-Condicionado
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Encontra informação sobre Aparelhos de Ar-Condicionado:
Aparelhos de ar condicionado |
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